金某某与随州市洪某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）随州市洪某房地产开发有限公司。
法定代表人纪红刚，经理。
委托代理人胡菊林（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
委托代理人姚凯（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，广水市人，退休职工。
委托代理人汤伯元（代理权限：一般代理），湖北熠耀律师事务所律师。
原审第三人中国石油化工股份有限公司湖北随州广水石油分公司。
诉讼代表人陈刚，经理。
委托代理人李建新（代理权限：一般代理），该公司退休职工。

上诉人随州市洪某房地产开发有限公司（以下简称“洪某公司”）与被上诉人金某某、原审第三人中国石油化工股份有限公司湖北随州广水石油分公司（以下简称“石油公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由广水市人民法院于2012年7月17日作出（2012）鄂广水民初字第00472号民事判决。宣判后，洪某公司不服，向本院提起上诉，本院于2013年1月21日作出（2012）鄂随州中民二终字第00180号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回广水市人民法院重审。广水市人民法院重审后，于2013年8月25日作出（2013）鄂广水民初字第00848号民事判决。宣判后，洪某公司不服，向本院提起上诉，本院2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李超参加的合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人洪某公司的委托代理人胡菊林、姚凯，被上诉人金某某及委托代理人汤伯元，原审第三人石油公司的委托代理人李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告金某某诉称：我是石油公司退休职工。2006年洪某公司经过招、投标程序取得石油公司办公楼国有土地使用权后，通过与石油公司住户签订房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议，对石油公司整个院落进行了拆迁、再建设。其中洪某公司与我分别于2007年10月3日、2007年10月9日、2007年11月27日签订了《房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议》）、《房屋拆迁补充协议》（以下简称《补充协议1》）、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》（以下简称《补充协议2》）。现协议已生效，但洪某公司没有完全履行，请求法院判令：一、洪某公司为我办理广安大厦一栋一单元1303室的房屋所有权证书及土地使用权证书。二、洪某公司支付拖欠我拆迁安置费10204.14元。三、洪某公司为我提供40㎡住宅楼下架空层，并办理相应的权属证书，或承担违约责任并予以经济赔偿。我向洪某公司支付12000元（600元／㎡×20㎡）价款。四、洪某公司按约定对我还建房用三相四线六平方多股铜芯电源线安装到室内，并向我支付没有完成项目的材料及工时费合计5700.92元。五、洪某公司向我赔偿被拆迁房屋面积的10％计13.341㎡房屋面积或按现在市场价格折款赔偿。
原审被告洪某公司辩称：对于金某某的诉讼请求一，我公司只是暂时未给其办证，原因是金某某还有房价款48600元未支付，我公司提出反诉，请求金某某支付拖欠的房屋价款48600元；对于金某某的诉讼请求二，我公司认为涉及车库及门面房共计44㎡不能作为拆迁面积进行补偿；对于金某某的诉讼请求三，我公司没有向金某某提供40㎡的住宅楼下架空层能力和义务；对于金某某的诉讼请求四，我公司已按12元／㎡作了补偿，金某某就不能再请求我公司对其还建房用三相四线六平方多股铜芯电源线安装到室内。我公司已征求住户意见，墙面刮白、地面刮糙只限于最底层建筑；对于金某某的诉讼请求五，我公司认为房屋层高由3.2米改为3米，已得到住户的认可。
