金某与马永春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：金某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住阳原县。委托诉讼代理人：桑永功、刘爱忠，河北启扉律师事务所律师。被告：马永春，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住阳原县。第三人：马永青，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住阳原县。第三人：马腾，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住阳原县。委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。

金某向本院提出诉讼请求：1.请求确认与被告就阳原县西城镇顺城街4号房屋签订的买卖合同有效；2.请求判令被告及第三人协助办理房屋产权变更手续；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年9月8日，被告马永春将其所有的登记在马腾名下的房屋出卖给金某，金某向马永春交付房屋价款三万元，房屋于当日交付。该处房屋系马永青、马永春父母所有，后登记在马腾名下，金某购买该处房屋时，为明确该房屋产权关系，马永青与马永春签订赠与协议，并由马秀梅、马秀芬见证，马永春向金某提供了马腾名下的房屋产权证书、马永青与马永春赠与协议。现因上述房产在棚户区改造范围内，涉及拆迁问题，被告未履行协助办理房屋产权变更义务，原告权利无法实现。故请求人民法院依法确认买卖合同的效力，并判令被告及第三人协助办理房屋产权变更手续，以维护原告的合法权益。马永春辩称，与原告签订房屋买卖合同是因为做生意和原告的妻弟薛某借了10000元还不了，薛某让写的，抵顶了借款和利息，当时并没有收到原告的30000元房款。房子的所有人是马腾，所以不应该为原告办理过户手续。马永青答辩称，房子是马腾爷爷给马腾的，给马永春写赠与协议是兄妹们为了让马永春能娶媳妇才写的，马腾并不知情。因为对马腾的房子无权处分，所以不应该协助原告办理房屋过户手续。马腾答辩称，原告诉称的房屋是马腾的合法财产，是其祖父赠与给其，并于1990年5月31日办理了所有权登记，其具有完整的所有权。马永青、马永春均不是该房屋的所有权人，其未授权给马永青、马永春处分该房屋，事后也没有进行过追认，马永青、马永春对房屋的处分行为侵犯了其的财产所有权。马永春与原告签订的房屋买卖协议实际为以房抵债协议，不符合买卖合同的客观要件。原告要求其协助办理房屋产权变更手续不能得到法律的支持。本院经审理认定事实如下：2006年9月8日，原告与被告马永春同去第三人马永青家，马永青在妹妹马秀梅、马秀芳的见证下，将登记在马腾名下的房屋赠与给马永春，马永青与马永春写了《赠与协议》，马秀梅、马秀芳以见证人的身份在协议上签字，协议中载明：马永青愿将房产证房主为马腾的房子赠与给马永春，从签协议之日起将房子和房产证一并交给马永春，从签订协议之日起马永春无论何时何地发生任何事情，马永青永远不再给予经济支持；如需办理过户手续，由马永春自行办理。同日，金某在见证人薛某（金某的妻弟）的见证下，与马永春签订《房屋买卖协议书》，马永春以3万元的价格将上述房屋转让给原告金某。签订协议后马永春将房屋及房产证交给原告金某。2007年5月13日，因马永春欠李建明钱，李建明住在上述房屋中不走，原告金某将李建明起诉到法院，在法院调解下，金某付给李建明3500元，李建明将房屋腾出交于原告金某。后金某委托薛某将房屋出租给他人居住至今。上述认定事实，有原告提供的所有权人为马腾的房产证1份、《房屋买卖协议书》1份、《赠与协议书》复印件1份、（2007）阳商初字第11号民事调解书1份证实，证据经双方当事人质证，本院予以采信。
原告金某与被告马永春、第三人马永青、马腾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某及其委托诉讼代理人桑永功、被告马永春、第三人马永青、第三人马腾的委托诉讼代理人赵建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，合同是平等主体之间关于民事权利义务关系的协议，由当事人自愿订立。本案中，原告与被告马永春之间订立的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，因此，对于原告请求确认该合同有效的诉讼请求，依法予以支持。本案案涉房屋现产权登记人为第三人马腾，当事人均不持异议，本院予以确认。根据法律规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人马永青虽是第三人马腾之父，但不是案涉房产的权利人，对案涉房屋不享有处分的权利，其将案涉房产赠与给被告马永春，并未得到第三人马腾的授权，赠与后，第三人马腾也未对该赠与行为进行追认，第三人马永青对案涉房屋的赠与行为属无权处分行为。被告马永春在赠与行为未得到权利人马腾的追认、未办理房屋过户登记手续、未取得所有权的情形下，将房屋出卖给原告的行为也属无权处分行为，原告并未取得案涉房产的合法所有权等相关权利。原告在与被告马永春签订《房屋买卖协议》时，明知该房的房产权利人是马腾，而与被告马永春签订购房协议，其对案涉房屋不能构成善意取得。原告主张第三人马永青将第三人马腾的房屋赠与被告马永春构成表见代理，根据法律规定，表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。在本案中，案涉房屋的所有权人为第三人马腾，而第三人马永青以其自己的名义与被告马永春签订赠与协议，对此情形原告、被告马永春已明知，因此第三人马永青将第三人马腾的房屋赠与给被告马永春的行为，并不构成表见代理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十九条、第一百三十二条、第一百八十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条的规定，判决如下：

一、确认原告金某与被告马永春于2006年9月8日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、驳回原告金某关于被告马永春及第三人马永青、马腾协助办理房屋产权变更手续的诉讼请求。案件受理费100元，原告金某负担50元，被告马永春负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　张贵斌

书记员：孙莉莉