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钟某、明某某等与刘某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021-06-09 尘埃 评论0

钟某
明某某
王火胜
刘某
徐默(湖北风劲律师事务所)

上诉人(原审原告暨反诉被告)钟某,公司员工。
上诉人(原审原告暨反诉被告)明某某,公司员工。
上诉人(原审原告暨反诉被告)王火胜,个体户。
上述三
上诉人共同委托代理人成家庆,湖北才俊律师事务所律师。
被上诉人(原审被告暨反诉原告)刘某,个体户。
委托代理人徐默,湖北风劲律师事务所律师。
上诉人钟某、明某某、王火胜因房屋租赁合同纠纷一案,不服阳新县人民法院(2012)鄂阳新民初字第01961号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钟某、明某某、王火胜的共同委托代理人成家庆,被上诉人刘某的委托代理人徐默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定:2008年11月3日,钟某、明某某、王火胜与全友家私总代理刘合杰签订商铺租赁协议书,约定钟某、明某某、王火胜将文苑广场1-2号楼的一、二层租赁给刘合杰经营家私超市;租期五年,从2009年2月1日起至2014年1月30日止;经营期间,在不破坏房屋整体结构的前提下,经出租方同意后,可进行拆改室内外装修,也可以实施与本业务有关的室外广告宣传;房屋使用过程中,如房屋或相关设施出现妨碍安全的损坏或故障时,应及时通知出租方采取有效措施,如果出租方不能及时维修的,另一方可代为维修,维修费用折抵次年房租;租期内,其中一方不履行本合同条款,三十日内仍未纠正违约的,另一方有权终止履行本合同,违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金;如不能按时交纳年租金,出租方有权终止合同,并视为违约并继续收当年的租金,如出租方在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失;如双方代表人变动,需书面通知对方,但本合同有效。2011年3月11日,王火胜与刘某签订了一份补充条款。协议约定:2011年的租金维持2009年的租金56万元标准不变,包括门外三面翻广告一年的使用费用;2011年租金于2011年5月1日前付15万元,2011年10月1日前付20万元,2011年12月30日前付清余下租金;2012年之后的租金另行协商,鉴于全友家私目前由刘某具体经营,原订协议的各项条款由刘某承担。该协议签订后,刘某按补充条款支付租金33万元。2011年6、7月份,刘某因商铺内下水管泄漏和化粪池涌臭等情况多次提出维修要求,由于房屋设计结构不合理等原因,致使刘某提出的上述问题未能得到解决,刘某于2012年4月份退出租赁的商铺。为此,钟某、明某某、王火胜诉至法院,请求解除双方签订的商铺租赁协议及补充条款;判令刘某支付2011年度租金23万元及2012年度租金23万元,支付违约金56万元。刘某提出反诉要求解除签订的商铺租赁协议及补充协议;判令钟某、明某某、王火胜返还其交付的租金33万元,支付违约金56万元,并赔偿装修损失、营业损失等。
另认定:2013年8月9日,黄石华浩资产评估事务所接受阳新县人民法院司法技术科委托,对阳新县兴国镇文化宫内原全友家俱卖场内的装修装饰进行评估。2013年8月31日,经评定估算重置价值为1,373,648.80元。
本院认为:合同的当事人均应忠实履行合同约定的义务。本案中,双方约定:租期内,出租方应当保证下水管道正常使用;其中一方不履行本合同条款,30日内仍未纠正违约的,另一方有权终止履行本合同,违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金;如不能按时交纳年租金,出租方有权终止合同,并视为违约并继续收当年的租金,如出租方在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失。本案诉争租赁商铺存在下水管道渗漏等情况系客观事实,钟某、明某某、王火胜并未依约履行保障下水管道正常使用的义务,导致经营场所不能正常经营,迫使刘某提前解除合同,理应按照约定承担赔偿刘某装修费用及经营损失的违约责任。故钟某、明某某、王火胜上诉称原审对租赁商铺存在设计缺陷而无法修复的事实认定有误,但基于下水管道渗漏的客观事实,原审认定的该节事实与其应当承担保障下水管道正常使用的责任并无关联。而刘某作为承租人,应当按照约定履行支付租金的义务,当诉争房屋存在渗漏之时,根据合同的约定,其也可以进行维修,费用冲抵次年租金。其实施了部分维修后发现渗漏和管涌仍没有消除的情况下,双方也未达成一致时,撤离商铺,拒付当期租金构成违约,亦应当承担相应的违约责任。原审中双方均同意解除租赁合同,判令解除双方之间房屋租赁关系,并无不当。在认定双方违约的情形下,对彼此要求对方依约支付违约金的请求均不予支持,亦无不当。对于装修剩余价值的认定,因诉争租赁商铺,无法根据其现状确定其装修价值,原审依照评估报告认定其重置价值,并按实际租赁使用时间和剩余租期进行摊销,符合法律规定。因双方在履行合同过程中均存在违约行为,应当各自承担相应的责任,原审综合出租方租金损失与承租方装修装饰剩余价值相当且承租方退场时已拆除部分装饰等因素,依法判令钟某、明某某、王火胜自行承担租金损失,刘某自行承担装修装饰的剩余价值损失,并无不当,本院予以维持。至于原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条  第(一)项  的规定,认定双方系因不可抗力致使不能实现合同目的,而判令解除双方之间的租赁关系,属适用法律不当,本院予以纠正。
综上,原审判决认定事实清楚、程序合法,实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费17,500元,由钟某、明某某、王火胜负担。
本判决为终审判决。