原审第三人石油公司未予陈述。
针对洪某公司的反诉，金某某辩称：洪某公司实返还拆迁建筑面积138.01㎡，超过应还拆迁建筑面积133.41㎡的面积部分4.6㎡，按约定1000元／㎡标准计算，我支付洪某公司的价款为4600元。
原审查明：石油公司老家属院位于广水市应山办事处广安路与育才路交汇处临街面，东起石油公司原办公楼，与人寿保险公司相邻，南与广安路相邻，西与育才路相邻，北与人行道相邻，土地使用权性质为国有划拨土地，用途为办公用地，土地使用权人登记在石油公司（原湖北省石油总公司广水市公司）名下，证号分别为广水国有（1999）字第011907512-1号、011907512-2号。其中011907512-1号用地面积6306.30㎡，建筑占地2078.90㎡（包括诉争临育才路座东向西一间临街平房所占28㎡）。011907512-2号用地面积1713㎡（包括诉争座东向西一间车库所占16㎡）。
根据广安路综合配套改造规划，2005年7月8日广水市建设局发函（广建（2005）32号）限令石油公司拆除压占道路近2米、影响城市景观、有违规划的临育才路一排破旧平房。2006年5月25日广水市建设局发函（广建（2006）27号）要求石油公司对其老家属院内影响城市规划、居民生活、城市市容的房屋进行整体改造。
2006年3月8日广水市土地收购储备交易中心与石油公司签订收购石油公司办公楼折1.4亩土地收购协议。2006年5月12日洪某公司竞得上述土地使用权。
2006年5月29日石油公司向其上级机关请示（石化股份鄂广分字（2006）18号）采取拆一还一的方法对其老家属院内的以福利分房形式分配给职工居住的房屋进行整体改造。根据批复石油公司同政府及有关部门进行了协商。
2006年7月3日石油公司向上级请示（石化股份鄂广分字（2006）23号）：经协商，总体原则：原临街违规房（临育才路平房）按期拆除，门面房还建石油公司，另予以经济补偿。具体意见：项目改造由政府按规范程序公开挂牌、招标。招标拍卖挂牌出让金扣除土地出让金后，全部归石油公司所得。原有违规临街房屋的石油公司职工住房由石油公司用所得收入给予适当的补偿或还建面积。按协商意见，现政府招标、拍卖、挂牌完毕。后续操作意见：公司同原违规临街拆迁户达成补偿协议。公司大院原有其他旧房按政府和职工意见由政府按其新规划实行拆一还一改造，如仍招拍挂改造，其收入高于补偿部分仍属石油公司，如低于补偿部分石油公司不负责补偿。由竞拍开发商同原有旧房住房户，直接签补偿、拆建协议，石油公司担保。
2006年8月31日石油公司同洪某公司达成协议：除前期已招、拍、挂的土地外，石油公司进行整体改造，凡所属院内的房屋如需拆除，必须拆一还一。拆一还一必须由洪某公司同院内房屋住房和权属人进行协商，并签订相关协议。双方总体原则按石化股份鄂广分字（2006）23号文后续操作意见办。
2006年11月21日广水市土地收购储备交易中心与石油公司签订收购石油公司广水国有（1999）字第011907512-2号土地使用权证上确定1713㎡土地收购协议。与本案相关协议内容为：收购土地内有一栋建筑面积为648.87㎡的二层砖混结构楼房需要拆迁，其中一楼七间车库的面积为233.87㎡，一楼及二楼职工房改房的面积为415.00㎡。土地收购价款286696.00元。收购土地上需拆迁的建筑物石油公司已分别进行了房改和出售，产权属个人。广水市土地收购储备交易中心按照产权证上登记的面积拆一还一，进行产权调换。以收购土地上的商品房予以返还，具体为：车库用一楼的房屋返还，拆迁的房改房用二楼的房屋返还。石油公司用土地收购价款抵交返还房屋差价。
2007年10月3日洪某公司就金某某位于石油公司老家属院住宅楼二单元四楼东建筑面积为89.41㎡房屋同其签订《拆迁协议》，与本案相关协议内容为：按产权调换补偿安置方式还其房屋拆迁补偿面积89.41㎡，还房面积超过其拆迁房屋面积的部分，由其按1000元／㎡购买。洪某公司负责为其无偿办理还房面积部分的房屋产权证书及土地使用权证书，超出还房面积部分所产生的费用享受购房户同等待遇。对此石油公司作为担保单位在协议上签名、盖章。
