金某与李某利、李某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：金某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，现住黑龙江省漠河县。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：董新，河北德圣律师事务所律师。
被告：李某利，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，现住秦皇岛市。公民身份号码：×××。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，现住秦皇岛市。公民身份证号码：×××
委托诉讼代理人：刘尊思，北京市天伦怡达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁海波，北京市天伦怡达律师事务所律师。
第三人：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司。统一社会信用代码×××。
法定代表人：牛磊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘世超，男，该公司工作人员。

原告金某诉被告李某利、李某某，第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月17日和7月21日公开开庭进行了审理。原告金某委托诉讼代理人董新，被告李某利、李某某委托诉讼代理人刘尊思、袁海波，第三人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金某向本院提出诉讼请求：1.判令解除对抚宁区南戴河一小区中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号房屋的查封，立即停止执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年5月1日，原告与第三人签订房屋买卖合同四份，原告购买其开发的座落于抚宁区南戴河一小区中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号房屋，合同签订前原告支付了定金，合同签订后付清了购房款，交纳了契税、公共维修基金、产权代办费、配套费、物业费，第三人向原告交付了房屋及屋内全部设施并出具房屋交接证明。原告随后将案涉房屋交由秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司）托管经营，对所购房屋行使收益权，但因第三人原因至今未办理房屋产权证。2016年2月29日，贵院因被告申请执行其与第三人之间借款合同纠纷一案的生效判决，作出（2016）冀0306执192号执行裁定书，对包括案涉房屋在内的中国红色公寓35套房屋予以查封。原告遂得知被告与第三人签订的涉及本案房屋的商品房买卖合同在房产部门登记备案。原告认为贵院的执行裁定侵害了原告的合法权利，依法提出执行异议要求解除查封、中止执行，贵院审查后裁定驳回原告的异议请求。该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、被告的房屋买卖合同在房产部门的登记备案，其性质是一种商品房预售行政管理手段，不具备债权担保的效力。被告与第三人之间以签订房屋买卖合同方式作为借款担保已经得到贵院生效判决的认定，且双方当事人一致认可。该合同在房产部门的登记备案是《城市房地产管理法》中规定的商品房预售登记备案制度，仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监管，维护房地产市场的健康发展。是一种行政管理措施，属于行政管理制度，不具备债权担保的对抗效力。贵院认为原告的期待物权（所有权）的实现应以被告的备案登记撤销为前提是对该制度的错误理解。二、原告要求解除查封、停止执行符合法律规定。原告在法院查封案涉房屋之前已经与第三人签订真实、合法、有效的房屋买卖合同，并付清了全部房款，合法占有该房产，未办理房屋产权证系第三人原因，原告并无过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院应当依法解除查封。综上，原告对案涉房屋享有所有权，而被告的债权未依法设定抵押，对案涉房屋不具有担保物权，被告申请查封案涉房屋实现债权没有法律依据，侵害了原告的合法权利，请求人民法院依法解除查封，停止执行。
