鄂州市市场开发服务中心、谈某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：鄂州市市场开发服务中心，住所地鄂州市文星大道19号明堂市场*楼。法定代表人：刘利国，该中心主任。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：熊斌，湖北吴都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖北三兴置业有限公司，住所地鄂州葛店开发区大湾社区二期126号。法定代表人：廖响城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何本玉，湖北瀛博律师事务所律师。

市场服务中心上诉请求：1、撤销（2018）鄂0704民初670号民事判决书；2、改判三兴置业公司承担赔偿责任并支付违约金：3、一审、二审诉讼费由三兴置业公司承担。事实和理由：第一，原审判决事实查明不清。其一，根据市场服务中心与三兴置业公司签订的《鄂州市樊口综合市场建设项目联合开发合同书》约定：市场服务中心以土地出资，三兴置业公司以资金出资共同开发樊口综合市场，同时双方共同约定，三兴置业公司承担该项目的一切费用（包括交付还建房，给付拆迁户过渡安置费），市场服务中心已履行完该联合开发合同项下的义务。在该项目启动后，由于三兴置业公司资金问题，市场服务中心代为向谈某垫付安置过渡费同时约定以市场服务中心的名义与谈某签订房屋还建协议，但是该项目竣工后三兴置业公司却将本应该还建给谈某的房屋另行出卖了，所以，才导致本起诉讼的发生。其二，由于涉案房屋已被三兴置业公司出卖，但是在市场服务中心的积极调和下，市场服务中心与谈某重新达成了换房协议。故此，市场服务中心认为自己在本案中无任何过错，而且谈某等也同意另行更换拆迁房。第二，原审判决事实查明不清导致法律适用错误。其一，根据法律规定，市场服务中心不是征收拆迁的主体，而且市场服务中心作为事业单位其职能也是不包括征收拆迁，故市场服务中心认为，其与谈某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并不是生效的合同，故市场服务中心在一审中并不是适格的被告。其二，虽然《房屋拆迁补偿安置协议书》是市场服务中心与谈某所签订，但是该协议中所约定应还建的房屋却被三兴置业公司另行出卖，市场服务中心在长达8年的时间内多次书面发函要求三兴置业公司积极履行还建义务，但是三兴置业公司却置若罔闻，故市场服务中心是没有过错的。其三，由于违约金的支付是以过错为前提，市场服务中心在本案中在无过错的前提下支付违约金是没有法律依据的。故此，市场服务中心认为原审法院应当在查明事实的基础上判决三兴置业公司支付赔偿款和违约金。谈某辩称，第一，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求予以维持。第二，市场服务中心的上诉请求与理由不能成立。三兴公司和市场开发中心之间是合作开发的关系，与本案的房屋拆迁没有关系，市场服务中心请求由三兴公司承担责任没有法律依据。请求维持原判。三兴置业公司辩称，同意谈某的答辩意见。谈某向一审法院起诉请求：1、判令市场服务中心按照《房屋拆迁补偿安置协议书》交付位于樊口市场项目2号楼1单元8楼J户型面积119平方米的房屋一套，并办理房屋权属证明。2、如无法交付房屋并办理权属证明，则解除涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》，并由市场服务中心赔偿谈某468,000.00元（3,900.00元/平方×120平方），支付违约金468,000.00元，合计936,000.00元。3、判令被告支付自2017年1月1日起至2018年1月30日止的过渡费19,500.00元（1,500.00元/×13个月），后期过渡费按照1,500.00元/月支付至实际交房之日或款项实际支付之日止。4、由市场服务中心承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年8月26日，市场服务中心（甲方）与三兴置业公司（乙方）签订《樊口综合市场建设项目联合开发合同》，合同约定，项目名称为樊口综合市场，位置为樊川大道南侧樊口市场，联合开发形式为甲方以上述土地使用权出资，乙方以项目建设所需资金出资；拆迁由甲方与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁工程双方共同组织实施，拆迁补偿方案以补充合同的形式另行商定；利益（房屋）分配：本项目最底层地下室（3000约平方米）和地上第一层全部房屋归甲方所有，本项目除甲方所有以外的部分归乙方所有；合同还就其他事项作出了约定。同日，谈某与市场服务中心签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，同意以产权调换方式进行征收安置，并适当予以补偿，拆迁房位于樊川大道××楼××单元××楼面积79.20平方米，安置房位置同上，2号楼1单元8层J型房屋、面积119平方米，产权调换后的新房面积、大小、结构、户型等根据市场服务中心图纸选定，一经选定，任何一方都不得擅自更改，提供市场设计图纸必须与实际建设一致，否则，出现实际套内面积缩水、户型结构改变，不仅本协议必须继续履行，更改方须按原确定产权调换后新房的市场价格的2倍向对方支付违约金；以120平方米新房补偿给谈某；搬迁补助费、装修费、临时过渡费、临时搭建费、空调热水器拆除费共计补偿315,000.00元；协议还就其他事项作出了约定。双方在合同上签字盖章。因还建房屋已被处置引起纠纷。另查明，市场服务中心已支付谈某各项补偿款、至2017年8月过渡费，共计351,000.00元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，谈某与市场服务中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律相关规定，合法有效，双方当事人应恪守履约，现涉案合同的安置房屋已被出售，谈某要求按合同约定交付安置房屋的请求及办理权属证明的请求，依法不予支持；市场服务中心认为其在2018年1月与谈某就还建房屋重新进行了约定而应按新的约定安置房屋的理由，因该约定仅为谈某为解决涉案纠纷与市场服务中心进行的协商，并未最终形成书面协议，故不能作为认定案件事实的依据，市场服务中心的理由不成立。