鄂州盛某置业有限公司、董某某与胡某某、刘某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

鄂州盛某置业有限公司
杨木林（湖北伸道律师事务所）
董某某
段正国
胡某某
翁新明（湖北长捷律师事务所）
刘某某
王水华（湖北鄂州西山法律服务所）

上诉人（原审被告）:鄂州盛某置业有限公司，住所地:鄂州市鄂城区汀祖镇汀祖街。
法定代表人:董某某，该公司董事长。
委托代理人:杨木林，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人（原审被告）:董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人。
委托代理人:段正国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，系鄂州盛某置业有限公司职工（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告）:胡某某，男，汉族，鄂州市人，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人:翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审第三人:刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人。
委托代理人:王水华，鄂州市西山法律服务所法律工作者（代理权限为特别授权）。
上诉人鄂州盛某置业有限公司、董某某因与被上诉人胡某某、第三人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2013）鄂鄂城民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定事实，2012年12月17日，原告胡某某与第三人刘某某签订债权转让协议一份，协议约定第三人刘某某对被告董某某享有到期债权90万元，因第三人刘某某欠胡某某90万元，第三人刘某某自愿将对被告董某某享有的到期债权90万元转让给原告胡某某，当事人刘某某负责通知董某某，由被告董某某向胡某某出具相关手续。
2012年12月18日，原告胡某某与被告鄂州盛某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告胡某某以债权抵购被告鄂州盛某置业有限公司开发的位于鄂州市花湖开发区宜家花园的商品房，并就房屋座落、价格、楼层等进行了详细约定。被告鄂州盛某置业有限公司法定代表人董某某于签订合同当日向原告胡某某出具了收条一份，收到原告胡某某购房款90万元。后被告鄂州盛某置业有限公司一直未交付原告胡某某所购的房产。
2013年5月21日，被告鄂州盛某置业有限公司的法定代表人董某某向原告胡某某出具承诺书一份，承诺在原告胡某某手借支90万元，在2013年5月30日前还清。
原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告鄂州盛某置业有限公司主张原告胡某某提供的《商品房买卖合同》、收款收条及承诺书是在被告的法定代表人受胁迫的情形下出具，原告及第三人对此予以否认，被告鄂州盛某置业有限公司也未提供相应的证据证明其是在被胁迫的情形下出具，故对被告鄂州盛某置业有限公司的抗辩主张不予采信。原告主张被告鄂州盛某置业有限公司拖欠应退还给原告的购房款90万元，结合双方的陈述以及原告提供的《债权转让协议》、《商品房买卖合同》、收款收条及承诺书等证据，从高度盖然性的角度出发，原告主张的事实的可信度高于被告。故对原告主张的被告鄂州盛某置业有限公司未履行交房义务，承诺退还原告胡某某购房款的事实予以采信。现原告胡某某要求被告鄂州盛某置业有限公司归还购房款90万元，其诉讼请求合法，原审予以支持。原告胡某某要求被告董某某对此承担连带责任，因被告董某某并非《商品房买卖合同》的相对方，其后出具的承诺系履行职务的行为，故该项诉请于法无据，原审不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十四条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决，一、被告鄂州盛某置业有限公司于判决生效后十五日内退还原告胡某某购房款90万元。二、驳回原告胡某某其他诉讼请求。案件受理费12800元减半收取为6400元，保全费5000元，合计11400元由被告鄂州盛某置业有限公司负担。
本院认为，证人洪某的证言没有其他证据互相印证，且洪某与刘某某系朋友关系，其证言在逻辑上存在瑕疵，仅凭其证言是不能确认债权债务关系的。故该证人证言不能达到其证明目的。
二审期间瞿某向法院陈述3.5万元还款事实因无其他证据予以佐证，仅凭其证言不能充分证实瞿某与董某某有债权债务关系及刘某某代董某某还款事实。关于80万元借款的介绍人是瞿某这一事实，双方当事人没有异议，本院予以采信。
二审期间案外人董某的陈述与本案事实具有关联性，笔录内容与董某某出具的还款承诺互相印证，董某某称董某与自己有利害关系，但其不能具体说明理由。因此，调查笔录所证实的内容应予以采信。
二审期间向中国农业银行股份有限公司鄂州分行查询的董某某卡号往来账能够客观反应案件事实，与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。
