钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：钱某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住随州市曾都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：随州市天发汽车配件有限责任公司，住所地随州市曾都区北郊七里塘村八组。法定代表人：钱某某，公司经理。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：夏强，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋正升，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住随州市曾都区，系随州市曾都区正升锻造厂投资人。委托诉讼代理人：陈超，曾都区北郊法律服务所法律工作者。

上诉人钱某某、天发配件公司上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人补偿扩建厂房及构筑物费用17万元。案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人蒋正声的诉讼主体不适格。上诉人与随州市曾都区正升锻造厂签订的租赁协议中虽有蒋正升、蒋大发的签字及企业的印章，但被上诉人不能证明随州市曾都区正升锻造厂系其个人经营。2、案涉鉴定意见结论错误。根据双方签订的租赁协议第六条约定，按国家规定折价，在协调。上诉人遂扩建了500多平方米厂房等构筑物，但随州市精致建设工程造价事务有限公司对上述扩建厂房等构筑物费用的评估意见错误，应按照租赁场地的拆迁价格给予补偿，上述损失应为17万元。被上诉人蒋正升辩称：被上诉人系随州市曾都区正升锻造厂的负责人，被上诉人与上诉人签订的厂房租赁协议合法，且个人独资企业对外由个人承担无限连带责任。扩建厂房等构筑物的评估是上诉人向一审法院申请，经双方共同选定的评估机构，评估程序合法，案涉扩建厂房等构筑物均为临时建筑，评估采用的建筑使用年限、折旧计算的标准正确。原审原告蒋正升向一审法院起诉请求：判令钱某某、天发配件公司立即返还所租赁的已逾期的厂房及场地，支付逾期租金86000元（直到返还之日止），并承担诉讼费用。原审被告钱某某及天发配件公司反诉请求：判令随州市曾都区正升锻造厂及蒋正升赔偿答辩及反诉人的各项经济损失17万元。一审法院认定的事实：随州市曾都区正升锻造厂于2002年9月10日登记成立，注册号4213027000443，企业类型为个人独资企业，现已停业。2004年3月6日随州市国土资源局城区分局为随州市曾都区正升锻造厂颁发随国用（2004）第30号土地使用权证，使用权面积2431.1㎡，使用期限50年。2012年2月29日蒋正升、钱某某双方签订了《厂房租赁、买卖（转让）协议》，甲方：蒋正升、曾都区正升锻造厂；乙方：随州市天发汽车配件有限责任公司，协议内容为：甲方现有地皮5亩，其中简易车间7间，综合简易楼4间3层及2KM变压器配电设备、厕所等。一、租金按每年43000元，租期暂按3年签订，到期后在同等条件下，乙方可优先，租期内不存在涨价或降价。二、合同签订后甲方负责水、电、路正常。三、交房租时间：每年一次性交清（每年3月1日付租金）。四、乙方中途需要购买按原商定140万元，分三次付清，第一次付100万元，允许乙方过户，剩余的40万元两年内付清，每次20万元。从第一次交款购买时间为准。五、由于车间不够用，乙方需要自己垫资扩建，由甲方协调城建、规划等部门。六、从本月二十九日交钥匙，开通水、电，乙方进驻施工，搬设备（部分），其中投资扩建乙方出资，甲方参加建筑材料价格监督，终止合同时，按国家规定折价，再协调。七、在租用期间，乙方应按有关规定交纳税费，同时注意安全生产、文明生产，甲方不负任何责任。甲方：蒋正升。乙方：随州市天发汽车配件有限责任公司钱某某。二〇一二年二月二十九日。合同签订后，由于生产车间不够用，钱某某垫资建5间临时砖木结构厂房及加工棚等。租赁协议于2015年2月29日到期，租赁期内的租金钱某某已交清。协议期满后，双方未签订新的租赁协议，钱某某也未交纳租金。根据钱某某的反诉请求，经一审法院司法技术科委托随州市精致建设工程造价师事务有限公司对被告在租赁期间的临时厂房建设进行现场造价鉴定，作出随精鉴字（2017）第002号鉴定意见。经鉴定：随州市曾都区北郊七里塘村八组正升锻造厂院内临时建设5间砖木结构厂房及加工棚、室外地坪、设备基础，小偏棚工程造价鉴定为71323.45元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方或双方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失违约责任。蒋正升与钱某某、天发汽配公司在双方协商一致的基础上，自愿签订的《厂房租赁、买卖（转让）协议》，该协议的内容是双方当事人真实意思的表示，协议内容不违反法律、法规的规定，协议合法有效。钱某某告在协议履行期间届满法定终止后，既没有签订新的租赁协议，也未交纳租金，也不腾出房屋及场地给蒋正升，其行为构成违约，应当承担不全面履行合同义务给蒋正升所造成的损失。蒋正升的损失应当以钱某某、天发配件公司在协议期满后仍占有该厂房按年租金平均计算并由钱某某、天发配件公司予以赔偿，其损失计算应从2015年3月1日协议期满后起至法院指定的履行期届满返还之日止，按收取租赁费标准（43000元/年÷365天）予以计算。