2007年10月9日洪某公司与被拆迁户集体代表签订《补充协议1》，与本案相关协议内容为：洪某公司将拆迁安置费由原来1000元／户调至2000元／户（一年时间），超过一年后按被拆面积付安置费，第一个月标准5元／㎡；一个月后标准每月10元／㎡。还房标准：电话线、有线电视线路安装到位，三相四线进户线按6平方多股铜芯线安装到每户室内，室内供电线路敷设到位，安好水表、电表，若有被拆迁户室内供电线自行安装的，洪某公司按被拆面积补偿，标准12元／㎡。室内墙面刮白、地面刮糙。房屋层高不低于3.2m，否则洪某公司按被拆面积×10﹪进行面积赔偿。洪某公司保证在一年内（2008年11月10日）交付新房。对此石油公司作为担保单位在协议上签名、盖章。
石油公司老家属院临育才路座东向西临街平房为石油公司所有的办公用房，后因故为石油公司部分职工所使用，其中诉争一间28㎡在拆迁改造前为金某某所使用。石油公司老家属院内座东向西一间16㎡车库于1991年由金某某利用夹墙现浇而成，在拆迁改造前为金某某所使用。
2007年11月27日洪某公司与金某某签订《补充协议2》，与本案相关协议内容为：洪某公司需拆迁位于石油公司老家属院内临育才路座东向西一间建筑面积为28㎡商用门面房，院内座东向西一个建筑面积为16㎡车库。双方协商同意将以上两处房屋面积之和与《拆迁协议》中金某某住宅面积合并计算共计为133.41㎡，作为洪某公司应该返还金某某的拆迁建筑面积。关于金某某要求解决40㎡以内住宅楼下架空层问题，鉴于因房屋拆迁对金某某各方面造成一定的损失和能支持洪某公司的工作，洪某公司同意免费提供20㎡作为对金某某的补偿，剩余部分由金某某以600元／㎡的价格购买，具体位置：如果整栋楼房的架空层为全框架无隔断，洪某公司可在不影响整体的地方安排，并用砖墙隔断。如果架空层用砖墙割断的，洪某公司应在整栋房子的中间安排。如果政府为了提高城市品位，需要在石油公司家属院南侧建设“小高层”或高层建设，致使洪某公司的承诺无法履行时，洪某公司应在本处所建的房屋内，由金某某在前五名内优先挑选，金某某不找任何差价，否则洪某公司应向金某某以应还房屋的市场价格的双倍予以赔偿。
协议签订后，金某某腾出被拆迁房屋，并与洪某公司办理了相关交接手续，洪某公司于2007年12月3日支付给金某某2000元拆迁安置费。
2008年12月洪某公司又支付给金某某4802.76元拆迁安置费。
2010年5月30日洪某公司向金某某交付位于广安大厦一栋一单元1303室的一套面积为138.01㎡房屋。房屋层高为3m，进户线非三相四线，室内电路没有敷设到位，墙面没有刮白、地面没有刮糙，室外没有安装空调座。金某某自行请工匠敷设电路，对墙面刮白、地面刮糙，安装2个空调座共支出费用为4100元。
2010年6月8日洪某公司、被拆迁户集体代表、石油公司在广水市云都大酒店开会，就相关问题达成一致意见。与本案相关内容为：延期补偿问题，延期的截止时间为2010年5月31日晚12：00。自第一次补偿到期之日计算，按被拆面积付安置费，每月5元／㎡，原已补3元／㎡，从结算中扣除。公摊面积过多补偿问题，按每户3000元人民币补偿到位。
原审另查明：本案涉案楼房未规划设计、也未实际建设楼下架空层。
原审法院认为：洪某公司与金某某签订《拆迁协议》是洪某公司与金某某双方真实自愿意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当有效。《补充协议1》、《补充协议2》是对《拆迁协议》未尽事项的完善和补充，亦是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，与《拆迁协议》具有同等法律效力。双方当事人应当按照上述协议全面履行自己的义务。原告金某某按约定履行了自己的义务，但被告洪某公司未全面履行自己的义务，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于金某某的诉讼请求一，按照《拆迁协议》约定，洪某公司应当为金某某办理位于广安大厦一栋一单元1303室的房屋所有权证书及相应的土地使用权证书，但洪某公司至今没有办理，故原告金某某的诉讼请求一有理合法，法院予以支持。
