钱某某与华某集团华某物业财产损害赔偿纠纷一案一审民事判决书

原告钱某某，男，于xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告佳木斯市华某集团华某物业管理有限公司，住所地汤原县汤原镇胜利街世纪家园小区院内。
法定代表人张春雷，职务经理。
委托代理人唐亮，系黑龙江君德律师事务所律师。
代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代收法律文书。

原告钱某某与被告佳木斯市华某集团华某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，经佳木斯市中级人民法院发回重审后，本案依法由审判长吴越、代理审判员胡世森、人民陪审员郑朋程适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱某某、被告佳木斯市华某集团华某物业管理有限公司法人代表张春雷及其委托代理人唐亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，1、关于物业服务合同；原告虽然没有与被告签订书面的物业合同，但事实上被告对原告经营商店的小区已经实际提供了物业服务，原告也接受了物业服务并支付了物业服务费，故双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。2、关于单元主管道是否属于物业服务范畴；根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，建筑物内不属于业主专有部分，应属于建筑区划内的公共部分。根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二条之规定商品房维修资金用于住宅共用设施的维修、更新及改造。因此，单元楼内上下水管道（6寸管）不属于业主专有部分，且维修、保养义务属于物业维修资金支出范围。故原告经营的商店地下室处主管道应属物业服务范畴。3、关于被告责任的认定；2014年12月30日，原告经营的冰淇淋店因地下室主管道处堵塞，造成地下室大面积反水，商店停业13天，本院认为原告自2014年初，发现地下室反水已达6次之多，经报修均未得到妥善处理。被告虽反驳反水是由该冰淇淋店楼上业主不规范使用下水管道造成的，但被告未提供相应的证据予以证明，故对该反驳意见不予支持。被告作为具有公共管道维修义务的物业公司，未能履行物业维修、服务义务，导致业主财产受到损害，应当依法承担赔偿责任。经黑龙江兴诚资产评估有限公司作出资产评估报告，认定冰淇淋店水淹损失16350元，平均利润损失5850元（450元×13天），合计22200元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二条，《物业管理条例》第二条、第三十六条之规定，判决如下：

被告佳木斯市华某集团华某物业管理有限公司一次性赔偿原告各项损失共计22200元，于判决生效后立即给付。
案件受理费355元由被告承担。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。
本文书履行期最后一日起，两年内为申请执行有效期。

审　判　长　　吴　越 代理审判员　　胡世森 人民陪审员　　郑朋程

书记员：李菲