金某某与黄某恒世房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一审民事判决书

原告：金某某，男，汉族，生于1966年8月20日，湖北省黄某县人，住黄某县。
委托诉讼代理人：商革军，江西惟民律师事务所律师。代理权限：代为主张、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书，代为处理执行相关事宜。
被告：黄某恒世房地产开发有限公司。住所地：黄某县小池镇五环路6号。
法定代表人：吴超，该公司经理。
委托诉讼代理人：梅登梁，黄某县池九法律服务所法律工作者。代理权限：参加诉讼，代为承认，签收法律文书。

原告金某某与被告黄某恒世房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金某某及其委托诉讼代理人商革军，被告黄某恒世房地产开发有限公司委托诉讼代理人梅登梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金某某向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告工程款969741元及逾期付款违约金476283元；2、判令被告协助办理“帝景豪庭”项目E-905#房、E-211#房，以房抵债商品房的合同备案登记及不动产权属登记手续。3、判令被告归还G-209＃房、G-703＃房按揭款15.8万元。4、判令被告支付原告工资217400元。5、依法确认原告对帝景豪庭拍卖或折价款享有法定优先受偿权。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告黄某恒世房地产开发有限公司于2012年4月开始在黄某县××镇××环路开发建设“帝景豪庭”项目，原告金某某与吴震、桂利等三人合伙于2012年11月20日垫资承揽了该项目E#楼的建设工程。2014年11月11日，因E#楼在建设中发生安全事故，工程建设出现困难，E#楼工程建设的合伙人决定退出合伙，合伙人与被告对E#楼已建工程量进行了工程款结算。其中原、被告于2015年6月30日签订了建筑工程施工“补充协议”，约定如下：1、被告以书面形式聘请乙方为E＃楼工程项目负责人全面负责E＃楼的后期工作，工资待遇月薪1万元整；2、原告前期投入的工程资金成本225万元，2015年1月到6月底补偿加利息55.75万元；3、被告从2015年10月1日开始还款（每月不低于50万元的还款数额，至2015年12月30日还清本金和利息）。约定还款期限届满后，被告未能如期支付工程款。按“补充协议”，被告拖欠原告未付的工资款共计217400元（其中2015年工资93400元，2016年工资124000元）。2016年4月28日，为解除前期工程欠款问题，原、被告签订协议书，确认被告欠原告工程款139万元，扣减实际已经以房抵债（以G209房、E508房、G703房抵款）的款项后，被告欠原告工程款共计969741元，已办妥按揭手续的G-209＃房、G-703＃房按揭款15.8万元理应归原告所有，但该款到被告银行帐后，被告实际占用，一直不予退还给原告。经查，帝景豪庭E905＃房于2014年12月1日登记备案至张淑贞名下，E-211＃房于2014年11月25日登记备案至余鹏名下，被告承诺的以房抵款一直未能兑现。现因双方就工程款支付、拖欠工资等事宜无法达成一致意见，为此起诉。
依据上述有效证据并结合双方当事人陈述，本院经审理认定如下事实：2012年11月，原告金某某与吴震、桂利三人垫资合伙承接被告黄某恒世房地产开发有限公司开发的帝景豪庭小区E号楼工程，在该工程施工过程中，因工地出现安全事故，被告一直拖欠工程款，原告等合伙人与被告经协商，原告等合伙人退出该工程项目，由被告接管该工程项目，在计算各伙人对该工程垫资数额后，被告确认再给每合伙人以利息形式计算70万元利润，其中原告垫资投入168万元，以利息形式计算利润补差70万元，减去原告借款13万元(实为外欠工程材料费)，被告确认下欠原告工程款225万元，于是原、被告双方于2016年6月17日签订“协议书”对上述欠款225万元进行了确认，并约定余下欠款按月息2分计息。被告接管该工程项目后，原告被被告继续聘用为该工程项目现场管理人，经原、被告双方协商，双方于2015年6月30日签订“补充协议”，该补充协议约定：给原告在前期管理E#楼工程项目弥补工资款20万元(2012年11月至2015年6月30日三年)期间，加上原告给被告贷款10万元及利息及原告前期垫资计算的利息，除上述已确认下欠工程款225万元，被告还应付原告以上三项补偿及利息计55.75万元，共计280.75万元，该协议并约定被告自2015年10月1日起开始向原告还款每月不少于50万元，至2015年12月30日还清。2015年9月17日，原、被告经协商，以被告开发的商品房E1-905室、E3-211室、E3-111室、E3-1411室、G3-110室、G3-1611室、G3-1711室向原告抵款2063178元，加上原告未付款延期利息，到2015年8月30日止，被告尚欠原告款项867583元，对此被告财务部门于2015年9月17日以帐目单形式予以确认。2016年4月28日，原、被告在九江浔阳区甘棠法律服务所法律工作者应光华参与下，双方对2015年8月30日至2016年4月28日期间欠款867583元款及利息进行结算，加之计算在此期间原告又为被告借款10多万元及利息，双方确认尚欠原告款139万元，并于2016年4月28日双方签订了“协议书”，该协议书由浔阳区甘棠法律服务所在见证方栏下加盖了见证专用章。2016年5月26日被告又将其开发的商品房G楼209室计价298063元、G楼703室计价309963元，另将其已售给王利萍E楼508室所享有债权163000元抵偿给原告，同时将此前于2015年9月17日已抵给原告G3-1611室(计价350767元)收回。其中抵款G楼209室及转让债权E楼-508室，由原告金某某于2016年5月26日出具的申请书予以确认，抵偿给原告G楼-703室，系原告在诉讼过程中的自认。

