金朝晖、李某某、朱某某诉罗保国买卖合同纠纷民事判决书

金朝晖
李某某
汤久平（湖北思扬律师事务所）
朱某某
潘文涛（湖北思扬律师事务所）
罗保国
李彦林（湖北真武律师事务所）
襄阳市住房保障和房屋管理局
赵睿
王青松（湖北长久律师事务所）

上诉人（原审被告）金朝晖，女。
上诉人（原审被告）李某某，男，系金朝晖之夫。
二
上诉人的
委托代理人汤久平，湖北思扬律师事务所律师。代理权限:一般代理。
上诉人（原审被告）朱某某，女。
委托代理人潘文涛，湖北思扬律师事务所律师。代理权限:一般代理。
被上诉人（原审原告）罗保国，男。
委托代理人李彦林，湖北真武律师事务所律师。代理权限:一般代理。
原审第三人襄阳市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）。
法定代表人赵新建，系该局局长。
委托代理人赵睿，男，该局职工。代理权限:特别授权代理，即代为在诉状等法律文书上签字、代为提起上诉、调解、代为签收法律文书等。
委托代理人王青松，湖北长久律师事务所律师，代理权限:特别授权代理，即代为在诉状等法律文书上签字、代为提起上诉、调解、代为签收法律文书等。
上诉人金朝晖、李某某、朱某某因与被上诉人罗保国、原审第三人市房管局房屋买卖合同纠纷一案，不服原襄樊市襄城区人民法院〔2010〕襄城民二初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月29日受理后，依法组成由审判员张强担任审判长，审判员冯惠敏、代理审判员郭元清参加的合议庭，并于2011年1月25日公开开庭进行了审理，上诉人金朝晖、李垂锋及其委托代理人汤久平，上诉人朱某某的委托代理人潘文涛，被上诉人罗保国及其委托代理人李彦林、原审第三人市房管局的委托代理人赵睿、王青松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定:被告金朝晖与被告李某某系夫妻关系，拥有庞公财政所1栋1单元一楼102号住房壹套，2003年7月金朝晖与原告罗保国签订协议书，将该房以45000元的价格转让给罗保国，由于该房当时尚未办理房产证，双方约定“甲方（金朝晖）单位给职工办理房产证时，甲方负责帮助乙方（罗保国）办理房屋产权过户手续，所需费用由乙方承担。”协议签订后原告当即支付了30000元购房款，金朝晖也于当月向原告交付了房屋，剩余房款15000元原告于2004年1月9日交给了被告李某某，并由李某某出具了“今收到罗保国房屋款肆万伍千元整（45000元）”的总收条。2008年9月该房屋房产证办至金朝晖名下，原告听说后多次找金朝晖、李某某要求过户，而金朝晖、李某某要求增加购房款，双方多次协商未形成一致意见，原告于2010年5月28日诉至我院，要求金朝晖、李某某为其办理房屋过户手续，在案件审理过程中，三被告于2010年6月9日向房管局申请将诉争房屋过户至被告朱某某名下，并提供了双方2008年12月15日签订的房屋买卖协议及其它办理过户所需资料，市房管局审核后于当月21日向朱某某核发了襄樊市房权证襄城区字第70063858号房产证。
本院认为:2003年7月，金朝晖与罗保国自愿协商签订房屋买卖协议时李某某作为诉争房屋共有人虽未签字，但李某某作为房屋共有人收取罗保国交付的购房款时未提出异议，且房屋已交付罗保国已居住使用多年，应视为李某某对金朝晖出售房屋是知情并认可。因此，金朝晖、李某某与罗保国自愿协商达成的房屋买卖协议不违反法律关于效力性规定，协议合法有效。上诉人金朝晖、李某某上诉主张诉争房屋是金朝晖、李某某婚姻存续期间的共同财产，李某某不同意卖房，在罗保国与李某某协商就增加购房款达成口头协议下，才收取购房款，并在收取购房款当天一并办理过户手续，罗保国未增加购房款，为此李某某一直未同意卖房。经查，罗保国交付购房款后，已搬进诉争房屋居住，李某某对此未提出异议，其也未提供证据证实罗保国同意增加购房款，故上诉人金朝晖、李某某、朱某某上诉主张罗保国与金朝晖之间的房屋买卖协议无效的上诉理由因无证据证实，本院不予支持。上诉人朱某某主张被上诉人罗保国无权主张朱某某与金朝晖、李某某之间签订的房屋买卖协议无效。对此本院认为，被上诉人罗保国与上诉人金朝晖签订房屋买卖协议后，罗保国依合同约定交付了购房款并已实际居住。金朝晖、李某某虽与朱某某在借款协议中约定将该房予以抵押，但该抵押未在房地产管理部门办理他项权利登记，对外不得对抗第三人。