鄂州市建王置业有限责任公司与张海军、湖北永某置业有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：鄂州市建王置业有限责任公司。住所地：鄂州市明塘路61号。
法定代表人：徐德莲，该公司经理。
委托代理人：黄春红，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：李国胜，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）：张海军。
委托代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）：湖北永某置业有限公司。住所地：鄂州市杜山镇永某油厂办公楼。
法定代表人：张英，该公司经理。
被告（反诉原告）：江琼，系湖北永某置业有限公司股东。
委托代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）：张英，系湖北永某置业有限公司股东。
上述四被告的委托代理人：周少英，北京奥东（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

原告（反诉被告）鄂州市建王置业有限责任公司（以下简称鄂州建王置业公司）诉被告（反诉原告）张海军、被告（反诉原告）湖北永某置业有限公司（以下简称湖北永某置业公司）、被告（反诉原告）江琼、被告（反诉原告）张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员缪冬琴、人民陪审员邓睿参加的合议庭，于2015年4月20日、2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的委托代理人黄春红、李国胜、被告（反诉原告）张海军的委托代理人秦前坤、周少英、被告（反诉原告）湖北永某置业公司的委托代理人周少英、被告（反诉原告）江琼的委托代理人秦前坤、周少英、被告（反诉原告）张英的委托代理人周少英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2011年7月25日，湖北新海博贸易有限公司代被告（反诉原告）张海军向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司支付定金5000000元。
2011年10月11日，鄂州市公安消防支队作出鄂州公消验（2011）第0041号“关于鄂州市建王置业有限责任公司金色名苑商住楼复验建设工程消防验收合格的意见”建设工程消防验收意见书，该意见书载明：“鄂州市公安消防支队对建王公司复验的金色名苑商住楼建设工程（工程概况作了说明，并说明此次局部验收不包含1至4楼商业部分）进行了验收，以审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收复验合格；二、对建筑消防设施定期维修保养，保证完整有效；三、该工程如需要改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建筑工程消防设计审核和验收。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层9#商铺，建筑面积为96.79平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价33800元／平方米，总金额为3271502元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，余款到房产部门办理产权登记证后270日内付清，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层10#商铺，建筑面积为89.27平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价33800元／平方米，总金额为3017326元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，余款到房产部门办理产权登记证后270日内付清，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层9#商铺，建筑面积为42.98平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价33800元／平方米，总金额为1452724元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，余款到房产部门办理产权登记证后270日内付清，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层20#商铺及2-4层2#裙楼，建筑面积为3251.04平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价7723.45元／平方米，总金额为25109214元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，余款到房产部门办理产权登记证后270日内付清，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层21#商铺及2-4层3#裙楼，建筑面积为3628.71平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价4800元／平方米，总金额为17417808元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，含买受人在签订房屋认购书时已付的500万元定金。到房产部门办理产权登记证后270日内付清余款，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同，其所付定金不予退还；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以拍卖方式取得鄂州国用（2007）第1-6号地块的土地使用权，土地面积为5378.3平方米，规划用途为商业、住宅，暂定名擎天华府（金色名苑）；（二）商品房销售依据：预售商品房批准机关为鄂州市房产管理局，商品房预售许可证号为鄂州房预字（1100006）；（三）买受人所购商品房的基本情况：第一层23#商铺及2-4层1#裙楼，建筑面积为2185.24平方米；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价4800元／平方米，总金额为10489152元；（五）面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；（六）付款方式及期限：合同签订后十日内支付总价款的50%，余款到房产部门办理产权登记证后270日内付清，如买受人在合同签订后十日内未支付总价款的50%，出卖人有权单方面解除合同；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（八）出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第1项中的比例）的违约金；（九）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（十）其他：1、本合同约定事项，如与补充协议相冲突，以补充协议约定的内容为准；2、在履行过程中发生争议，依法向人民法院起诉。
