鄂州市葛店万佳房地产中介服务中心、崔某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：鄂州市葛店万佳房地产中介服务中心（个体工商户）经营者，李梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，公民身份号码：4226011976********，住所地：鄂州市葛店中心区金谷鑫城*幢*单元*楼***室。
委托诉讼代理人：杨华，北京市在线律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：崔某，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市人，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：柳琛，湖北崇道律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：湖北宇阳鼎泰置业有限公司，住所地：鄂州市葛店镇岱庙葛洪路（原葛店镇铁合金厂内）。
法定代表人：夏成亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖伙舟，湖北瀛博律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：涂四芳，该公司财务经理，代理权限为特别授权。

上诉人鄂州市葛店万佳房地产中介服务中心（简称万佳中介）因与被上诉人崔某、被上诉人湖北宇阳鼎泰置业有限公司（简称宇阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2018）鄂0703民初373号民事判决，于2018年11月8日向本院提出上诉。本院依法合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人万佳中介的委托诉讼代理人杨华、被上诉人崔某的委托诉讼代理人柳琛、被上诉人宇阳公司的委托诉讼代理人廖伙舟、涂四芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明,2017年9月11日,宇阳公司与万佳公司签订《售房委托书》，宇阳公司将涉案的房屋委托万佳中介对外销售。同时载明，宇阳公司应对委托房源的合法性负责，如有产权纠纷等由宇阳公司承担一切不利后果。崔某与宇阳公司签订的《商品房买卖合同》第十二条规定：宇阳公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因宇阳公司的原因，造成该商品房不能办理产权有登记或者发生债务纠纷的出宇阳公司承担全部责任。2017年10月15日，崔某到万佳中介与中介经营者李梅协商房价后当时付定金1万元。次日，崔某又到万佳中介，并向李梅交了首付款20.5万元。同年10月17日、10月18日李梅分别将崔某购房款及定金共计156696元转给宇阳公司。

根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：崔某请求解除涉案《商品房买卖合同》并要求万佳中介返还购房款及按银行同期贷款利计算资鑫占用费是否有事实和法律依据。现分别评判如下：
一、本案涉及两个方面的法律关系。1、从万佳中介与宇阳公司签订的《售房委托书》及崔某在诉状中所陈述余下所欠房款由万佳中介两个月内办理好银行贷款并交付房屋，以及万佳中介负责人李梅将崔某交付的购房款及定金转给宇阳公司的情形上分析，万佳中介与宇阳公司之间形成委托代理法律关系。2、崔某通过万佳中介与宇阳公司之间签订《商品房买卖合同》而形成商品房买卖法律关系。二、本案纠纷的起因及责任。本案纠纷的起因是涉案房屋被武汉市新洲区人民法院查封后，由于宇阳公司没如实履行告之义务，导致崔某购房目的不能实现而引起。依据万佳中介与宇阳公司签订的《售房委托书》及崔某与宇阳公司签订《商品房买卖合同》中的约定，产生涉案纠纷的责任在宇阳公司。同时，依据上述第一条的分析，万佳中介与宇阳公司之间形成委托代理法律关系。依据我国《民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，涉案万佳中介实施的代理行为应由宇阳公司负责。且万佳中介实施的代理行为，并无我国《民法总则》中规定代理人应承担责任的情形。由此可见，涉案纠纷中万佳中介并无责任。三、一审法院一方面认定，宇阳公司在明知所售房屋被法院查封以及未与崔某充分磋商的情况下仍与崔某签订《商品房买卖合同》，致使崔某所购房屋不能交付使用存在违约行为，另一方面在明知万佳中介经营者李梅将收取的156696元转给宇阳公司的情形下，而判万佳中介承担全部返还责任，明显有违公正。综上，崔某起诉要求万佳中介退还其的购房首付款共计21.5万元，并按照银行同期贷款利率支付资金占用费的诉请，于法无据。一审判决结果不当，本院依法予以纠正。鉴于崔某在本案诉讼请求中没有要求宇阳公司返还其购房款，因此，崔某就涉案所支付的购房款，可另行主张权利。一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，认定崔某请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，并予以支持的观点正确，本院予以确认。
综上所述，万佳中介的上诉请求成立，本院依法予以支持，一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。经本院主持调解，宇阳公司愿意退还其所得的部分购房款，但崔某及万佳中介就其余购房款及涉案责任承担各持已见，未能达成最终协议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

审判长 赵国文
审判员 曹家华
审判员 刘岳鹏

书记员： 丁聪