被告李某利、李某某辩称：一、金某并非真正的购房人，其与瑞龙公司签署的购房合同是在查封后为逃避强制执行而后补的，且其未支付任何款项（按照其提交的证据，共购买了四套房屋，但未提供任何付款的银行转账凭证，也未提供其从银行提取现金的证据，瑞龙公司也未证明其将收到的购房款存入银行，仅凭收据不能证明其支付了购房款），也根本未收房（其提供的接房及委托经营均系后补的，购房本身就是假的，交房也是假的，委托经营更是假的），其异议不应被法院支持。二、金某与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效。1.原告所签房屋买卖合同并未包含在房屋预售许可证范围内，属于无预售许可证的销售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故原告与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效。2.被告与瑞龙公司签署买卖合同的时间为2011年9月8日，并于次日进行了预售合同的登记备案，根据双方提供的购房合同时间来看，被告签约在先，原告签约在后，原告应明知涉案房屋的预售应进行预售登记，但其未进行预售登记，也未查询涉案房屋的预售登记，因而就已签署了预售合同的房屋，其再次签署商品房买卖合同存在过错，并非善意购房人，不应受法律保护。三、关于法律适用问题。我们认为，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。在该《规定》涉及对于不动产提出的执行异议有两条规定，分别为第二十八条、第二十九条。其中第二十八条是二手房转让，第二十九条是关于一手房转让。而本案中，原告系从瑞龙公司直接购买房屋，而转让方瑞龙公司系房地产开发企业，因而应直接适用第二十九条。依据该第二十九条之规定，原告与瑞龙公司签署的房屋买卖合同无效，且其所购房屋并非居住用房，而是用于投资，且其名下可能还有其他用于居住的房屋，故其无权要求解除被告的查封。四、被告对涉案房屋享有合法的权利。根据法院查明的事实，被告将款项出借给瑞龙公司，并以买卖房屋的形式提供担保，这种担保方式系合法的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当瑞龙公司未履行借款合同时，被告有权申请拍卖买卖合同标的物。因而，被告要求法院查封涉案房屋应当被支持。另需要说明的是，被告以房屋买卖的形式为借款债权提供担保，而且进行了预售登记，对外进行了公示，拥有公信力，更应该被法院支持。综上，我们认为，原告并非真正的购房人，其合同是后补的（且房屋买卖合同因未包含在房屋预售许可证范围内而无效），并未支付购房款，也未合法占有该房屋，其实质是原告与瑞龙公司串通逃避强制执行。被告以房屋买卖的形式为借款债权提供担保是合法有效的，原告并不具备足以排除强制执行的民事权益。即使法院认定原告购买了房屋，其所购房屋并非用于居住，而系投资，因而其诉讼请求不应被支持。
第三人述称，我们公司与原告之间是真实房屋买卖关系。原告购买的房屋我公司已于几年前与原告完成的全部的交易、交付过程，该房屋也早已交予原告居住、使用、所有，原告提交的证据充分完整记录了购买该房屋的交易、交接过程，所以原告提交的所有证据是真实房屋买卖关系的充分证据，我公司作为第三人提交的商品房预售许可证，抚宁区城乡规划局关于红色公寓项目验收意见、抚宁县城乡规划局的处罚完毕证明、缴款书等政府行政文件充分说明我公司开发的中国红色公寓项目是依法合法的商品房，而且预售许可证上是明确注明住宅345套。
原告针对争议焦点进行了陈述并举证：原告针对争议焦点进行了陈述并举证：1.商品房买卖合同四份（28页）。证明内容：2012年5月1日原告与第三人签订购房合同，原告购买第三人开发的中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号房屋，合同对面积、单价、房款、权利义务等作出明确约定，证明原告与第三人达成买卖房屋的合意，商品房买卖合同成立并生效；2.交款凭证（24页）。证明内容：2012年3月16日至2012年6月20日期间，原告向第三人支付所购房屋的全部价款，并交纳了契税、公共维修基金、产权代办费、配套费，证明原告履行了支付房款和相关税费的义务；3.房屋交接证明、验房签字文件、物品交接明细表（12页）证明内容：原告所购房屋具备入住条件，2012年6月20日原告与第三人办理房屋交接手续，对房屋及屋内设施交付使用；4.委托经营协议、执行细则及收款单（20页）。