钟某某与陈某某、徐某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：钟某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。
　　委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。
　　被告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　被告：徐某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。
　　被告：徐惠祥，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　原告钟某某诉被告徐惠祥、陈某某、徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出了(2018)沪0114民初6924号民事裁定书，以涉嫌刑事犯罪驳回了原告钟某某的起诉。陈某某、徐某对该裁定不服提起上诉，因公安机关未予立案侦查，上海市第二中级人民法院经审理指令本院继续审理。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送达，本案依法适用普通程序公开开庭审理。原告一方、被告陈某某及徐某一方到庭参加诉讼。被告徐惠祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并判令三被告退还原告购房款人民币(以下币种同)51万元；2、判令三被告赔偿因违约给原告造成的房屋差价损失193.2万元。事实与理由：2011年5月，原告经居间方介绍向被告购买了系争房屋。被告向原告提供了该动迁房的相关材料，并承诺其有权处理。原告看房后与被告协商，并签订了房屋买卖合同，约定总价为73.8万元，被告承诺等可以办理产证后便与原告过户。原告陆续支付了购房款计51万元，并于2012年年初入住系争房屋，目前该房屋实际由原告朋友居住。此后，原告通过居间方要求被告办理产权过户，却一直联系不上被告。更令人震惊的是，原告竟然发现被告已将系争房屋作价267万元出售给案外人李某，造成与原告间的房屋买卖合同实际无法履行。考虑到系争房屋已过户给案外人李某且房屋上设定有173万元抵押贷款的客观事实，此外直至2018年9月系争房屋上的纠纷仍未解决，故原告于2018年年底另行购房。基于以上情况，原告改变了原主张继续履行合同的请求，现要求解除合同并赔偿差价损失，请求法院判如所请。
　　被告徐惠祥未进行辩称。
　　被告陈某某、徐某辩称：1、被告徐惠祥与答辩人虽为夫妻、父女，但家庭关系恶劣。被告徐惠祥在外有大额高利贷，自2015年中旬离境前往美国后再未回国。答辩人仅以微信方式和其联系，且沟通不多，不知其在美国的具体地址。2、系争房屋为动迁房，属于三被告家庭共有。答辩人确实曾委托被告徐惠祥出售系争房屋，认可被告徐惠祥与原告在上海合富置业顾问有限公司(下称“合富置业”)居间下签订的房屋买卖合同。答辩人于2016年年初整理物件时发现被告徐惠祥遗留的材料，其中有原告与被告徐惠祥签订的《解约协议》，2011年12月6日合富置业居间签订的房屋买卖合同已经解除。原告证据副本中上海原臣房地产经纪事务所(下称“原臣中介”)居间签订的房屋买卖合同，答辩人不知情不认可，被告徐惠祥即使签订了该合同也未经答辩人授权。3、既然与原告的买卖合同早已解除，故答辩人将系争房屋出售给案外人李某并不构成违约，也无需向原告承担赔偿责任。4、系争房屋在2012年前后由被告徐惠祥与开发商交房，答辩人从未上门查看过。原告钟某某起诉前，答辩人未向被告徐惠祥询问过系争房屋的使用情况，被告徐惠祥也未主动告知。钟某某于2017年年底起诉后，答辩人向被告徐惠祥询问过相关情况，被告徐惠祥只告知房屋出租，但未清楚说明。综上，请求驳回原告的诉请。
　　原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
　　1、房屋买卖合同、《解约协议》，证明原告经合富置业嘉城分行的介绍认识被告徐惠祥，双方于2011年6月5日签订了房屋买卖合同，约定系争房屋总价为73.8万元，被告徐惠祥并承诺系争房屋无任何纠纷，若有纠纷由其承担责任。因合富置业关店不再经营，且合富置业居间签订的房屋买卖合同上记载的面积有误，故双方于2011年12月6日签订了《解约协议》。当日，双方又在原臣中介居间下重新签订了房屋买卖合同，除面积、居间方变更外，其他内容均未有变化，落款日期倒签至2011年6月5日。原合同已由被告徐惠祥收走，目前提供的合同系在原臣中介处签订的。