因市场服务中心构成根本违约，涉案合同履行不能，故谈某关于解除涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》的请求，依法予以支持，解除合同的时间应为谈某提出解除合同诉请、市场服务中心收到该诉请之日即2018年4月24日；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，谈某要求市场服务中心赔偿损失的请求，于法有据，依法应予支持；至于按何种标准计算损失的问题，因市场服务中心在规定期限内未提出价格评估鉴定申请，视为其放弃相关权利，应承担不利后果，故谈某按3,900.00元/平方米标准计算损失的请求，依法予以支持，即市场服务中心应赔偿谈某损失468,000.00元（3,900.00元/平方米×120平方米），关于谈某要求市场服务中心承担468,000.00元违约金的请求，因该违约金过分高于造成的损失，应按造成损失的百分之三十计算，即违约金为140,400.00元（468,000.00元×30%），谈某超出部分的诉请，不予支持；虽然双方约定过渡费一次性付清，且市场服务中心已履行支付义务，但此后市场服务中心仍在支付谈某过渡费，此行为应认定为双方对过渡费进行了重新约定，故谈某要求市场服务中心支付过渡费的请求，依法应予支持，因市场服务中心已向谈某支付过渡费至2017年8月，谈某该项诉请，计算有误，应从2017年9月计算至合同解除之日，即市场服务中心应支付谈某过渡费为12,000.00元（从2017年9月至2018年4月止，1,500.00元/月×8个月），谈某超出部分的诉请，不予支持。至于市场服务中心认为拆迁还建义务应由三兴置业公司承担的辩称理由，尽管三兴置业公司法定代表人洪涛在协议上签名，但是合同内容并不涉及三兴置业公司，三兴置业公司亦非合同主体，如市场服务中心认为其与三兴置业公司之间就拆迁地块的利益存在纠纷，可另行主张自己的权益，而与本案无关，故对市场服务中心的辩称理由不予采纳，对第三人三兴置业公司的述称理由予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、谈某与市场服务中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》于2018年4月24日解除。二、市场服务中心于判决生效之日起十五日内赔偿谈某468,000.00元，支付违约金140,400.00元，支付过渡费12,000.00元，合计620,400.00元。三、驳回谈某其他的诉讼请求。本案案件受理费13,160.00元，由谈某负担3,000.00元，市场服务中心负担10,160.00元（市场服务中心应负担的费用已由谈某预交，待本判决生效后，由市场服务中心支付给谈某）。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
上诉人鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）因与被上诉人谈某、湖北三兴置业有限公司（以下简称三兴置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人市场服务中心的委托诉讼代理人陈琰，被上诉人谈某的委托诉讼代理人熊斌，被上诉人三兴置业公司的委托诉讼代理人何本玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”。市场服务中心与谈某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条约定：“鄂州市房屋拆迁办公室为鄂州市房屋征收部门委托房屋征收实施单位（甲方），承担房屋征收与补偿的具体工作”。故鄂州市房屋拆迁办公室即为上述条例所指的“市、县级人民政府确定的房屋征收部门”，而市场服务中心则为“房屋征收部门委托的房屋征收实施单位”。因此，依照上述《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定及市场服务中心与谈某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，市场服务中心是适格的房屋征收实施单位，其有权负责具体在本案合作开发项目中的房屋征收与补偿工作。因此，其与谈某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。市场服务中心上诉认为其不具备拆迁资格，其不是适格被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据市场服务中心与谈某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，市场服务中心应当将双方在协议中指定的房屋安置给谈某，并承担相关补偿费用。市场服务中心未将上述指定的房屋安置给谈某，是造成本次纠纷的责任方，应承担相应的违约责任。至于市场服务中心上诉称安置房屋无法交付的原因系三兴置业公司卖给他人造成，过错不在市场服务中心的上诉理由，因谈某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的相对方是市场服务中心，不是三兴置业公司，根据合同的相对性原则，谈某只能向《房屋拆迁补偿安置协议书》的签约相对方依照合同约定主张相关权利。有关三兴置业公司是否应担责的问题，则应由市场服务中心依照其与三兴置业公司之间的约定另行主张。故市场服务中心认为应由三兴置业公司承担本案赔偿与违约责任的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。市场服务中心上诉认为其已经与谈某达成换房协议，但其在一审仅举证了一份会议记录，双方并没有就换房安置问题达成具体意见。故该上诉主张亦证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,004.00元，由鄂州市市场开发服务中心负担。本判决为终审判决。