经审理查明，2012年元月至4月期间，董某某向刘某某共借款80万元，并约定利息为月息4分。借款后，董某某通过转账形式在2012年12月之前向刘某某共还款244000元，该款用于偿还80万元借款利息。2012年12月17日，刘某某通过债权转让形式将借款本息90万元转让给胡某某，由债务人董某某向胡某某出具收条一张，写明收到胡某某购房款90万元，之后由胡某某与鄂州盛某置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由鄂州盛某置业有限公司将名下的房产卖与胡某某，转移的债权作为胡某某购房款，出具收条的时间与签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月18日。此后，鄂州盛某置业有限公司因缺少相关手续并未履行交房义务。2013年1月至5月9日，董某某通过银行转账形式向刘某某还款288000元。2013年5月21日，董某某向胡某某出具承诺，承诺下欠胡某某90万元于2013年5月30日偿还，但董某某并未按承诺履行偿还义务。
另查明，鄂州市盛某置业有限公司系私营有限责任公司，法定代表人董某某，经营范围是房地产开发及商品房销售等业务。
本院认为，针对当事人的上诉理由、被上诉人的答辩意见、第三人的陈述意见，本案争议的焦点归纳为:1、本案案由应当如何确定；2、董某某欠款90万元是否真实，债权转让是否真实；3、如何认定返还本金的数额；4、鄂州盛某置业有限公司是否应当承担责任；5、原审程序是否合法。针对上述争议焦点，综合评析如下:
1、关于本案案由如何确定的问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。原审原告诉讼请求是要求返还购房款90万元，该诉请是基于《房屋买卖合同》未予履行而提起的给付之诉。因此，原审确定案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。
2、关于董某某欠款90万元是否真实，债权转让是否真实的问题。董某某在原审陈述其向刘某某借款80万元属实，之后刘某某向其收取了3.2万元利息，实际借款数额只有76.8万元。但一、二审期间董某某并未提供证据证实刘某某当时收取3.2万元利息，故董某某的此项辩称不予采信，借款实际金额为80万元。从董某某与刘某某约定利息每月4分以及董某某提供的2012年还款证据反应，董某某2012年还款数额244000元并未超过双方约定的2012年期间的利息。因此，在刘某某将债权转移给胡某某之后，董某某在2012年12月18日向胡某某出具的90万元收条包含了80万元借款本金和部分未还清的借款利息。虽然90万元包含了双方约定的部分利息，但是董某某对约定利息已予以认可且实际履行了244000元，之后又以书面形式承诺了下欠胡某某90万元，同时也无证据推翻刘某某与胡某某之间的债权转让协议。因此，欠款数额双方已经确定，债权债务转移已然成立，董某某与胡某某已经形成了新的债权债务关系。
3、关于如何认定返还本金的数额的问题。董某某陈述2012年12月18日至2013年5月期间的28.8万元还款系偿还80万元借款的理由不能成立。首先，还款时间均是发生在刘某某将债权转移给胡某某之后，从债权债务转移事实及逻辑上分析，刘某某将债权转移给胡某某，董某某已向胡某某出具了收条，那么董某某的债权人应当是胡某某而不是刘某某，董某某不应当就80万元债务再还钱给刘某某；其次，董某某陈述的28.8万元还款系偿还80万元借款并没有相应的证据予以证实；第三，2013年5月21日，董某某又向胡某某出具了一张承诺，承诺欠胡某某的90万元定于5月30日归还。因此，根据本案证据所反映的客观事实，返还本金的数额应当是90万元。
董某某称其已向刘某某共还款92万元，因一、二审期间并未提供充分证据予以证实，故该上诉理由本院不予采信。
4、关于鄂州盛某置业有限公司是否应当承担责任的问题。鄂州盛某置业有限公司于2012年12月18日与胡某某签订了《商品房买卖合同》，董某某作为公司法定代表人在合同上签名认可，同日董某某出具了收到胡某某购房款90万元的收条。故该款应当作为胡某某的购房款。董某某作为私营企业鄂州盛某置业有限公司的法定代表人，其收取购房款行为应当属于职务行为。董某某认为购房合同及收条是在胁迫下签订，但其并未提交相应证据予以证实。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但董某某于2013年5月21日向胡某某出具承诺，承诺在同年5月30日返还90万元，胡某某并未反对，该行为表示双方将不再履行购房合同。因此，鄂州盛某置业有限公司应当承担返还购房款责任。
5、关于原审程序是否错误的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条  规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。鄂州盛某置业有限公司、董某某原审庭审时提出鉴定申请明显超过了举证期限。故原审未予鉴定符合法律规定。
综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的数额与负担方式不变，二审案件受理费12800元由鄂州盛某置业有限公司、董某某共同负担。
本判决为终审判决。