　　2、收据、转账凭证，证明原告于2011年6月5日向被告徐惠祥支付房款26万元，于2011年12月9日支付房款及维修基金等计202,877元，于2013年8月4日支付房款5万元。双方在《解约协议》之后仍在实际履行合同，进一步证明原告陈述的签约过程属实。
　　3、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、盖有合富置业收件专用章的承诺书及徐惠祥、徐某身份证复印件(载有委托书)，证明被告徐惠祥动迁安置所得三套房屋，系争房屋为其中一套，被告陈某某、徐某委托被告徐惠祥出售系争房屋。
　　4、燃气供用气合同及发票、东方有限网络业务受理单及账单、物业费、电费单据，证明系争房屋自签约后一直由原告使用至今。
　　5、不动产登记簿，证明系争房屋已于2017年11月23日登记在案外人李某、苑某某名下。
　　6、配套商品房供应单、结算单、登记申请书、鉴证书、出售合同等，证明被告徐某一人办理了系争房屋及另外两套安置房屋的小产证，三被告之间互有联系并互相串通，对系争房屋出售给原告一事也都知晓。
　　7、《上海市房地产买卖合同》、委托书，证明被告徐某自称于2017年收到被告徐惠祥出具的委托书，并以该委托书将系争房屋出售并过户给案外人李某、苑某某，足以反映三被告一直保持联系。
　　8、三被告的身份证复印件及户籍信息资料，证明三被告原户籍地在嘉定区南翔镇南华新村XXX号XXX室，现均迁移至嘉定区南翔镇真南路XXX弄XXX号XXX室，足以说明三被告保持联系。
　　被告陈某某、徐某对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，两被告在2011年6月5日前确实委托被告徐惠祥出售系争房屋，认可合富置业促成原告与被告徐惠祥签订的房屋买卖合同，但该合同已经协商解除，对《解约协议》认可。目前原告提供的房屋买卖合同真实性不认可，原臣中介促成的买卖合同，未经两被告授权。对证据2，真实性无法确认，款项均支付给被告徐惠祥，两被告并不知情。对证据3，真实性认可，虽然拆迁补偿安置协议为被告徐惠祥一人所签，但拆迁安置所得的房屋属于三被告共同所有。被告徐惠祥要出售系争房屋，两被告最终同意并由被告徐某于2011年6月3日出具了委托书，用于在合富置业签订房屋买卖合同，至于系争房屋向谁出售、价格多少均由被告徐惠祥作主，两被告在所不问。但对原告所称在原臣中介签约一事不知情，亦不认可。对证据4，真实性无法确认，不知道系争房屋的水电煤更名情况，与原告间的房屋买卖合同已于2011年12月6日解除。对证据5，真实性认可，三被告确实已将系争房屋出售给案外人李某。对证据6，真实性认可，确实由被告徐某代表三被告在同一天办理了三套动迁房的小产证。对证据7，真实性认可，关于委托书，被告陈某某从未去过美国，系被告徐惠祥独自在美国办出后托人带回国内，被告徐某并以该委托书将系争房屋过户给了案外人李某、苑某某。对证据8，真实性认可，被告徐某生育一子需申报户口，但原南华新村的房屋不能落户，故被告徐某在2018年7月联系了被告徐惠祥，拿到被告徐惠祥出具的委托书后将三被告的户口均迁移至真南路。
　　被告陈某某、徐某未就其抗辩主张提供证据。
　　结合原、被告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：
　　2009年6月4日，被告徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“902室房屋”)及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“301室房屋”)。2015年中旬，徐惠祥出境前往美国，此后未再有入境记录。2016年10月27日，徐某持相关材料并代陈某某、徐惠祥与开发商签订了上述三套房屋的出售合同。2017年8月14日，上述三套房屋均登记在徐惠祥、陈某某、徐某三人名下。
　　2011年6月3日，徐某在其身份证复印件上出具委托书一份，载明：本人徐某就天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房屋买卖事项全权委托给我父亲徐惠祥全权办理，愿负因此产生的所有责任。2011年6月5日，徐惠祥出具承诺书一份，载明：对上海市嘉定区天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室房地产出售事宜，徐某、陈某某小姐因特殊原因无法到场签收定金，本人签收并代徐某、陈某某小姐签字签收定金，愿承担一切法律责任。以上委托书、承诺书上均加盖有合富置业收件专用章。