蒋正升诉讼请求理由正当，应予以支持。曾都区正升锻造厂为蒋正升个人独资企业，蒋正升具备诉讼主体资格。钱某某、天发配件公司辩称其不具备诉讼主体资格的理由不成立。钱某某、天发配件公司反诉，在租赁期间投资扩建厂房的损失，经随州市精致建设工程造价师事务有限公司评估鉴定为71323.45元，符合双方签订的《厂房租赁、买卖（转让）协议的约定》，应予以认可，由蒋正升承担和补偿。钱某某的反诉请求部分成立，予以支持，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司于判决生效之日起五日内按《厂房租赁、买卖（转让）协议》的约定返还所租赁的蒋正升所有的场地5亩，其中简易车间7间、综合楼4间3层及2KM变压器配电设备等，并按收取租赁费标准（43000元/年÷365天）支付自2015年3月1日起至法院指定的履行期届满之日止占有该厂房、厂区租金给蒋正升。二、蒋正升补偿钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司在租赁期间投资扩建厂房的损失71323.45元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司负担。反诉费3700元，由蒋正升负担1500元，钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司负担2200元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人钱某某、上诉人随州市天发汽车配件有限责任公司（以下简称“天发配件公司”）因与被上诉人蒋正升租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，综合当事人的上诉及答辩情况，二审双方当事人的争议焦点为：（一）本案的诉讼主体是否适格？（二）案涉扩建厂房等构筑物的费用如何确定？针对上述争议焦点，本院作如下评判：关于焦点一：《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。”、第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”本案中，被上诉人蒋正升作为个人独资企业的投资人，与上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，且被上诉人蒋正升已依约向上诉人交付了合同约定的厂房及土地，双方合同合法有效并已履行。故蒋正升作为个人独资企业的投资人，以自己名义与钱某某、天发配件公司签订案涉租赁合同，将案涉土地及厂房出租给钱某某、天发配件公司经营，并以自己名义提起诉讼，不违反法律规定。被上诉人蒋正升作为该租赁合同的出租人依法向人民法院提起本案诉讼并无不当，上诉人主张被上诉人蒋正升主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”、第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方当事人签订的房屋租赁协议已经到期，被上诉人不再继续出租案涉房屋，对此事实双方当事人均无异议。上诉人应当搬出租赁厂房，将租赁厂房等返还被上诉人蒋正升。关于扩建厂房等构筑物费用的鉴定意见应否采信的问题。第一、关于鉴定对象的范围。本案鉴定中的估价对象均来自上诉人鉴定申请与蒋正升双方签字认可的扩建厂房等构筑物，该报告中亦明确记载：“本次评估范围和对象为随州市曾都区人民法院委托的钱某某、天发配件公司在随州市曾都区北郊七里塘村八组正升锻造厂院内临时投资扩建的厂房及其他构筑物，按照2013年建筑装饰，安装定额，2008市政工程消耗量定额，材料价格按照2017年第2期信息价及市场价进行工程造价鉴定。”综上，上诉人关于鉴定对象还包括设备搬迁、安装调试费、停业停产损失及场地内树木移栽费的主张，既无相应证据予以佐证，被上诉人对此不予认可，上诉人的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。第二、关于鉴定对象的使用年限及价格计算标准。上诉人主张扩建厂房及构筑物按照拆迁价格计算。首先，双方对扩建部分的补偿标准约定为“按国家规定折价”，上述以折价方式补偿属于成本法的范畴，由此可见，双方已明确补偿方式为扩建厂房等构筑物的实际价值。上诉人虽基于协议投入资金进行扩建，但一审法院采信鉴定机构以工程造价按照构筑物折现值计算，作为蒋正升给予上诉人的补偿依据，符合双方当时的意思表示。其次，从鉴定机构进行的专业分析看，鉴定意见系结合估价对象的现状、使用情况及国家工程造价规范作出的分析，且采用实地测算和工程定额计算构筑物价值，能较真实的反映估价对象在估价时点的市场价值，在此基础上作出的最终鉴定结论正确。综上，案涉鉴定意见系具备鉴定资质的机构根据行业规范依法所作出的专业性报告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”上诉人在没有提供相反证据证明的情况下，一审法院采信该份鉴定意见，并无不当。如上所述，一审法院采信鉴定意见，按扩建厂房等构筑物的使用年限扣除费用，判决受益方蒋正升向上诉人支付相应费用并无不当。综上所述，上诉人钱某某、天发配件公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2268元，由钱某某、随州市天发汽车配件有限责任公司共同负担。本判决为终审判决。

审判长　李　超
审判员　周　鑫
审判员　张　欢

书记员：何沛俊