关于金某某的诉讼请求二，对于一年内的拆迁安置费为2000元／户，洪某公司与金某某均无异议，应予确认。对超过1年的安置费给付标准及公摊面积过多，经洪某公司、被拆迁户集体代表、石油公司于2010年6月8日协商最后确定为：按被拆面积付安置费，每月5元／㎡，原已补3元／㎡，从结算中扣除。还建房屋公摊面积过多，按每户3000元补偿。故洪某公司应给付金某某一年内拆迁安置费2000元、一年后的拆迁安置费为12006.90元（133.41㎡×5元／月.㎡×18月）及公摊面积过多补偿费3000元，合计17006.90元。洪某公司已支付6802.76元（2000元＋4802.76），还剩10204.14元，洪某公司应予给付。
关于金某某的诉讼请求三，根据《补充协议2》约定，洪某公司应向金某某提供40㎡以内的住宅楼下架空层，其中20㎡免费，剩余部分由金某某按600元／㎡价格支付价款。因本案涉案楼房未规划设计、也未实际建设架空层，洪某公司向金某某提供40㎡以内的住宅楼下架空层的义务实际无法履行。因楼房的规划设计、建设的主动权在于洪某公司，而非金某某。故该项条款不能继续履行的过错责任应由洪某公司承担。根据《补充协议2》中违约条款的特别约定：洪某公司的承诺无法履行时，洪某公司应在本处所建的房屋内，由金某某在前五名内优先挑选，金某某不找任何差价，否则洪某公司应向金某某以应还房屋的市场价格的双倍予以赔偿。因此洪某公司应承担赔偿损失的违约责任。原审法院参照与涉案楼房相同地段、与金某某所住房屋楼层相似、时间与本案法庭辩论终结前的最近的市场价格，确定洪某公司赔偿无法返还金某某建筑面积40㎡架空层的损失为273200元（40㎡×3415元／㎡×2），金某某按600元／㎡给付洪某公司建筑面积20㎡价款12000元。
关于金某某的诉讼请求四，洪某公司向金某某交付的房屋墙面没有刮白、地面没有刮糙，室外没有安装空调座，与《补充协议1》约定不符。金某某自行请工匠敷设电路、墙面刮白、地面刮糙及安装2个空调座费用4100元应由洪某公司补偿。室内电路没有敷设到位洪某公司依约应以12元／㎡标准补偿金某某1600.92元。洪某公司向金某某交付的房屋进户线，与《补充协议1》约定不符，洪某公司应重新为金某某安装6平方多股铜芯三相四线进户线。
关于金某某的诉讼请求五，洪某公司交付金某某的房屋实际层高3m低于约定的3.2m，洪某公司应按约定予以赔偿，即按被拆面积×10﹪以1000元／㎡标准计算，洪某公司赔偿金某某损失13341元。
关于洪某公司的反诉请求，洪某公司应还房屋面积133.41㎡，实际交付房屋面积138.01㎡，超出面积4.6㎡，按约定1000元／㎡标准计算房屋差价款为4600元，应由金某某给付。洪某公司请求金某某支付拖欠房屋价款48600元与事实不符，应不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经合议庭评议并报审判委员会讨论决定，判决：一、随州市洪某房地产开发有限公司与金某某签订的《房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》、《房屋拆迁补充协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》合法有效。二、随州市洪某房地产开发有限公司为金某某办理位于广水市应山办事处广安大厦一栋一单元1303室的房屋所有权证书及相应的土地使用权证书。三、随州市洪某房地产开发有限公司给付金某某拆迁安置补偿费10204.14元。四、随州市洪某房地产开发有限公司为金某某重新安装6平方毫米多股铜芯三相四线进户线，并补偿金某某自行请工匠敷设电路，对墙面刮白、地面刮糙，安装2个空调座等费用合计5700.92元。五、随州市洪某房地产开发有限公司赔偿金某某交付的房屋低于约定的层高损失13341元。六、随州市洪某房地产开发有限公司赔偿无法返还金某某建筑面积40㎡架空层损失273200元，金某某按600元／㎡给付洪某公司价款12000元。七、金某某给付随州市洪某房地产开发有限公司超过应还房屋面积价款4600元。八、驳回随州市洪某房地产开发有限公司的反诉请求。上述款项自判决生效之日起7日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、反诉费合计6000元，金某某负担2000元，随州市洪某房地产开发有限公司负担4000元。