　　徐惠祥并代陈某某、徐某(出卖人、甲方)与钟某某(买受人、乙方)签订有落款日期显示为2011年6月5日的房屋买卖合同一份(合同编号：XXXXXXXXXXX)，其中约定：甲乙双方通过原臣中介居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，房屋坐落于天禧嘉苑XXX-XXX号-XXX单元XXX室，即系争房屋；房屋建筑面积63.09平方米，总价73.8万元。该合同补充条款约定：在签署合同当日，乙方支付甲方首期房款26万元(内含定金2,000元)；甲乙双方约定于2011年10月30日前交房给乙方，甲方交付钥匙给乙方，乙方于交房当日支付房款20万元，交房所产生的入户费用均由乙方承担；甲方收到开发商办理产证通知书7日内即办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交给中介方。甲乙双方约定7个工作日内一起去办理该房屋产权证抵押手续，债权人为乙方，债权额为150万元，抵押证由中介方保管，或做债权额150万元的公证，且支付给甲方部分房款7.8万元、该150万元债权为该房地产抵押与甲方的其他资产无关；产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在7日内配合乙方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方剩余房款20万元。该合同第14页另附承诺书载明：本人徐惠祥、陈某某、徐某郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以73.8万元的价格向钟某某出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印，同时代陈某某、徐某签字。2011年6月5日，钟某某向徐惠祥转账25.8万元。徐惠祥于当日出具房款收据，确认收到钟某某支付的系争房屋购房款26万元。
　　又查明，2011年12月6日，徐惠祥与钟某某签订《解约协议》，该协议显示徐惠祥、陈某某、徐某为出卖人、甲方，钟某某为买受人、乙方，载明：甲、乙双方于2011年6月5日在合富置业嘉城分行签订的关于系争房屋的房屋买卖合同(编号：XXXXXXXX)，现双方对原合同条款有争议，不能达成共识，故双方同意解除原合同，互不追究违约责任，甲方在签订本协议当日退还乙方之前所付的所有款项。
　　2011年12月9日，钟某某向徐惠祥转账202,877元。当日，徐惠祥出具收据两份，其中房款收据载明收到钟某某支付的系争房屋房款20万元，另一份收据载明“收到钟某某支付的系争房屋维修基金2,551元、分时表100元、物业费150元、电梯费76元，总计2,877元，贰仟捌佰柒拾弃元整”。2013年8月4日，徐惠祥向钟某某出具收据，确认收到系争房屋房款5万元。
　　再查明，李某、苑某某已向本院起诉徐惠祥、陈某某、徐某、钟某某【案号：(2019)沪0114民初1950号】，要求徐惠祥、陈某某、徐某承担逾期交房违约金，要求钟某某交还系争房屋并赔偿占用损失。该案审理中查明如下事实：2016年8月15日，李某(购买方、乙方)与徐某(出售方、甲方)在上海玥翔投资管理有限公司(下称“玥翔中介”，即居间方、丙方)签订《购房居间合同》，其中约定：系争房屋的出让总价为200万元；甲乙双方签订网签版买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款60万元(含定金4万元)，乙方以银行贷款方式支付第二期房款140万元。该合同2.5特别约定中关于付款的内容为，付款分两次支付，10天内付15万元，25天内付41万。2016年9月29日，徐某并代徐惠祥、陈某某(出卖方、甲方)，李某并代苑某某(买受人、乙方)签订了《拆迁安置房买卖合同》，其中约定：系争房屋成交价为217万元；第一笔首付款4万元于2016年8月25日签订合同当日支付给甲方，第二笔房款15万元于2016年8月25日支付，第三笔房款46.1万元于2016年9月29日甲方交付房屋钥匙时支付，第四笔房款151.9万元以贷款方式支付。