鄂州市市场开发服务中心、孙某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：鄂州市市场开发服务中心，住所地鄂州市文星大道19号明堂市场*楼。法定代表人：刘利国，该中心主任。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王红华，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：湖北三兴置业有限公司，住所地鄂州葛店开发区大湾社区二期126号。法定代表人：廖响城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何本玉，湖北瀛博律师事务所律师。

市场服务中心上诉请求：1、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初667号民事判决；2、改判被上诉人三兴置业公司承担赔偿责任并支付违约金；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决事实查明不清。上诉人与三兴置业公司之间的约定是上诉人以土地出资，三兴置业公司以资金出资，双方共同开发樊口综合市场。上诉人已经履行完了自己的义务。由于三兴置业公司资金问题，上诉人代为向被上诉人孙某某垫付了安置过渡费，同时约定以上诉人的名义与被上诉人孙某某签订房屋还建协议，但是房屋建成后，三兴置业公司将本应还建给被上诉人孙某某的房屋另行出售，才导致本案诉讼。纠纷发生后，上诉人与被上诉人孙某某已经达成了换房协议。因此，在本案中，上诉人没有任何过错。二、原审判决法律适用错误。根据法律规定，上诉人不是征收拆迁的主体，而且上诉人作为事业单位其职能也不包括征收拆迁，因此上诉人与被上诉人孙某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并不是生效的合同。因此，上诉人在一审中并不是适格的原告。涉案房屋是被三兴置业公司违法出卖的，上诉人并无过错。违约金的支付是以过错为前提的，上诉人在本案中无过错，就不存在支付违约金的问题。二审法院应该在查明事实的基础上，判令三兴置业公司支付赔偿金和违约金。被上诉人孙某某辩称：孙某某与上诉人达成的协议合法有效，双方均应按照约定履行义务。三兴置业公司与市场服务中心之间是合作开发的关系，与本案的房屋拆迁没有关联。上诉人认为已经与被上诉人达成换房协议没有事实依据。一审诉讼费计算有误，请求二审予以更正。被上诉人三兴置业公司辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。孙某某在一审的诉讼请求：1、判令被告按照《房屋拆迁补偿安置协议书》交付位于樊口市场项目2号楼2单元6楼K户型面积107.48平方米的房屋一套，并办理房屋权属证明。2、如无法交付房屋并办理权属证明，则解除涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》，并由被告赔偿原告419,172元（3900元/平方米×107.48平方米），支付违约金419,172元，合计838,344元。3、判令被告支付自2017年1月1日起至2018年1月30日止的过渡费19,500元（1500元/月×13个月），后期过渡费按照1500元/月支付至实际交房之日或款项实际支付之日止。4、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定，2011年8月26日，被告市场服务中心（甲方）与第三人三兴置业公司（乙方）签订《樊口综合市场建设项目联合开发合同》，合同约定，项目名称樊口综合市场，位置樊川大道南侧樊口市场，联合开发形式为甲方以上述土地使用权出资，乙方以项目建设所需资金出资；拆迁由甲方与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁工程双方共同组织实施，拆迁补偿方案以补充合同的形式另行商定；利益（房屋）分配：本项目最底层地下室（约3000平方米）和地上第一层全部房屋归甲方所有，本项目除甲方所有以外的部分归乙方所有；合同还就其他事项做出了约定。2011年8月18日，原告孙某某与被告市场服务中心签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，原告同意被告以产权调换方式进行征收安置，并适当予以补偿，拆迁房位于樊川大道两室半一厅一卫面积81.34平方米，安置房位置同上，2号楼2单元6屋K型房屋、面积107.48平方米，产权调换后的新房面积、大小、结构、户型等根据被告图纸选定，一经选定，任何一方都不得擅自更改，被告提供市场设计图纸必须与实际建设一致，否则，出现实际套内面积缩水、户型结构改变，不仅本协议必须继续履行，更改方须按原确定产权调换后新房的市场价格的2倍向对方支付违约金；搬迁补助费、装修费、24个月临时过渡费共计45,000元；未能按期交房24个月，24个月外被告按24个月内每月500元的3倍按月支付；协议还就其他事项做出了约定。原、被告在合同上签字盖章，第三人三兴置业公司法定代表人洪涛在协议上签名。