2012年2月15日，湖北永某置业公司股东张英、江琼召开股东会并形成《股东会决议》，张英同意以其持有公司的55%股权、江琼同意以其持有公司的45%股权质押给原告（反诉被告）鄂州建王置业公司，以担保张海军依约履行向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司支付30378863元的付款义务，如张海军未依约履行还款义务，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司如要求将质押股权转为已有，股东张英、江琼均放弃优先购买权。该股权未在工商部门进行质押登记。
2012年2月16日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（出卖人）与被告（反诉原告）张海军（买受人）签订《房屋买卖补充协议》，协议约定：（1）买受人除应在主合同签订十日内支付首期购房款外，还应在购买房屋办证之日起270日内向出卖人支付余下购房款30378863元；（2）买受人以湖北永某置业有限公司坐落于鄂城区凤凰办事处百子畈村（古城路东侧原百兴停车场地块），工程设计总面积：16700.76平方米在建工程及土地使用证编号为：鄂州国用（2011）第1-287号土地使用权及地上附着物（包含但是不限于地上的在建建筑物）作为抵押物，以担保买受人依约履行付款义务，担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费等）；（3）买受人以湖北永某置业有限公司股东张英、江琼所持有的湖北永某置业有限公司全部股权及个人所有财产为买受人提供担保，以保证买受人依约履行付款义务；（4）出买人在湖北永某置业有限公司办理了土地抵押登记、湖北永某置业有限公司股东张英、江琼办理股权质押登记后叁日内为买受人出具办理房屋产权证明相关手续。（5）湖北永某置业有限公司如未在本协议约定的时间内办理相关土地使用权抵登记、湖北永某置业有限公司股东张英、江琼未在本协议约定的时间内办理股权质押登记，在约定期满十日内视为出卖人已履行为买受人办证义务，买受人应按第七点第一款约定承担法律责；（6）买受人未按主合同履行付款义务，出买人可以要求买受人支付不少于主合同总金额30%的违约金，或可以要求买受人按所欠购房款按月利率3%支付利息；（7）如双方因为履行本协议产生纠纷协商不能解决，则应由违约方按争议标的额的5%至10%范围内支付守约方所聘请律师的代理费用。（8）本协议条款及备注均为主合同必要组成条款，自双方签字时生效，本协议条款与主合同具有相同法律效力。主合同内容与本协议条款不一致时，以本协议条款为准。
2012年2月20日，被告（反诉原告）江琼向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司汇款10000000元、3500000元、10000000元。
为保障《商品房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》的履行，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）湖北永某置业公司签订《土地抵押协议》，湖北永某置业公司以坐落在凤凰办事处百子畈村项目名称为百兴办公楼的鄂州国用（2011）第1-287号土地使用权作为抵押物，为被告（反诉原告）张海军所欠30378863元的本息等提供抵押担保，保证张海军在约定期限内履行付款义务。
2012年2月21日、22日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开具了60757726元不动产销售发票给被告（反诉原告）张海军。
2012年2月24日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司履行《商品房屋买卖合同》的约定，为9#、10#、11#、20#、21#、23#商铺办理了产权证，证号分别为12××74（房屋建筑面积96.79平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806675）、12××78（房屋建筑面积89.27平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806679）、12××76（房屋建筑面积42.98平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806677）、12××61（房屋建筑面积3251.04平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806662）、12××72（房屋建筑面积3628.71平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806673）、12××70（房屋建筑面积2185.24平方米，房屋所有权人张海军，共有人江琼，证号120806671）。
2012年5月10日，被告（反诉原告）江琼向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司汇款1800000元。
2012年11月6日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司致函被告（反诉原告）张海军，要求其支付剩余购房款30457726元。
2013年2月20号，湖北新海博贸易有限公司代被告（反诉原告）张海军向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司支付2500000元购房款。
2013年8月30日，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司（甲方、房屋出卖人）与被告（反诉原告）张海军、江琼（乙方、房屋买受人）、被告湖北永某置业公司（丙方、保证人）签订《补充协议二》，协议约定：（1）乙方应于2013年10月31日前向甲方付清所欠购房款27878863元，乙方按本补充协议约定支付全部欠款后，无需再向甲方支付2012年2月16日签订的《房屋买卖补充协议》中约定的利息（同期银行利率的4倍计取）及违约金；（2）乙方未按本补充协议约定向甲方支付购房欠款，则乙方应按2012年2月15日签订的《商品房买卖合同》、2012年2月16日签订的《房屋买卖补充协议》的约定履行义务，已支付的250万元不作为支付给甲方购房欠款，而应视为支付所欠房款的2012年11月11日至2013年2月1日期间的利息；（3）本补充协议签订后丙方仍应履行甲方与其已签订的土地抵押合同约定的义务，即以坐落于鄂城区凤凰办事处百子畈村的土地使用权（土地使用证编号：鄂州国用2011第1-287号）及地上建筑物为乙方买房欠款提供担保；如乙方未按本协议约定还款，则丙方愿意以提供担保的地上建筑物按其售价或评估价格的六折抵付乙方张海军应向甲方支付的欠款；丙方除以以上资产提供担保，还为乙方张海军欠款提供保证责任，保证期限为乙方欠款还清之日止。湖北永某置业公司未在协议上加盖公章，由张海军、江琼在丙方（保证人）一栏签字。
