金某某与唐山千隆房地产开发有限公司民事执行审查类执行裁定书

案外人：戚新江，男，****年**月**日出生，汉族，现住滦南县，身份证号码×××。
委托代理人周存鹏，河北存鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
申请执行人：金某某，男，****年**月**日出生，汉族，现住江西省景德镇市浮梁县。
委托代理人王亚卿，
唐山市滦南县倴城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
被执行人：
唐山千隆房地产开发有限公司。住所地：滦南县南堡镇镇政府对过，统一社会信用代码：911302240XXXXXXXX。
法定代表人：蒋天祥，经理。
在唐山市中级人民法院执行申请执行人金贤峰与被执行人

唐山千隆房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人戚新江于2019年7月4日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戚新江称，被申请人金贤峰与被申请人
唐山千隆房地产开发有限公司民间借贷纠纷，经你院（2018）冀0224民初3284号民事调解书调解，调解生效后被申请人
唐山千隆房地产开发有限公司并未按照调解协议履行，现你院依据被申请人金贤峰申请以唐山市中级人民法院（2019）冀02执3474号民事执行裁定书，对南堡未来城楼房4栋1门501室、1门502室、1门601室、1门602室、2门502室、2门601室、2门602室、3门601室采取了查封措施。但上述楼房已于2015年3月16日由被申请人
唐山千隆房地产开发有限公司因建设施工合同纠纷与
滦南中发建筑工程有限公司达成以上述楼房抵顶工程款和解协议，并实际交付房屋。因张如学用中发资质实际施工，中发认可上述房产归张如学所有，由其处分，因张如学拖欠异议人戚新江323.0525万元本息，2017年3月28日经
滦南中发建筑工程有限公司及张如学同意，将上述房产抵顶给异议人戚新江，并实际交付异议人，上述房产实际所有人系异议人戚新江，并非
唐山千隆房地产开发有限公司。故异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条提出申请，请求解除对南堡未来城楼房4栋1门501室、1门502室、1门601室、1门602室、2门502室、2门601室、2门602室、3门601室查封措施。
申请执行人金某某称，一、以房抵债未办过户登记，不能排除强制执行。案外人戚新江与张如学虽达成了以房抵债的合意，但未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。案外人戚新江依法不能善意取得该房屋所有权，不能排除强制执行，请依法裁定驳回其执行异议申请。1、即使案外人戚新江与张如学达成了以这些房屋抵债的协议，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。案外人执行异议申请的指向应当是执行标的物，构成异议依据的应当是对物的排他性或者优益性。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，执行标的物的物权并未实际发生变动，案外人戚新江并未取得涉案房屋的所有权。案外人戚新江与张如学之间仅存在普通债权，不具有优先性，申请执行人申请唐山市中级人民法院查封、扣押的是被申请人
唐山千隆房地产开发有限公司的房产，不是案外人戚新江的房产，所以，案外人戚新江无理由排除申请执行人与被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司债权的执行。二、案外人戚新江以与张如学民间借贷合同，形成的房屋买卖合同，未以居住为目的，不能排除执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二款、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。综上，案外人戚新江与被申请人未发生买卖行为，未取得涉案房屋的所有权，不能排除申请执行人与被执行人的强制执行，请依法裁定驳回其执行异议申请。
本院查明，申请执行人金贤峰与被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）冀0224民初3284号民事调解书，调解书规定：被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司于2018年12月31日前给付申请执行人金贤峰借款本金及利息100万元，如不能按期利息，以剩余本金数额为基数按照年利率24%继续计算利息（自2019年1月1日起至还清之日止）。因被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司未按期履行，申请执行人金贤峰申请强制执行，唐山市中级人民法院于2019年2月19日立案执行，并于同年2月21日作出（2019）冀02执3474号执行裁定，裁定查封被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司开发的南堡未来城楼房××栋、1门502室、1门601室、1门602室、2门502室、2门601室、2门602室、3门601室，查封期限为三年。2019年6月11日，依据申请执行人金贤峰的申请，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执3474号之一执行裁定，裁定拍卖上述查封的房产。
异议人戚新江提交了如下证据：1，唐山市中级人民法院（2019）冀02执3474号执行裁定书及扣押物品清单复印件；2，
唐山千隆房地产开发有限公司与
滦南中发建筑工程有限公司和解协议复印件；3，案外人戚新江与张如学的协议书及房屋抵偿欠款协议复印件；4,
滦南中发建筑工程有限公司证明；5，滦南县人民法院（2014）倴民初字第869号及（2016）冀0224民初852号民事判决书复印件，用于证明其系涉案房屋的所有权人。申请执行人金贤峰提交了被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司开发南堡未来城项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，用于证实涉案房屋的所有权人系被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司，法院采取查封措施符合法律规定。
上述事实有执行卷宗、异议人及申请执行人提交的证据等证据证实。

本院认为，
滦南中发建筑工程有限公司出具《证明》，可以证实
滦南中发建筑工程有限公司与被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司达成和解协议，将被执行人
唐山千隆房地产开发有限公司开发的南堡未来城42套楼房抵偿
滦南中发建筑工程有限公司工程款，且实际所有人及权益人应为张如学，张如学将其中二十三套房屋（包括涉案房屋）抵顶给戚新江，并签订《协议书》、《房屋抵偿欠款协议》，该二份协议签订时间均在唐山市中级人民法院查封涉案房屋之前，且涉案房屋已实际交付给戚新江，因此，案外人所提异议，理据充足。应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

中止唐山市中级人民法院（2019）冀02执3474号执行裁定及（2019）冀02执3474号之一执行裁定对南堡未来城楼房4栋1门501室、1门502室、1门601室、1门602室、2门502室、2门601室、2门602室、3门601室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向滦南县人民法院提起诉讼。

审判长 张宇江
审判员 贾会生
审判员 李昌进

书记员： 史雅茹