证明内容：原告将所购房屋委托秦皇岛丽都润华物业服务有限公司经营管理，物业公司向原告支付委托经营收益，证明原告对所购房屋享有并行使收益权；5.（2016）冀0306执192号执行裁定书。证明内容：被告向贵院申请执行其与第三人之间借款合同纠纷一案的生效判决，贵院作出（2016）冀0306执192号执行裁定书，对包括原告所购房屋在内的中国红色公寓35套房屋予以查封，侵害了原告的合法权利；6.（2014）抚民二初字第1321号民事判决书。证明内容：被告李某某诉第三人房屋买卖合同纠纷一案，经贵院审理后认定被告与第三人之间所签订的商品房买卖合同是对双方借款合同提供的担保，双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，判决驳回了被告要求交付房屋的诉讼请求；7.（2016）冀0306执异40号执行裁定书。证明内容：原告得知所购房屋被贵院查封后依法提出执行异议，贵院驳回了异议请求。
被告李某某、李某利的质证意见：一、对证据一商品房买卖合同的质证意见，不认可该证据的的真实性，亦不认可其证明目的。1.原告并非当时签署的买卖合同，系后补的，系为逃避执行而采取的规避措施，要求对该合同形成时间鉴定。2.该合同系无效合同，该合同未办理备案手续，依据该合同显示的签署时间，当时被告已经签署了房屋买卖合同，并办理了备案手续，原告应知该房屋已被转让。3.该合同所涉房屋不在房屋预售许可证范围内，属于无效合同。4.本案涉案房屋土地性质为综合用地，土地性质为50年，并非70年的住宅用地，因而涉案房屋并非用于居住的住宅；二、对证据二交款凭证的质证意见，不认可该证据的真实性，亦不认可其证明目的。1.金某作为一个自然人，购房总计支出400余万，全部用现金支付，显然不符合常理，而且原告也未提交其有如此多现金的相关证据。瑞龙公司也未提交证据，其当时收到了如此多的现金的相关证据。也就是说，如此巨额款项是怎么来的没有证据，去向何方也没有证据。原告显然是逃避执行合谋的行为，并未真实支付款项。对于收据的金额与买卖合同约定的金额也无法对应，无法证明已付房款。2.申请对该收据的形成时间进行鉴定；三、对证据三交房证明的质证意见，不认可该证据的真实性，不认可证明目的。1.涉案房屋由被告占有，事实上原告从未占有过涉案房屋，也未履行过交接手续。2.原告该等签字文件均提后补的，申请对形成时间进行鉴定；四、对证据四委托经营协议的质证意见。1.不认可该证据的真实性、真实性、合法性。而且委托经营行为如真的存在，则证明了原告购买涉案房屋并非出于居住的目的。2.该证据均为后补的，也不认可该委托经营协议的真实性。3.对该等证据包括收款单、执行细则、委托经营协议都进行鉴定；五、对证据五（2016）冀0306执192号的质证意见。不认可该证据的真实性，不认可原告的证明目的；六、对证据六（2014）抚民二初字第1321号民事判决书。认可该证据真实性，但不认可原告证明目的。该判决也认定，被告对涉案房屋享有抵押的权利；七、对证据7（2016）冀0306执异40号执行裁定书。认可他的真实性，不认可证明目的。
第三人的质证意见：对原告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议予以认可。我公司与原告之间确实形成了真实的房屋买卖关系，原告购买的房屋我公司早已经于几年前完成了全部的交易、交接过程，该房屋也早已由原告居住使用所有。
被告提交的证据：1.商品房买卖合同、交房记录。证明被告与瑞龙公司于2011年9月8日签署了商品房买卖合同，并办理了预售备案登记手续，瑞龙公司已将涉案房屋交付给被告。原告购房时应知涉案房屋已销售，其签署购房合同有过错，不应保护；2.借款合同。证明被告与瑞龙借款合同约定，以涉案房屋作为担保，担保方式为签署房屋预售合同；3.（2015）抚民一初字第1442号民事判决书，证明抚宁法院判决瑞龙公司向原告（本案被告）偿还借款本金1230.32万元及利息；4.（2014）抚民二初字第1321号民事判决书，证明抚宁区法院认定，原告（本案被告）实现担保债权时，对设定的担保财产应当以适当的方式受偿。也就是说，生效判决已经认定了被告对涉案房屋享有担保权；5.（2016）冀0306执异字40号执行裁定，证明抚宁法院查封了涉案房屋，并驳回了原告的执行异议。