2013年11月2日，被告（反诉原告）湖北永某置业公司向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司支付13000000元购房款。
另查明：2012年4月19日，张海军将房产证号为12××70、12××74、12××78、12××76的房屋在湖北银行股份有限公司黄石铁山支行设定最高额抵押，贷款额度为18000000元。2013年2月6日，张海军将房产证号为12××61的房产在汉口银行股份有限公司黄石分行设定最高额抵押，贷款额度为27000000元。2014年3月28日，张海军将房产证号为12××72的房产在鄂州市农村信用合作联社汀祖信用社设定最高额抵押，贷款额度为15000000元。
湖北永某置业公司的注册资金为1000万元。张英、江琼是湖北永某置业公司的股东，出资比例分别为55%、45%。
因江琼认为鄂州建王置业公司交付的上述房屋未经消防验收及竣工综合验收手续，不具备颁发所有权证的条件，于2015年3月17日向鄂州市鄂城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销鄂州市房产管理局颁发的房屋所有权证。鄂州市鄂城区人民法院作出（2015）鄂鄂城立初字第00005号行政裁定，对江琼的起诉不予受理。后江琼不服该行政裁定，上诉至本院，本院于2015年5月27日作出（2015）鄂鄂州中行终字第00002号行政裁定，维持（2015）鄂鄂城立初字第00005号行政裁定。
本案争议的焦点：（一）本案的定性；（二）双方签订的六份《商品房买卖合同》、及《补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是否符合解除的条件；（三）被告（反诉原告）张海军、江琼下欠购房款金额的认定；（四）利息损失的计算；（五）被告（反诉原告）湖北永某置业公司是否承担责任；（六）被告（反诉原告）张英、江琼是否承担损害赔偿责任；（七）被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英应付承担代理费。

本院认为：（一）关于本案的定性。基于双方签订的《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司向被告（反诉原告）张海军、江琼履行了转移房屋所有权的义务，但被告（反诉原告）张海军、江琼未及时、足额向原告（反诉被告）鄂州建王置业公司履行支付价款的义务，因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，双方之间应属房屋买卖合同纠纷。
（二）关于双方签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是否符合解除的条件。1、双方签订《商品房买卖合同》时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司已经取得鄂州市房产管理局颁发的鄂州房预字（1100006）商品房预售许可证，故双方签订的六份《商品房买卖合同》，及此后双方签订的《房屋买卖补充协议》等协议应为有效合同。2、原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在2012年2月15日与被告（反诉原告）张海军签订六份《商品房买卖合同》后，于2012年3月1日即为被告（反诉原告）张海军办理了房屋所有权证，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司既不存在逾期交房，也不存在逾期办证；同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区，早已经相关部门验收，住宅房的住户、商铺的用户早已入住，其房屋主体结构质量合格，不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”规定的情形，故被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》，既不符合双方合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件。3、被告（反诉原告）张海军、江琼已将上述房屋全部用于抵押贷款，其所贷款项亦未清偿，抵押尚未解除，同时，江琼提起的“撤销鄂州市房产管理局颁发的房屋所有权证”的行政诉讼，亦未受理，被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英请求解除六份《商品房买卖合同》等，势必损害抵押权人的利益。4、根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的分类，消防工程属于建筑工程分部、分项工程，不属于商品房的主体结构工程，鄂州市公安消防支队对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区除1至4层商业部分外的建设工程进行了消防验收，并评定为合格，说明原告（反诉被告）鄂州建王置业公司开发的擎天华府（金色名苑）小区的消防工程整体是合格的，即使部分地方存在不合格，可以进行返修或补充验收，不能以此为由解除合同。因此，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》不符合法定、约定的解除条件，被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英要求解除合同、返回购房款并赔偿损失的反诉请求不能成立。
（三）关于被告（反诉原告）张海军、江琼下欠购房款金额的认定。根据六份《商品房买卖合同》的约定，被告（反诉原告）张海军、江琼购买房屋的总价款为60757726元，被告（反诉原告）张海军、江琼虽已付45800000元，但因被告（反诉原告）张海军、江琼违反了与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司于2013年8月30日签订《补充协议二》中“乙方应于2013年10月31日前向甲方付清所欠购房款27878863元”的约定，按照该协议的约定，其所付2500000元只能作为应付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的利息，故被告（反诉原告）张海军、江琼已付购房款实为43300000元，下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款为17457726元。