本院认为，原告等三合伙人合伙垫资承接被告开发的商品楼“帝景豪庭”E#楼工程，在工程进行过程中，经原告等合伙人与被告协商，原告等合伙人中途退出工程项目，由被告方对原告等合伙人此前工程垫资进行结算及同意以利息形式给予补偿，承诺给原告主持前期工程施工管理工资补偿，原、被告双方形成了2015年6月30日的“补充协议”，确认被告此前对原告欠款数额，加之此后在被告主持工程的后期施工过程中，原告多次为其借款，在双方多次结算原欠工程款及以利息形式应支付逾期付款违约金，原告为被告借款本息及利息后，减去被告多次用商品房抵款，原、被告双方多次形成阶段性结算，并形成双方确认的阶段性结算文件，直至双方于2016年4月28日在浔阳区甘棠法律服务所法律工作者的见证下，形成了最后结算文件即2016年4月28日“协议书”，确认了被告尚欠原告款项139万元。此后，被告又以房抵原告款计771026元(298063元+309963元+163000元)，收回前期已抵款房屋350767元，至2016年5月26日，被告尚欠原告款969741元(1390000元-771026元+350767元)，原、被告双方上述民事行为均系双方真实意思的表示，是双方形成工程欠款后的清理与结算，应为合法有效，故对原告要求被告支付下欠结算款969741元的诉讼请求，本院应予支持。因双方最后于2016年4月28日签订的“协议书”及后期用房抵款过程中均未约定下余欠款的利率等逾期付款责任，故被告后期欠款的违约责任，依法应以同期银行贷款利率计算，原告要求被告支付逾期利息245345元没有事实与法律依据，故对原告要求被告支付逾期违约利息的诉讼请求，本院予以部分支付。原告诉请其对被告上述欠款及违约金享有在其所建工程中优先受偿权，因原告承建该工程系中途退出，且退出时双方对原告工程款的结算至原告起诉时已超过六个月，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告诉请要求被告归还G209房、G703房房屋按揭款15.8万元及2015年6月30日之后为被告继续聘用为工程项目管理人的工资217400元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，故不属本案审理范围，对此原告可另行向被告主张权利。被告辩称在原告退出E#楼工程承建时，被告以协议书形式承诺给原告前期垫资补偿70万元不符合法律规定，在欠款中应予以剔除的意见，因该70万元实质上是被告以原告退出工程项目为条件，承诺的以利息形式给原告前期垫资的补偿，是被告真实意思的表示，是双方协商的结果，被告认为其不合法，应予剔除的意见没有法律依据，故本院不予支持。被告还辩称，在双方多次结算中，其计算利息部分为月息3分，超过国家法律规定的借贷利息不得超过月息2分的规定，因双方属工程项目所形成的欠款，双方约定的欠款利息实质上是双方以利息形式所约定的阶段结算后逾期付款违约金，被告认为违约金过高，可依法申请法院调减，故本案不适用国家民间借贷关系的相关法律规定，故对被告上述辩驳意见，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002)第四条之规定，判决如下：

一、由被告黄某恒世房地产开发有限公司支付原告金某某工程结算款969741元。
二、由被告黄某恒世房地产开发有限公司以上欠款数额按银行同期贷款利率自2016年5月1日起至生效判决所确定的履行之日止向原告金某某支付利息。
上述应履行义务，均限义务人于本判决生效之日起15日内履行完毕。
三、由被告黄某恒世房地产开发有限公司协助按原告金某某指定的购房人办理不动产登记手续。
四、驳回原告要求对帝景豪庭E#楼拍卖或折价的价款享有优先受偿权的诉讼请求及其他诉讼请求。
逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23000元，由原告金某某承担3000元，由被告黄某恒世房地产开发有限公司承担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长　　汪贺江 审判员　　黎利华 审判员　　宛　燕

书记员：邓翘险