钟某某明某房地产开发有限公司、武汉金某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：钟某某明某房地产开发有限公司，住所钟某某郢中镇皇庄建设大道10号。法定代表人：陈镇民，董事长。委托诉讼代理人：魏益明，湖北王府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉金某物业管理有限公司，住所武汉市江汉区天门墩路34号。法定代表人：李平华，总经理。委托诉讼代理人：张雷，男，系该公司员工。

明某公司上诉请求：撤销钟某某人民法院（2017）鄂0881民初2616号民事判决，改判2017年9月19日解除合同书合法有效，双方于2014年7月31日签订的《中国农谷钟祥国际商贸城前期物业服务合同》已解除。事实和理由：一、金某公司物业管理人员少，违反双方签订《中国农谷钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，导致明某公司不能实现合同目的，现场“脏、乱、差”现象严重，业主多次上访投诉带来不安定因素，为维护和谐稳定，明某公司还垫付了水电费及垃圾清运费12万元；二、明某公司于2017年9月9日通知金某公司于2017年9月18日前协商解决物业服务问题，但该公司不予理睬。2017年9月19日，明某公司向金某公司发出了解除合同的通知，金某公司收到后仍未理睬，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方于2014年7月31日签订的《中国农谷钟祥国际商贸城前期物业服务合同》已解除。金某公司答辩称，双方于2014年7月31日签订《中国农谷.钟祥国际商贸城前期物业服务合同》，但该物业于2016年1月才开始交付使用，该项目至今仍只有极少数业主交付使用，金某公司合理安排了物业管理人员，有时根据需要安排临时人员，并按物业合同要求标准提供服务。但该项目交付两年来，明某公司未按双方签订的合同交付自己使用和出租的房屋物业管理费，也未支付未销售和未交付的空置房屋物业服务费，一直违约，为维护稳定及按时交纳物业服务费业主的合法权益，金某公司应服务至合同到期为止。另外上访投诉的内容极大多数为房屋渗水问题，系房屋质量问题，应由明某公司维修，但明某公司不予理睬，才导致投诉。对于垫付的电费，因明某公司未向供电单位报装一户一表，金某公司同意将代收的电费交付明某公司，再由明某公司交付供电单位。明某公司向一审法院起诉请求:1、判决金某公司支付明某公司垫付的费用12万元；2、确认2017年9月19日解除合同书的效力；3、一审诉讼费用由金某公司承担。一审法院认定事实：2014年7月31日，明某公司与金某公司签订《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》，该合同对金某公司物业服务人员配备没有明确要求、对电费的代收单位亦未明确。该合同附件五约定：物业开办及物质装备计划开支由明某公司承担。合同签订后，明某公司于2016年1月仍在向金某公司交付物业。2016年1月以前，金某公司支付工资23300元，2017年9月以前采购的日常用品物资及其他支出6800元。后因金某公司收取的电费没有转交供电部门，造成整个物业被停电多次,后由明某公司垫付相关电费。为解决好物业服务合同问题，明某公司于2017年9月9日发书面通知，要求金某公司于2017年9月18日前到明某公司协商解决物业服务问题，金某公司未予协商。2017年9月19日明某公司再次向金某公司发出书面通知书，通知金某公司解除双方签订的《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》,金某公司拒绝。为此，明某公司遂向一审法院起诉。一审庭审中，双方对金某公司收取的用电量和供电部门收费标准进行核对，金某公司按用电量94700度，单价0.85元/度收取商铺的电费总计为80495元。一审法院认为，本案争议的焦点是：金某公司是否构成违约，合同是否应解除。明某公司诉称解除合同的理由和依据是金某公司物业管理人员少、安排不到位和金某公司收取的电费不转交给供电部门。关于物业管理人员少、安排不到位问题。《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》中对物业管理人员的人数没有明确约定，说明前期物业管理人员具有不确定性，要根据物业交付的实际情况和工作量合理安排管理人员。物业合同第二条对金某公司前期物业管理服务虽有明确的要求，但第二十七条的违约责任中约定，金某公司的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费年度总额10%的标准向明某公司支付违约金。因此，明某公司以金某公司管理人员少，服务不到位的要求解除合同的依据不足，其请求不予支持。关于金某公司收取的电费未转缴供电部门问题。双方签订的《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》中对物业服务区的电费由谁收取无约定，不属于本合同调整的范畴，但金某公司收取各商铺电费后未按时转缴供电部门，造成停电，影响了业主的正常生活和工作，其行为不妥，明某公司为金某公司垫付电费80495元，金某公司认可，并同意给付明某公司，扣除金某公司为明某公司垫付费用30100元后，金某公司实际应给付明某公司费用为50395元。综上所述，一审法院认为，双方签订的《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。明某公司以金某公司管理人员少、服务不到位和收取的电费不转缴为由，解除合同的依据不足。明某公司为金某公司垫付的费用50395元，应予给付，多垫付的费用由明某公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、武汉金某物业管理有限公司给付钟某某明某房地产开发有限公司垫付费用50395元；二、驳回钟某某明某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由钟某某明某房地产开发有限公司负担783元，武汉金某物业管理有限公司负担567元。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。明某公司提交了视频光盘一张，拟证明现场“脏、乱、差”现象，金某公司构成违约。金某公司提交钟祥商贸广场住宅投诉问题统计表一份及其公司两名保洁人员打扫卫生的图片八张，拟证明其公司每天都进行保洁，投诉是因明某公司的原因造成。本院经审核认为，明某公司提交的视频光盘中现场经过了清扫，虽有遗落物，但不能证明现场“脏、乱、差”，对该证据的证明目的不予采信；金某公司提交的证据系单方制作，因明某公司不予认可，本院对该组证据的真实性不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1、《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》第八章违约责任第二十七条约定，乙方（金某公司）的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费年度总额10%的标准向甲方（明某公司）支付违约金。2、钟祥国际商贸城面积约22万平方米，明某公司只交付了少部分物业给金某公司。
上诉人钟某某明某房地产开发有限公司（以下简称“明某公司”）因与被上诉人武汉金某物业管理有限公司（以下简称“金某公司”）物业服务合同纠纷一案，不服钟某某人民法院（2017）鄂0881民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明某公司的委托诉讼代理人魏益明、被上诉人金某公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是：金某公司是否构成违约，双方签订的物业服务合同是否应当解除。双方签订的《中国农谷.钟祥国际商贸城物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约定全面履行自己的义务。因双方签订的是前期物业服务管理，该物业服务合同对物业管理人员数额以及由谁代收代缴电费未明确约定，金某公司根据物业交付的实际情况和工作量合理安排管理人员并代收电费，并无不当。虽金某公司收取商铺电费后未及时转缴供电部门，行为不妥，造成停电影响了业主的正常生活和工作，但其对明某公司垫付的电费予以认可，并同意给付明某公司，故明某公司以金某公司管理人员少、服务不到位构成违约，致其不能实现合同目的的上诉理由，依据不足，本院不予支持。虽物业服务合同对金某公司前期物业管理服务有明确要求，但明某公司没有充分证据证实金某公司的管理服务未达到约定的服务内容和质量标准。合同明确约定，金某公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准时，应向明某公司支付违约金。即使金某公司违约，按合同约定，金某承担的违约责任也仅只是支付违约金责任。因金某公司不同意解除合同，双方应当继续履行合同。故明某公司向金某公司发出解除合同的通知而单方要求确认解除合同效力的上诉请求，违反合同约定，本院不予支持。综上，明某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由钟某某明某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　罗艳红
审判员　　杨红艳
审判员　　刘永清

书记员：李思琪