经审理查明：原审查明的事实属实。
另查明：2008年7月2日，上诉人洪某公司与被拆迁户居民代表签订《“房屋拆迁补充协议”变更的协议》（以下简称《变更协议》），与本案相关内容为：二、变更条款：《补充协议1》第一条改为：自前期支付的安置费到期之日起计算，按拆迁面积每平方米每月安置费5元，先落实每平方米每月3元，按一年计算，落实到位。安置费不到2000元的按2000元付安置费。下余每平方每月安置费2元，如果甲方提前一个月交付新房奖甲方1元／平方，提前两个月再奖1元／平方，最多不超过二个月。如果甲方不能按时交房，每平方2元从每户超面积应付款中冲抵；不另付超面积款户，此款应一次性与拆迁户结清。如果2010年元月10日不能交付新房，第一个月每平方米安置费5元，满一个月后，每月每平方安置费10元，甲方必须每月及时结清。三、保留条款：《补充协议1》第二条保留，另增添以下内容外留。……4、原每层高3.2m改为每层高3m；……；四、新增加条款：……2、还房时间和责任：甲方建房时间为一年半时间，自2008年7月10日至2010年元月10日交付新房，遇人力不可抗拒或经双方确认雨季因素顺延。提前交房和延迟交房，按此协议第二条有关规定办理，此协议签字10内就是2008年7月10日以前不真正破土动工，此协议自动失效，2007年10月9日签字的《补充协议1》继续有效。2010年元月10日交房，若再推迟三个月即2010年4月10日不能交付新房，此协议自动失效，2007年10月9日《补充协议1》继续有效。

本院认为：本案当事人争议的焦点有以下几个方面：（一）关于《补充协议2》、《变更协议》的效力问题；（二）关于双方之间的损失计算问题；（三）关于判决结果是否超诉讼请求问题。
（一）关于《补充协议2》、《变更协议》的效力问题
关于《补充协议2》的效力问题。《补充协议2》中约定将面积为28㎡的商用门面房和面积为16㎡的车库折合44㎡作为拆迁面积补偿给金某某，上诉人洪某公司称被上诉人金某某不是该门面房和车库的所有权人，《拆迁协议2》中的该项约定应无效。该两处房屋在2007年被拆迁前为金某某占有使用，上诉人洪某公司自愿与其签订合同，将两处房屋面积之和与金某某的住宅面积合并计133.41㎡，作为应该返还给金某某的拆迁建筑面积，并未违反法律关于合同无效的规定。原审第三人石油公司虽以所有权人身份抗辩该协议无效，但鉴于石油公司与洪某公司之间签订的补偿协议均已履行到位，上述约定并未损害石油公司的利益。且原审第三人石油公司并未就该协议的效力在一审提起反诉或在二审中提起上诉。至于该协议约定的40㎡的架空层，上诉人洪某公司上诉称是其因避免过分拖延工期被逼无奈签订，协议内容显失公平，应无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，若该协议内容是被胁迫或显失公平，上诉人洪某公司可在一年内提起诉讼或仲裁要求撤销上述协议，但其在一年内没有行使撤销权，该撤销权已消灭。另外，上诉人洪某公司称小区内架空层为小区业主共有，其与金某某关于架空层的约定侵犯了小区业主的利益，应为无效。因合同约定的架空层并未实际建设与交付，双方之间的约定并不存在损害小区其他业主的利益。即便架空层为小区业主共有，也应由业主作为权利人主张该部分协议约定无效，上诉人无权主张。综上所述，上诉人洪某公司称原审法院确认《补充协议2》合法有效错误的上诉理由，本院均不予支持。
关于《变更协议》效力问题。在《变更协议》中双方约定“2010年元月10日交房，若再推迟三个月即2010年4月10日不能交付新房，此协议自动失效，2007年10月9日《补充协议1》继续有效。”依据上述约定，该协议为附解除条件的协议，因上诉人洪某公司未在2010年4月10前交付新房，该协议所附解除条件成就，《变更协议》因解除而自动失效，该协议中“原每层高3.2m改为每层高3m”的约定也失效。
（二）关于双方之间的损失计算问题