本院认为:合同的当事人均应忠实履行合同约定的义务。本案中,双方约定:租期内,出租方应当保证下水管道正常使用;其中一方不履行本合同条款,30日内仍未纠正违约的,另一方有权终止履行本合同,违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金;如不能按时交纳年租金,出租方有权终止合同,并视为违约并继续收当年的租金,如出租方在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失。本案诉争租赁商铺存在下水管道渗漏等情况系客观事实,钟某、明某某、王火胜并未依约履行保障下水管道正常使用的义务,导致经营场所不能正常经营,迫使刘某提前解除合同,理应按照约定承担赔偿刘某装修费用及经营损失的违约责任。故钟某、明某某、王火胜上诉称原审对租赁商铺存在设计缺陷而无法修复的事实认定有误,但基于下水管道渗漏的客观事实,原审认定的该节事实与其应当承担保障下水管道正常使用的责任并无关联。而刘某作为承租人,应当按照约定履行支付租金的义务,当诉争房屋存在渗漏之时,根据合同的约定,其也可以进行维修,费用冲抵次年租金。其实施了部分维修后发现渗漏和管涌仍没有消除的情况下,双方也未达成一致时,撤离商铺,拒付当期租金构成违约,亦应当承担相应的违约责任。原审中双方均同意解除租赁合同,判令解除双方之间房屋租赁关系,并无不当。在认定双方违约的情形下,对彼此要求对方依约支付违约金的请求均不予支持,亦无不当。对于装修剩余价值的认定,因诉争租赁商铺,无法根据其现状确定其装修价值,原审依照评估报告认定其重置价值,并按实际租赁使用时间和剩余租期进行摊销,符合法律规定。因双方在履行合同过程中均存在违约行为,应当各自承担相应的责任,原审综合出租方租金损失与承租方装修装饰剩余价值相当且承租方退场时已拆除部分装饰等因素,依法判令钟某、明某某、王火胜自行承担租金损失,刘某自行承担装修装饰的剩余价值损失,并无不当,本院予以维持。至于原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条  第(一)项  的规定,认定双方系因不可抗力致使不能实现合同目的,而判令解除双方之间的租赁关系,属适用法律不当,本院予以纠正。
综上,原审判决认定事实清楚、程序合法,实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费17,500元,由钟某、明某某、王火胜负担。

审判长:柴卓
审判员:郭生俊
审判员:南又春

书记员:黄显珠

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