2017年9月7日，徐某并代徐惠祥、陈某某(卖售人、甲方)与李某、苑某某(买受人、乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价267万元；双方同意在2017年10月30日前支付首期房款94万元，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款173万元；双方确认于2017年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，李某与徐某另签订《购房补充协议》，载明：李某、苑某某购买系争房屋，签约日期为2017年9月7日，总价267万元，买卖双方确认该套房屋实际价格为223万元。李某实际付首付款50万元，中间发生的所有过账不存在实际借贷关系，是为帮助买家凑够首付款。李某通过银行申请贷款173万元，该笔贷款由银行直接打入徐某指定账户，徐某实际收到房款223万元(50万元+173万元)……。2017年11月23日，系争房屋登记至李某、苑某某名下。
　　关于首付款支付情况，李某与陈某某、徐某一致确认：李某于2016年8月15日以POS机刷卡方式向陈某某支付过两笔2万元，共计4万元定金。因办理贷款需要相应流水，故2016年8月25日，由陈某某、徐某现金存入李某账户4万元，李某随即将该4万元转账支付给陈某某。当日，李某另向陈某某转账15万元。2016年9月29日，李某向陈某某转账31万元。当日，徐某取款15.1万元存入玥翔中介经办人李兴华账户，李兴华再将该款存入李某账户，李某随即将该15.1万元转账支付给陈某某。2017年8月29日，先由陈某某存入李某账户14万元及9万元，李某随即将该14万元及9万元转账支付给陈某某。2017年9月1日，通过陈某某、徐某垫付款项给李某一方29万元，再由苑某某向陈某某转账29万元。以上，李某一方转账支付首付50万元，现金支付1万元。李某另选取了银行流水中2017年8月29日中的一笔14万元及9月1日的一笔29万元，如此共同构成首付94万元，恰为合同价267万元的35%。
　　2017年10月9日，李某、苑某某签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请商业贷款74万元及公积金贷款99万元，借款合同上记载系争房屋评估价值为267万元。2017年12月7日，李某申请的贷款计173万元发放至徐某账户。因陈某某、徐某未能按约向李某交付系争房屋，2018年2月4日，李某在系争房屋门口张贴纸条，载明李某为产权人并预留了电话。钟某某后联系李某并告知其早已向徐惠祥、陈某某、徐某购买了系争房屋。
　　该案审理中，李某先陈述玥翔中介李兴华带其看房，发现系争房屋里有人居住，但未向房东及李兴华了解居住者为何人，也未核实与卖方的关系；后又陈述李兴华介绍居住者为租客，租客承诺买卖达成后会搬走。而(2018)沪0114民初6924号案件审理中，李某在本院向其调查时称：签约时徐某说没有租客，其敲门里面也没有人，徐某说工作忙没有时间带看房，并保证房子没有问题。该案审理中，徐某陈述：首付款94万元，李某实际支付50万元，另外44万元由其与陈某某出借给李某，售房款223万元现在陈某某、徐某处保管。
　　本案争议焦点为：一、钟某某与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系是否已于2011年12月6日解除？二、原臣中介居间签订的房屋买卖合同效力是否及于陈某某、徐某？三、钟某某以案外人李某购买系争房屋的成交价267万元为标准主张差价损失是否有依据？
　　针对争议焦点一，陈某某、徐某对徐惠祥在合富置业居间下代理其向钟某某出售系争房屋不持异议，但认为该买卖关系已经协商解除。单从钟某某与徐惠祥2011年12月6日签订的《解约协议》来看，双方因对合富置业居间签订的房屋买卖合同条款有争议故一致同意解除合同。如果确系解除房屋买卖关系，徐惠祥、陈某某、徐某理应按照《解约协议》的约定向钟某某退还房款，并应采取积极措施将系争房屋收回。目前，徐惠祥或陈某某、徐某一方，未提供任何证据证明徐惠祥曾向钟某某退还过房款或主张过返还房屋。恰恰相反，《解约协议》签订后第三日，徐惠祥却收取钟某某支付的房款20万元、维修基金等2,877元，并出具了对应收据。2013年8月4日，徐惠祥又收取了钟某某的房款5万元。此外，徐惠祥还将系争房屋交由钟某某使用，目前该房屋仍处于钟某某的控制之下。以上收取房款及交房的行为与《解约协议》矛盾，实际均为履行房屋买卖合同的行为。徐惠祥作为缔约方及收款方，是整个交易过程的亲历者，对所有情况最为清楚。然而本案纠纷自2017年年底发生至今，徐惠祥与徐某互通微信保持联系，明知案件在审理中且矛盾重重，却不出面应诉并陈述相关情况。此种行为，既有违诚信，亦毫无担当。就此，钟某某却在提供第一组证据时对签约过程作了相应说明，该解释较为合理，并不存在明显矛盾之处，可予采信。综上所述，本院认定钟某某与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系实际并未于2011年12月6日解除，仅是将合富置业处签订的房屋买卖合同解除，但同日重新在原臣中介处签订了内容未变(除面积、居间方名称外)的房屋买卖合同。