1、关于架空层损失。因涉案楼房未规划设计，也未实际建设架空层，双方确定了此种情形下，甲方（洪某公司）应在本处所建的房屋内，由乙方（金某某）在前五名内优先挑选，乙方不找差价，否则以应还房屋的市场价格的双倍予以赔偿。就双方在上诉人洪某公司所建的房屋内前五名优先挑选，不找差价的约定，上诉人洪某公司认为其履行了让金某某在所建住宅（不含三层商用楼层）范围内由被上诉人金某某优先挑选还建房，不找差价的义务，被上诉人金某某认为此处所指的房屋是指被上诉人洪某公司就40㎡架空层无法解决时应当由金某某挑选40㎡车库或门面房。经审查，即便如洪某公司所称其与金某某约定的是在住宅范围内挑选还建房，上诉人洪某公司也未提供足够证据证明金某某在前五名内挑选。对此情形，双方当事人确定了上诉人洪某公司应向被上诉人金某某以应还房屋的市场价格的双倍予以赔偿的损失计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人洪某公司虽依合同无效进行抗辩，但在其提交的代理词中明确提出，约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以减少。依据双方约定的损失计算方法，原审酌定应返还房屋的市场价格为3415元／㎡依据不足，所确定架空层的损失为273200元（40㎡×3415元／㎡×2），过份高于造成的损失，应适当予以减少。结合上诉人金某某本人在一审提供的证据材料证明洪某公司返还金某某同楼层的房屋市场报价为3178元／㎡，实际售价比报价有优惠，故本院酌定应还房屋的市场价格为3000元／㎡。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院确定架空层损失为156000元［40㎡×3000元／㎡×（1＋30%）］。
2、关于安置补偿费、层高不足3.2m及室内电线自行安装损失。上诉人洪某公司称原审计算的安置补偿费、层高不足3.2m及室内电线自行安装损失错误，因上述损失计算均由被拆迁面积确定，原审依被拆迁面积133.41㎡计算上述各项损失符合《补充协议2》的约定。故上诉人洪某公司的该项主张，本院不予支持。
3、关于墙面刷白、地面刮糙、安装空调座损失。上诉人洪某公司称其已按建筑规范用水泥原浆进行了收光，并额外提供了砂子、水泥等建筑材料，但被上诉人金某某为墙面刷白、地面刮糙、安装空调座另支付了部分材料及人工费4100元，上诉人洪某公司应当负担。故上诉人洪某公司的该项主张，本院不予支持。
4、关于补偿房屋面积差价。上诉人洪某公司实际还房面积138.01㎡，应还房面积为133.41㎡，比确定的被拆面积超出4.6㎡，原审以1000元／㎡计算被上诉人金某某应补偿房屋面积差额为4600元符合《拆迁协议》的约定，并无不当，故上诉人的该项主张，本院不予支持。
（三）关于判决结果是否超诉讼请求问题
经审查，被上诉人金某某的一审诉讼请求不包含确认《拆迁协议》、《补充协议1》、《补充协议2》的效力，虽认定上述协议的效力是作出本案判决结果的前提，但鉴于原审原告金某某并未诉请，原审的该项判决超出了金某某的请求范围，应予以撤销。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律不当，应当予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销（2013）鄂广水民初字第00848号民事判决第一项、第六项、第八项。
二、维持（2013）鄂广水民初字第00848号民事判决第二、三、四、五、七项。
三、随州市洪某房地产开发有限公司赔偿金某某架空层损失156000元，金某某按600元／㎡给付随州市洪某房地产开发有限公司价款12000元。
四、驳回金某某、随州市洪某房地产开发有限公司其他诉讼请求及反诉请求。
上述款项自本判决生效之日起7日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、反诉费6000元，二审案件受理费5836元，合计11836元，由上诉人随州市洪某房地产开发有限公司负担8000元，由被上诉人金某某负担3836元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　袁　涛 审　判　员　　吕丹丹 代理审判员　　李　超

书记员：李国才