此后，朱某某与金朝晖、李某某签订房屋买卖协议，并在诉讼中办理产权登记，该行为损害了罗保国的利益，罗保国作为房屋实际占有人有权主张金朝晖、李某某与朱某某之间房屋买卖协议无效，朱某某的此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案适用法律问题，原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条因与物权法冲突已被废止，显属不当。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金朝晖与罗保国签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规禁止性规定，双方当事人在房屋买卖合同中亦未作其他约定，且罗保国是基于合同而占有诉争房屋，该合同为有效合同。金朝晖、李某某在将房屋已出卖给罗保国的情况下，又与朱某某签订房屋买卖协议，违背了诚实信用原则，罗保国要求确认金朝晖、李某某与朱某某之间的合同无效，原审法院予以支持正确，故对上诉人朱某某主张其与金朝晖、李某某房屋买卖协议有效的上诉请求本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，实体处理妥当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定；判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人金朝晖、李某某、朱某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:2003年7月，金朝晖与罗保国自愿协商签订房屋买卖协议时李某某作为诉争房屋共有人虽未签字，但李某某作为房屋共有人收取罗保国交付的购房款时未提出异议，且房屋已交付罗保国已居住使用多年，应视为李某某对金朝晖出售房屋是知情并认可。因此，金朝晖、李某某与罗保国自愿协商达成的房屋买卖协议不违反法律关于效力性规定，协议合法有效。上诉人金朝晖、李某某上诉主张诉争房屋是金朝晖、李某某婚姻存续期间的共同财产，李某某不同意卖房，在罗保国与李某某协商就增加购房款达成口头协议下，才收取购房款，并在收取购房款当天一并办理过户手续，罗保国未增加购房款，为此李某某一直未同意卖房。经查，罗保国交付购房款后，已搬进诉争房屋居住，李某某对此未提出异议，其也未提供证据证实罗保国同意增加购房款，故上诉人金朝晖、李某某、朱某某上诉主张罗保国与金朝晖之间的房屋买卖协议无效的上诉理由因无证据证实，本院不予支持。上诉人朱某某主张被上诉人罗保国无权主张朱某某与金朝晖、李某某之间签订的房屋买卖协议无效。对此本院认为，被上诉人罗保国与上诉人金朝晖签订房屋买卖协议后，罗保国依合同约定交付了购房款并已实际居住。金朝晖、李某某虽与朱某某在借款协议中约定将该房予以抵押，但该抵押未在房地产管理部门办理他项权利登记，对外不得对抗第三人。此后，朱某某与金朝晖、李某某签订房屋买卖协议，并在诉讼中办理产权登记，该行为损害了罗保国的利益，罗保国作为房屋实际占有人有权主张金朝晖、李某某与朱某某之间房屋买卖协议无效，朱某某的此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案适用法律问题，原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条因与物权法冲突已被废止，显属不当。《中华人民共和国物权法》第十五条  规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金朝晖与罗保国签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规禁止性规定，双方当事人在房屋买卖合同中亦未作其他约定，且罗保国是基于合同而占有诉争房屋，该合同为有效合同。金朝晖、李某某在将房屋已出卖给罗保国的情况下，又与朱某某签订房屋买卖协议，违背了诚实信用原则，罗保国要求确认金朝晖、李某某与朱某某之间的合同无效，原审法院予以支持正确，故对上诉人朱某某主张其与金朝晖、李某某房屋买卖协议有效的上诉请求本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，实体处理妥当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定；判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人金朝晖、李某某、朱某某负担。

审判长：张强
审判员：冯惠敏
审判员：郭元清

书记员：龚晓萍