原告的质证意见：对证据一的真实性合法性均有异议，该买卖合同没有实际发生过，被告与第三人之间其实为民间借贷关系，并非合同买卖关系，在（2014）抚民二初字第1321号民事判决书中也进行了认定。所以原告不认可该份证据及证明的内容。交接单的真实性没有异议，但该交接单中接卡人是郑学梅，并不能认定是被告接受了房卡。从而也不能证明将涉案房屋交付给了被告；对证据二对该合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对关联性的证明目的也有异议。该份合同恰恰证明被告的证据一买卖合同是并不存在的。虽然在借款合同中约定了用岭澜项目中35套公寓做抵押，并在抚宁县房管局办理预售备案手续。首先抵押应该在房产局它项权中作抵押，而不是做预售买卖备案手续，并且预售买卖备案手续只是一种房管局对商品房的行政管理，并不具备债权担保的对抗效力；对证据三的真实性、合法性均没有异议，但对证明目的和关联性有异议。该判决认定了被告与第三人是民间借贷关系；对证据四同证据三的质证意见，并且印证了被告的证据一是不存在的，并没有商品房买卖关系；对证据五的真实性、合法性均没有异议。
第三人的质证意见：对被告的证据一，不予认可证明目的，我公司与被告是借贷关系，所签订的买卖合同只是借贷时提供的担保，也没有进行过任何的房屋交接。对交接单我方不予认可，没有关联性。只是物业公司单方的与郑学梅之间的协议，与我公司没有任何关联性。而且在1321号判决书中，已经明确证明该房卡已经交回，并且此房卡只是岭澜酒店作为宾馆经营时用，不是房屋钥匙。而且该房卡的复印件上写明，离店前交付前台结账，也就是说它只是用来结算的凭证；对证据二的借款合同，不认可证明目的。此借款合同更印证了我公司与被告是民间借贷关系；对证据三的真实性没有异议，该判决书也明确了我方与被告的民间借贷关系；对证据四真实性予以认可，但不认可其证明目的。该判决书进一步说明被告曾经企图通过诉讼取得涉案房屋，但被法院依法驳回；对证据五我方不予认可，因为现在已经进入了执行异议诉讼程序，本裁定已经不适用于本案。
第三人提交的证据：1.商品房预售许可证复印件一份，证明2009年底我们已经取得了预售许可证，该套房屋是在预售许可证范围之内，而且都是依法预先出售的合法商品房，而且该预售许可证上明确注明住宅345套；2.抚宁区城乡规划局关于红色公寓项目规划验收意见，该份证据证明我公司开发的项目已经接受完毕规划局的验收，是合法开发的项目；3.抚宁县城乡规划局的处罚完毕证明，该证据证明我公司建设超出范围，但是已经接受规划部门的行政处罚，该违法行为已经处理完毕；4.缴款书，证明我公司向抚宁县城乡规划局缴纳完毕罚款的缴款书。
原告的质证意见：对第三人提交的所有证据均没有异议，我方予以认可。
被告的质证意见：对证据预售许可证、规划验收单、行政处罚单及交纳罚款单据的质证意见，认可证据的真实性，不认可证明目的，根据瑞龙公司提交的证据可知，涉案房屋位于14、15、16层，并不在预售许可证范围内，因此涉案房屋未取得预售许可证，该买卖合同系无效合同。1.根据涉案房屋所在楼房的预售许可证及规划验收单可知，2009年瑞龙公司取得的预售许可证仅为21000多平方米，瑞龙公司增建了三层（14、15、16层），增建面积为4000平方米，最终验收的面积为25000多平方米，因此预售许可证并不包括增建的14、15、16层（计4000平方米）；2.该房屋建设工程规划许可证核发时间为2009年，预售许可证核发时间亦为2009年，而行政处罚时间为2011年，故核发预售许可证时尚未进行处罚，故2009年的预售许可证并不包含处罚的增建部分，也就是说，并不包含增建的14、15、16层。根据最高院关于防范和执行虚假诉讼的指导意见第12条对虚假诉讼参与人，要缴纳罚款拘留等妨碍民事诉讼强制措施的法律适用力度。虚假诉讼违法行为涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪、合同诈骗罪，民事审判部门应该将相关线索移送侦查机关。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：2012年5月1日，原告与第三人瑞龙公司签订房屋买卖合同四份，买卖所涉房屋为瑞龙公司开发的座落于抚宁区南戴河一小区中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号房屋，第三人向原告开具了购房款、定金、契税、公共维修基金、产权代办费、配套费、物业费等收据，第三人向原告出具了交付房屋及屋内全部设施并出具房屋交接证明。2012年6月20日，原告就该四套房产与秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司及瑞龙公司签订了委托经营协议，同日秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司出具的收款单载明向原告支付了五年委托经营收益合计1533000元。上述该房产至今未办理房屋产权证。