（四）关于利息损失的计算。按照双方签订的《房屋买卖补充协议》中“可以要求买受人按所欠购房款按月利率3%支付利息”的约定，该约定标准过高，同时，双方约定将2013年2月20号被告（反诉原告）支付的2500000元，作为支付所欠房款2012年11月11日至2013年2月1日期间的利息，该约定明显超出法律规定的计算标准，对于超出部分可以抵扣下欠的利息。本院参照中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算如下：
1、2012年2月15日至2012年6月7日，购房款30457726元，利率6.56%，利息为2452373元（30457726元×6.56%÷365×4×112天）；
2、2012年6月8日至2012年7月5日，购房款30457726元，利率6.31%，利息为610790元（30457726元×6.31%÷365×4×29天）；
3、2012年7月6日至2013年11月1日，购房款30457726元，利率6%，利息为9632986元（30457726元×6%÷365×4×481天）；
4、2013年11月2日至2014年11月21日，购房款17457726元，利率6%，利息为4419435元（17457726元×6%÷365×4×385天）；
5、2014年11月22日至2015年2月28日，购房款17457726元，利率5.65%，利息为1070135元（17457726元×5.65%÷365×4×99天）；
6、2015年3月1日至2015年5月9日，购房款17457726元，利率5.35%，利息为716484元（17457726元×5.35%÷365×4×70天）；
7、2015年5月10日至2015年6月27日，购房款17457726元，利率5.1%，利息为478103元（17457726元×5.1%÷365×4×49天）；
8、2015年6月28日至2015年8月25日，购房款17457726元，利率4.85%，利息为547455元（17457726元×4.85%÷365×4×59天）；
9、2015年8月26日至2015年9月21日，购房款17457726元，利率4.6%，利息为228816元（17457726元×4.6%÷365×4×26天）。
上述合计为20156577元，扣减已付的利息2500000元，下欠利息17656577元。
（五）关于被告（反诉原告）湖北永某置业公司是否承担责任。被告（反诉原告）湖北永某置业公司虽与原告（反诉被告）鄂州建王置业公司签订《土地抵押协议》，约定以其鄂州国用（2011）第1-287号土地使用权作为抵押，但是双方未到土地部门办理抵押登记手续，故该抵押协议虽有效，但是不能对抗其他已九该幅地块设置抵押等手续的第三人，因《土地抵押协议》还约定“甲方如违反协议约定致使该协议无法顺利进行抵押登记，或致使该抵押合同不能履行，甲方应承担保证责任”，而双方对于保证方式约定不明，因此，应按连带责任保证处理，即被告（反诉原告）湖北永某置业公司对张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的款项应承担连带保证责任。同时，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求“湖北永某置业公司以提供担保的土地上的建筑物（包括但不限于房屋及门面房）按其售价或评估价的六折抵付张海军、江琼未按期支付的购房款”不便于执行，故对原告（反诉被告）鄂州建王置业公司该项请求不予支持。
（六）关于被告（反诉原告）张英、江琼是否承担损害赔偿责任。因张英、江琼仅仅只是在湖北永某置业公司召开股东会并形成《股东会决议》时，张英同意以其持有公司的55%股权、江琼同意以其持有公司的45%股权质押给原告（反诉被告）鄂州建王置业公司，但双方并未另行签订股权质押合同，并在工商部门办理登记手续，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司请求被告（反诉原告）张英、江琼承担损害赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。
（七）关于被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英应付承担代理费。因双方对于律师代理费的约定不明，故原告（反诉被告）鄂州建王置业公司要求按本案诉讼标的6%承担原告聘请律师应支付的代理费的请求，本院不予支持。
综上，原告（反诉被告）鄂州建王置业公司与被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英签订的六份《商品房买卖合同》、及《房屋买卖补充协议》、《补充协议二》、《土地抵押协议》是双方真实意思的表示，除部分利息、违约金的约定过高外，上述协议均为有效协议。原告（反诉被告）鄂州建王置业公司在合同签订后，及时为被告（反诉原告）张海军、江琼办理了房产证，但是被告（反诉原告）张海军、江琼未及时支付购房款，引起本次纠纷的发生，应承担相应的民事责任。被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英以消防未验收为由，反诉要求解除《商品房买卖合同》等，并返还购房款、赔偿损失的请求无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：

一、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司购房款17457726元；
二、被告（反诉原告）张海军、江琼支付原告（反诉被告）鄂州建王置业公司利息17656577元（自2012年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算至2015年9月21日）；
三、被告（反诉原告）湖北永某置业公司对被告（反诉原告）张海军、江琼下欠原告（反诉被告）鄂州建王置业公司的上述款项承担连带保证责任；
四、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司对被告（反诉原告）张英的诉讼请求；
五、驳回原告（反诉被告）鄂州建王置业公司本诉的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英的反诉请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费253421元，诉前保全费5000元，共计258421元，由原告（反诉被告）鄂州建王置业公司负担58421元，被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英共同负担200000元。反诉受理费662582元，减半收取331291元，保全费5000元，共计336291元，由被告（反诉原告）张海军、湖北永某置业公司、江琼、张英共同负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　齐志刚 审　判　员　　缪冬琴 人民陪审员　　邓　睿

书记员：郭玥彤