本院认为，证人洪某的证言没有其他证据互相印证，且洪某与刘某某系朋友关系，其证言在逻辑上存在瑕疵，仅凭其证言是不能确认债权债务关系的。故该证人证言不能达到其证明目的。
二审期间瞿某向法院陈述3.5万元还款事实因无其他证据予以佐证，仅凭其证言不能充分证实瞿某与董某某有债权债务关系及刘某某代董某某还款事实。关于80万元借款的介绍人是瞿某这一事实，双方当事人没有异议，本院予以采信。
二审期间案外人董某的陈述与本案事实具有关联性，笔录内容与董某某出具的还款承诺互相印证，董某某称董某与自己有利害关系，但其不能具体说明理由。因此，调查笔录所证实的内容应予以采信。
二审期间向中国农业银行股份有限公司鄂州分行查询的董某某卡号往来账能够客观反应案件事实，与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信。
经审理查明，2012年元月至4月期间，董某某向刘某某共借款80万元，并约定利息为月息4分。借款后，董某某通过转账形式在2012年12月之前向刘某某共还款244000元，该款用于偿还80万元借款利息。2012年12月17日，刘某某通过债权转让形式将借款本息90万元转让给胡某某，由债务人董某某向胡某某出具收条一张，写明收到胡某某购房款90万元，之后由胡某某与鄂州盛某置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由鄂州盛某置业有限公司将名下的房产卖与胡某某，转移的债权作为胡某某购房款，出具收条的时间与签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月18日。此后，鄂州盛某置业有限公司因缺少相关手续并未履行交房义务。2013年1月至5月9日，董某某通过银行转账形式向刘某某还款288000元。2013年5月21日，董某某向胡某某出具承诺，承诺下欠胡某某90万元于2013年5月30日偿还，但董某某并未按承诺履行偿还义务。
另查明，鄂州市盛某置业有限公司系私营有限责任公司，法定代表人董某某，经营范围是房地产开发及商品房销售等业务。
本院认为，针对当事人的上诉理由、被上诉人的答辩意见、第三人的陈述意见，本案争议的焦点归纳为:1、本案案由应当如何确定；2、董某某欠款90万元是否真实，债权转让是否真实；3、如何认定返还本金的数额；4、鄂州盛某置业有限公司是否应当承担责任；5、原审程序是否合法。针对上述争议焦点，综合评析如下:
1、关于本案案由如何确定的问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。原审原告诉讼请求是要求返还购房款90万元，该诉请是基于《房屋买卖合同》未予履行而提起的给付之诉。因此，原审确定案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。
2、关于董某某欠款90万元是否真实，债权转让是否真实的问题。董某某在原审陈述其向刘某某借款80万元属实，之后刘某某向其收取了3.2万元利息，实际借款数额只有76.8万元。但一、二审期间董某某并未提供证据证实刘某某当时收取3.2万元利息，故董某某的此项辩称不予采信，借款实际金额为80万元。从董某某与刘某某约定利息每月4分以及董某某提供的2012年还款证据反应，董某某2012年还款数额244000元并未超过双方约定的2012年期间的利息。因此，在刘某某将债权转移给胡某某之后，董某某在2012年12月18日向胡某某出具的90万元收条包含了80万元借款本金和部分未还清的借款利息。虽然90万元包含了双方约定的部分利息，但是董某某对约定利息已予以认可且实际履行了244000元，之后又以书面形式承诺了下欠胡某某90万元，同时也无证据推翻刘某某与胡某某之间的债权转让协议。因此，欠款数额双方已经确定，债权债务转移已然成立，董某某与胡某某已经形成了新的债权债务关系。
3、关于如何认定返还本金的数额的问题。董某某陈述2012年12月18日至2013年5月期间的28.8万元还款系偿还80万元借款的理由不能成立。首先，还款时间均是发生在刘某某将债权转移给胡某某之后，从债权债务转移事实及逻辑上分析，刘某某将债权转移给胡某某，董某某已向胡某某出具了收条，那么董某某的债权人应当是胡某某而不是刘某某，董某某不应当就80万元债务再还钱给刘某某；其次，董某某陈述的28.8万元还款系偿还80万元借款并没有相应的证据予以证实；第三，2013年5月21日，董某某又向胡某某出具了一张承诺，承诺欠胡某某的90万元定于5月30日归还。因此，根据本案证据所反映的客观事实，返还本金的数额应当是90万元。
董某某称其已向刘某某共还款92万元，因一、二审期间并未提供充分证据予以证实，故该上诉理由本院不予采信。
4、关于鄂州盛某置业有限公司是否应当承担责任的问题。鄂州盛某置业有限公司于2012年12月18日与胡某某签订了《商品房买卖合同》，董某某作为公司法定代表人在合同上签名认可，同日董某某出具了收到胡某某购房款90万元的收条。故该款应当作为胡某某的购房款。董某某作为私营企业鄂州盛某置业有限公司的法定代表人，其收取购房款行为应当属于职务行为。董某某认为购房合同及收条是在胁迫下签订，但其并未提交相应证据予以证实。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但董某某于2013年5月21日向胡某某出具承诺，承诺在同年5月30日返还90万元，胡某某并未反对，该行为表示双方将不再履行购房合同。因此，鄂州盛某置业有限公司应当承担返还购房款责任。
5、关于原审程序是否错误的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条  规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。鄂州盛某置业有限公司、董某某原审庭审时提出鉴定申请明显超过了举证期限。故原审未予鉴定符合法律规定。
综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的数额与负担方式不变，二审案件受理费12800元由鄂州盛某置业有限公司、董某某共同负担。

审判长：廖春花
审判员：邹围
审判员：吴祥勇

书记员：胡航