金某某与上海市浦东新区合庆镇人民政府、上海浦东合庆资产管理有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王文利，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王殿红，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：上海市浦东新区合庆镇人民政府，住所地上海市浦东新区。
　　负责人：沈旗峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。
　　被告：上海浦东合庆资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张璟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王婉承，上海君澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：上海浦东新区东集房地产实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈青，董事长。
　　委托诉讼代理人：康骏卿，上海宇珏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙建中，上海宇珏律师事务所律师。
　　被告：上海市浦东新区合庆房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：顾新良。
　　原告金某某诉被告上海市浦东新区合庆镇人民政府(以下简称合庆镇政府)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，依原告申请，本院依法追加上海浦东合庆资产管理有限公司(以下简称合庆资产管理公司)、上海浦东新区东集房地产实业有限公司(以下简称东集公司)、上海市浦东新区合庆房地产有限公司(以下简称合庆房地产公司)作为被告共同参与诉讼，并转为普通程序继续公开开庭进行了审理。原告金某某及其委托诉讼代理人王文利、王殿红、被告合庆镇政府的委托诉讼代理人黄贤明、被告合庆资产管理公司的委托诉讼代理人史培杰、被告东集公司的委托诉讼代理人康骏卿均到庭参加诉讼。被告合庆房地产公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告金某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告合庆镇政府、合庆资产管理公司协助原告办理将上海市浦东新区合庆镇前哨路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下的手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1995年8月15日与上海浦东新区房地产实业总公司合庆分公司(以下简称浦房实业合庆分公司)签订了《期房买卖合同》，由原告向浦房实业合庆分公司购买上海市浦东新区合庆镇前哨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告依约支付了购房款，浦房实业合庆分公司也向原告交付了房屋。之后，因双方签订的合同不符合房产交易登记规范以及浦房实业合庆分公司注销等原因，系争房屋一直无法办理小产证。直至今年8月，原告听说存在类似情况的其他购房人均已办好产证，便至房地产交易中心查询，得知原告所购房屋现登记在被告合庆镇政府名下。因原告系《期房买卖合同》而取得房屋，且已经在系争房屋居住二十多年，是该房合法权利人，故诉请如前。
　　原告提供《期房买卖合同》复印件一份，其中甲方注明为浦房实业合庆分公司，乙方为金某某。内容记载：根据有关法律、法规和政策的规定，就期房买卖的具体充分协商一致，签订合同如下：一、乙方向甲方预购坐落于上海市浦东新区合庆乡路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，计建筑面积64.88平方米。二、上述房屋每平方米建筑面积按概算价人民币1,200元计价款人民币77,856元。三、付款方式：自合同生效后十天内预付人民币40,000元。分期付款额计人民币20,000元于九六年二月三十日。人民币17,856元在房屋正式交割时按核准价(九六年四月底前支付甲方)。四、甲方应于九五年八月底前向乙方交付上述房……。合同落款甲方盖具浦房实业合庆分公司公章，乙方签署金某某姓名。落款处还具“合同签订日期九五年八月十五日”字样。
　　原告还提供出具日期为2010年7月9日，由被告合庆资产管理公司盖章，付款人记载为金某某的收据一份，收款内容记载“收前哨路198弄5幢14号502室购房款”，金额记载为37,856元。