2011年9月8日，第三人与李某利、李某某达成协议，并签订借款合同一份（瑞龙公司为甲方，为借款人；李某利、李某某为乙方，为出借人）。合同约定了借款金额、借款期限（八个月，自2011年9月9日至2012年5月8日，实际期限以甲方还款日为准）及还款方式等。合同签订后，李某利、李某某向第三人履行了部分借款出借义务。同日，第三人与李某利、李某某就借款合同中的抵押物所涉35套房屋分别签订了商品房买卖合同，并于2011年9月9日在抚宁县房管局办理了商品房预售买卖合同登记备案手续。合同签订后，第三人向李某利、李某某开具了收取全部购房款收据。2012年5月17日及2012年8月8日，因瑞龙公司未能按期还款，瑞龙公司与李某利、李某某就上述借款二次达成协议，重新签订了二份借款合同，分别对借款金额、借款期限及还款方式进行了重新约定。上述三份借款合同中均约定：甲方以其自有的位于北戴河新区的”岭澜”项目中约2120.26平方米、共35套精装公寓为抵押物为借款做抵押，在抚宁县房管局办理商品房预售买卖备案手续；如甲方在合同约定的还款日前还清借款，乙方应无条件到抚宁县房管局办理撤销上述商品房预售登记备案手续，同时与甲方办理退购上述商品房购买合同手续，该商品房权属归还甲方所有，否则，乙方按甲方市场销售价格加倍赔偿给甲方，如在合同约定的还款日前甲方未还清欠款，前述抵押物无条件全部归乙方所有，甲方必须协助乙方并按乙方指定的名称办理相关过户手续及乙方售房所需要的手续，否则，以所借款项的双倍赔偿由此给乙方造成的经济损失。2015年12月25日，因李某利、李某某与第三人民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）抚民一初字第1442号民事判决，判令第三人给付李某利、李某某借款本金1230.32万元及逾期利息。李某利、李某某于2016年1月28日向本院书面申请强制执行，本院于2016年2月1日立案执行。执行过程中，本院以2016年2月29日作出的（2016）冀0306执192号执行裁定书对上述借款合同中的抵押物所涉35套房屋（房号：15A-12A；15A-15A；15A-15；15A-16；15A-18、19、20、21、22、23；16-03、21、22、23；16-03、04、05、06、07、08、09、10、11、12；16-12A；16-15A；16-15、16、17、18、19、20、21、22、23）予以查封。
原告金某于2016年10月8日对执行标的中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号商品房提出书面异议，本院于2016年11月26日作出（2016）冀0306执异40号执行裁定书，裁定：驳回金某的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。

本院认为，本案争议焦点：原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
在（2015）抚民一初字第1442号民事判决书确定的”第三人给付二被告借款本金1230.32万元及逾期利息”的金钱债务执行过程中，本院对登记在第三人名下的中国红色公寓16-03、16-09、16-12A、16-19号商品房采取查封措施，原告（案外人）提起异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告应就其对本案诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在审理过程中，原告就大宗的房屋买卖中未能提供任何付款的银行转账凭证等证据，也未提供其从银行提取现金的证据，此房屋买卖每次交款都涉及大宗款项，均为现金交易不符合交易习惯，而且第三人瑞龙公司也未能提交证明其将收到的购房款存入银行的证据，仅凭现金收据不能证明原告支付了购房款等相关费用。并且在本院开庭审理后再次要求原告及第三人提供相关证据后仍均未能提交，故原告提交的证据不足，对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：

驳回原告金某的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告金某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 李胜华
人民陪审员 朱耀兴
人民陪审员 仇新华

书记员： 计凯