　　针对争议焦点二，陈某某、徐某全权委托徐惠祥出售系争房屋，并在质证阶段认可系争房屋出售给谁、价格多少均由徐惠祥作主，且徐某出具的委托书亦未有委托期限的相关记载。也就是说，在出售系争房屋一事上，陈某某、徐某给予徐惠祥最大的信任及权限，徐惠祥对外订立相关买卖合同的效力均及于陈某某、徐某，故徐惠祥与钟某某在原臣中介处签订的房屋买卖合同也不例外，效力也应及于陈某某、徐某。此外，本院前述已认定徐惠祥在原臣中介处与合富置业处签订的房屋买卖合同除面积、居间方名称外，其他内容一致，陈某某、徐某认可徐惠祥在合富置业处签订的房屋买卖合同，而原臣中介处的房屋买卖合同并未有加重卖方负担的约定，故陈某某、徐某亦应受到约束。
　　针对争议焦点三，在钟某某与徐惠祥就系争房屋建立的买卖关系存续期间，徐某却代徐惠祥、陈某某将系争房屋另行出售并过户给案外人李某、苑某某，致使与钟某某间的房屋买卖合同实际无法履行，构成违约，钟某某现要求解除房屋买卖合同的请求成立，本院予以支持。合同解除后，徐惠祥、陈某某、徐某应向钟某某退还其已支付的房款51万元，钟某某应将系争房屋返还给徐某一方。关于钟某某主张的差价损失，本市房屋价格自2011年至今大幅上涨，钟某某另行购房成本必然增加，确实产生重大损失。钟某某现以案外人李某购买系争房屋的成交价267万元为依据主张差价损失，而徐某与案外人李某却一致确认系争房屋的实际成交价为223万元。就此本院认为，综观徐某与李某的交易过程，确实存在一些不合常理之处，容易使人产生怀疑：一、陈某某、徐某于2011年委托徐惠祥代为出售系争房屋，早已知晓系争房屋对外出售。如按其所述在2016年年初发现《解约协议》，理应及时了解系争房屋的实际使用情况。但徐某、陈某某在既未向徐惠祥了解相关情况亦未上门查看的情况下，便于2016年8月即与李某就系争房屋签订买卖合同，有悖常理；二、二手房交易中，看房是重要环节，关系到能否成交、价格商谈以及合同履行。但李某就看房问题上的多次陈述互相矛盾，难以让人信服；三、李某与陈某某、徐某间互有款项往来且次数较多，李某申请贷款时选取部分款项及相应流水的作法较为随意，这在一般房屋买卖中并不常见；四、关于首付款94万元，陈某某、徐某一面认同李某向其转账支付50万元，现金支付1万元，其出借给李某43万元，一面又陈述李某实际支付50万元，另外44万元系出借给李某，前后不一。同时，出卖方垫资给买方凑齐首付的做法既不常见，也不合惯例；五、李某、徐某一致确认成交金额223万元，但该金额却与双方之前签订的任何一份买卖合同均不相符。如此，徐某与案外人李某确认的成交价223万元只能约束双方，而系争房屋的市场价值本院认为应以网签备案的价格267万元为准，并且该价格在李某向银行申请贷款时经评估确认，符合市场行情，更为客观公正。鉴于钟某某明知购买的系动迁房，交易本身存有一定风险，本院在确定差价损失时综合考虑钟某某支付房款的比例、双方的过错等，确定徐某一方应赔偿130万元。
　　徐惠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告钟某某与被告徐惠祥、陈某某、徐某就上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的买卖关系；
　　二、被告徐惠祥、陈某某、徐某应于本判决生效之日起十日内退还原告钟某某购房款51万元；
　　三、被告徐惠祥、陈某某、徐某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告钟某某差价损失130万元；
　　四、原告钟某某应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告徐惠祥、陈某某、徐某。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26,336元，由原告负担6,847元，三被告负担19,489元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。公告费860元，由三被告负担，该款由三被告于本判决生效之日起十日内直接交付原告。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：岳  华