　　原告再提供上海市浦东新区建设和交通委员会专题会议纪要(2007-78)复印件一份，名为《关于解决合庆镇因历史遗留问题无法办理产证协调会有关事宜》。其中记载，2007年11月13日，浦东新区建设和交通委员会陶建设同志主持召开了解决合庆镇因历史遗留问题无法办理产证的协调会。新区建交委房产处、房产交易中心、合庆镇政府的有关负责同志参加了会议。合庆镇因历史原因，集镇上尚有较多居民住户未能办理产证，造成了住户户口无法迁入、子女入学问题，形成了较为突出的社会矛盾并引起群访。经建交委多次协调后已解决了大部分居民的产证办理问题。目前仍有剩余484套房屋因当时农民进镇的购房手续系由镇政府、合庆工业公司、村委和乡镇建设公司出具的收据和简单的纸张合同，按现行交易登记规范无法办理产证。从化解矛盾、切实解决居民现实办证问题的角度出发，会议形成如下意见：一、上述484套房屋由产权单位合庆镇政府和蔡路房产公司重新与购房居民签订规范的房屋买卖合同，并由新区房产登记交易中心按遗留问题的处理口径，受理书面合同，办理产证登记。同时合庆镇政府和蔡路房产公司在合同中需要明确具体购房人员姓名(即交易中心产权登记人员)，并要在合同中注明原不规范的合同、协议均作废无效。二、上述484套房屋的产证问题统一办理至2008年6月30日全部结束，逾期不再办理。三、合庆镇政府要以书面通知形式做好对居民的告知工作，并做好通知回执的存档。四、上述484套房屋由合庆镇政府汇总后统一批量到交易中心办理登记手续。交易中心集中受理，积极配合做好服务工作。
　　被告合庆镇政府辩称，合庆镇政府取得系争房屋权利经过合法登记。原来与原告签订合同的房产公司演变过程比较复杂，但从合同相对性来讲，仍应由原来与原告签订合同的房产公司履行合同义务。被告是否应办理过户，由法院判决。对于原告提供的《期房买卖合同》、收据、会议纪要的质证意见，以被告合庆资产管理公司的意见为准。
　　被告合庆资产管理公司辩称，浦房实业合庆分公司在1996年1月1日办理了注销登记手续。由于浦房实业合庆分公司系集体企业，故合庆资产管理公司受镇集资委的委托对浦房实业合庆分公司的资产、债权债务进行清理。原告处的尾款37,000余元属于浦房实业合庆分公司账上的应收债权，故合庆资产管理公司收取了该笔款项，并且开出了收据。之后，房屋如何被转到政府名下，合庆资产管理公司并未参与。被告合庆资产管理公司同意被告合庆镇政府将系争房屋过户给原告，但被告合庆资产管理公司在其中并无义务。此外，原告的诉请已经超过诉讼时效。对于原告提供的《期房买卖合同》、收据、会议纪要真实性均无异议。
　　被告东集公司辩称，与原告签订合同的浦房实业合庆分公司当时仅是挂靠在上海浦东新区房地产实业总公司下面，浦房实业合庆分公司自己有独立的法人资格。东集公司对原告与浦房实业合庆分公司之间的合同关系被告东集公司并不清楚，与东集公司无关。对于原告提供的《期房买卖合同》、收据、会议纪要真实性不清楚。
　　被告合庆房地产公司未作答辩。
　　本院经审理确认如下事实：
　　1992年4月，当时的合庆乡人民政府向川沙县计划委员会申请建立川沙县房地产开发经营总公司合庆分公司，该公司后更名为浦房实业总公司合庆分公司。
　　期间，原告与浦房实业合庆分公司达成买卖系争房屋的合意。
　　1995年10月，被告合庆房地产公司成立。
　　1996年5月28日，当时的上海浦东新区房地产实业总公司与被告合庆房地产公司签署《协议》一份，记载“原挂靠于上海浦东新区房地产实业总公司(以下简称甲方)的上海浦东新区房地产实业总公司合庆分公司已另组建、成立为上海浦东新区合庆房地产有限公司(以下简称乙方)，与甲方脱钩。原合庆分公司向工商行政管理局办理注销手续。该分公司注销前如有未了业务、债权债务及相关事宜，概由乙方负责处理”。之后，当时的上海浦东新区房地产实业总公司与被告合庆房地产公司共同出具《企业法人歇业保结书》，载明“兹有我单位所属合庆分公司，因我公司已成立上海浦东新区合庆房地产有限公司由，决定申请歇业。关于该企业法人核准登记开业以来，在经营活动中以下事项已分别料理完毕……嗣后如有未了业务及其事宜，概由上海浦东新区合庆房地产有限公司单位负责处理”。
　　1996年11月，浦房实业合庆分公司申请注销，注销理由为“根据房地产开发的实际情况，我已新成立了上海浦东新区合庆房地产有限公司，所以申请注销原成立的上海浦东新区房地产实业总公司合庆分公司”。
　　1998年6月26日，上海市浦东新区管理委员会主任办公会议形成纪要，明确“各有关乡镇房产分公司的债权债务由各分公司承担，如分公司资不抵债的，由所属乡镇政府承担，所欠债务视情可从镇财力中扣除”。
　　2000年9月8日，被告合庆镇政府申请办理上海市浦东新区合庆镇前哨路XXX弄XXX-XXX号房地产初始登记。初始登记材料中包括：1、1992年12月8日川沙县计划委员会《关于合庆乡申请建造动迁用房报告的批复》，记载“合庆乡政府：你乡呈报《关于建造动迁用房的申请报告》收悉。经研究，批复如下：根据合庆集镇总体规划，同意由乡政府统一组织实施建造农民动迁用房40000平方米，投资2000万元，所需资金自行落实”。2、1992年10月14日川沙县人民政府《关于合庆乡组建农民集资住宅征用土地的批复》，记载“合庆乡政府：你乡为组建农民集资住宅申请用地报告收悉。经审核，批准该工程征用庆星村二队耕地17838.9平方米；四队耕地20578.4平方米，合计38417.3平方米”。3、1999年8月31日上海市浦东新区农村发展局《关于同意补办合庆镇“二路一桥”农民动迁房项目的批复》，记载“浦东新区合庆镇人民政府：你镇合府〈1999〉44号文《关于补办“二路一桥”农民动迁房项目的请示》收悉。经核，你镇未经规划土地部门批准。擅自建设“二路一桥”(龙东路、远东大道、龙东路远东大道立交桥)的农民动迁房4处，但于1997年7月自报自纠并已接受新区规划土地检查大队处罚。现经我局研究，同意你镇补办“二路一桥”农民动迁房项目”。4、1999年11月17日上海市浦东新区管理委员会《关于同意合庆镇建设公司建造农民动迁房补办土地征用手续的批复》，记载“你镇合府〔1999〕43号文《关于上海合庆镇建设公司建造农民动迁房补办土地征用手续的请示》收悉。该项目属一九九七年七月402件自报自纠违法用地项目，经新区房屋土地监督检查大队行政处罚后，现同意补办征用土地手续。新区规土局以浦综农规(99)041号文核发《建设用地规划许可证》”。5、《上海市建设工程质量核验证明书》与《单位工程备案证》、《工程竣工验收证明书》等。其中，1998年至2000年的《上海市建设工程质量核验证明书》与《单位工程备案证》均记载建设单位为合庆房地产公司。《工程竣工验收证明书》中，10号房《工程竣工验收证明书》记载为1996年办理，记载建设单位为合庆房地产公司。其余《工程竣工验收证明书》均记载为1996年之前办理，记载建设单位为浦房实业合庆分公司。
　　2000年11月1日，上海市浦东新区前哨路XXX弄XXX号房屋产权经核准初始登记至被告合庆镇政府名下，备注为归并。
　　2003年4月1日，合庆房地产公司被吊销营业执照，至今未注销。
　　2007年5月，上海浦东新区房地产实业总公司申请更名为东集公司。
　　2010年4月14日，合庆镇政府在向要求帮助解决他处房屋交付的案外人袁某的“信访事项处理意见书”(浦邮(2010)第XXXXXXXXXXXXX)中答复称：2002年，由于当时的上海浦东新区房地产总公司合庆房产公司经营不善而歇业，其资产、债权、债务由合庆资产管理有限公司全面接管。
　　2010年7月9日，被告合庆资产管理公司向原告金某某出具收据一份，收款内容记载“收前哨路198弄5幢14号502室购房款”，总计金额为37,856元。
　　现系争房屋由原告居住使用。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告签订买卖合同的对方虽为浦房实业合庆分公司，但在浦房实业合庆分公司已经注销的情况下，相应的权利义务应由其债权债务继受者承担。现从工商登记资料来看，为浦房实业合庆分公司办理歇业保结的是合庆房地产公司。但从浦房实业合庆分公司的设立、注销和合庆房地产公司的设立过程及上海市浦东新区管理委员会办公室对各乡镇房产分公司债权债务的承担方式的意见、之后合庆资产管理公司对浦房实业合庆分公司债权债务的清理行为、以及再之后合庆镇政府以自己名义办理系争房屋产权初始登记的行为，均说明合庆镇政府系以资产划拨的方式成为浦房实业合庆分公司实质上的债权债务继受主体。并且，合庆镇政府是浦房实业合庆分公司的设立人，是法定的债权债务清理责任人，故涉案合同的义务现应由被告合庆镇政府履行。至于履行前提，原告虽未能提供买卖合同原件及首付款收据原件，但根据原告提供的尾款收据结合被告资产管理公司对该笔款项为浦房实业合庆分公司账上应收款的陈述，可以确认浦房实业合庆分公司向原告转让系争房屋以及原告已经支付系争房屋全部房款的事实。鉴此，原告已经付清房款，被告合庆镇政府作为浦房实业合庆分公司注销后权利义务的继受主体，理应协助原告办理房屋过户手续。至于被告资产管理公司，因浦房实业合庆分公司注销后的一系列政府行政文件和实际情况，可以证明合庆镇政府是该公司资产(包括本案房产项目)的实际接收人和债权债务的清理人。合庆资产管理公司仅是接受指令对浦房实业合庆分公司及之后新成立的合庆房地产公司资产和债权、债务实施的清理。因此，合庆资产管理公司不是浦房合庆分公司的资产接收单位和债权债务清理责任主体。原告请求由合庆资产管理公司协助办理过户手续，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告上海市浦东新区合庆镇人民政府应于本判决生效之日起十五日内协助原告金某某办理将上海市浦东新区合庆镇前哨路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告金某某名下的手续；
　　二、驳回原告金某某其余诉讼请求。
　　案件受理费人民币1,746.40元，由被告上海市浦东新区合庆镇人民政府负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：宋丽君

书记员：张春华