因还建房屋已被处置引起纠纷。另查明，被告市场服务中心支付原告孙某某搬迁费、装饰费、至2017年8月过渡费，共计117,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律相关规定，合法有效，双方当事人应恪守履约。现涉案合同的安置房屋已被出售，原告要求按合同约定交付安置房屋的请求及办理权属证明的请求，依法不予支持；被告认为其在2018年1月与原告就还建房屋重新进行了约定而应按新的约定安置房屋的理由，因该约定仅为原告为解决涉案纠纷与被告进行的协商，并未最终形成书面协议，故不能作为认定案件事实的依据，被告的理由不成立。因被告构成根本违约，涉案合同履行不能，故原告关于解除涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》的请求，依法予以支持。解除合同的时间应为原告提出解除合同诉请、被告收到该诉请之日即2018年4月24日；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告赔偿损失的请求，于法有据，依法应予支持；至于按何种标准计算损失的问题，因被告在规定期限内未提出价格评估鉴定申请，视为其放弃相关权利，应承担不利后果，故原告按3900元/平方米标准计算损失的请求，依法予以支持，即被告应赔偿原告损失419,172元（3900元/平方米×107.48平方米）；关于原告要求被告承担419,172元的违约金的请求，违约金过分高于造成的损失，应按造成损失的百分之三十计算，即违约金为125,751.60元（419,172元×30%），原告超出部分不予支持；因被告已向原告支付过渡费至2017年8月，故原告过渡费的诉请，计算有误，应从2017年9月计算至合同解除之日，即被告应支付原告过渡费为12,000元（从2017年9月至2018年4月止，1500元/月×8个月），原告超出部分诉请不予支持。至于被告认为拆迁还建义务应由第三人三兴置业公司承担的辩称理由，尽管三兴置业公司法定代表人洪涛在协议上签名，但是合同内容并不涉及第三人，第三人三兴置业公司亦非合同主体，如被告认为其与第三人之间就拆迁地块的利益存在纠纷，可另行主张自己的权益，而与本案无关，故对被告的辩称理由不予采纳，对第三人三兴置业公司的述称理由予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，一审判决：一、原告孙某某与被告市场服务中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》于2018年4月24日解除。二、被告市场服务中心于判决生效之日起十五日内赔偿原告孙某某419,172元，支付违约金125,751.60元，支付过渡费12,000元，合计556,923.60元。三、驳回原告孙某某其他的诉讼请求。本案案件受理费12,184元，由原告孙某某负担4184元，被告市场服务中心负担8000元（被告应负担的费用已由原告预交，待本判决生效后，由被告支付给原告）。在二审法院指定的举证期限内，各方当事人均未举证。二审审理查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）因与被上诉人孙某某、湖北三兴置业有限公司（以下简称三兴置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人市场服务中心的委托诉讼代理人陈琰，被上诉人孙某某的委托诉讼代理人王红华，被上诉人三兴置业公司的委托诉讼代理人何本玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于上诉人市场服务中心是否是涉案房屋征收拆迁主体、是否具有征收拆迁资格问题。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”。上诉人市场服务中心与被上诉人孙某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条约定：“鄂州市房屋拆迁办公室为鄂州市房屋征收部门委托房屋征收实施单位（甲方），承担房屋征收与补偿的具体工作”。故鄂州市房屋拆迁办公室即为上述条例所指的“市、县级人民政府确定的房屋征收部门”，而上诉人市场服务中心则为“房屋征收部门委托的房屋征收实施单位”。因此，依照上述《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定及上诉人市场服务中心与被上诉人孙某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，上诉人市场服务中心是适格的房屋征收实施单位，其有权负责具体在本案合作开发项目中的房屋征收与补偿工作。因此，其与被上诉人孙某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。上诉人市场服务中心上诉认为其不具备拆迁资格，被上诉人孙某某不是适格原告的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据上诉人市场服务中心与被上诉人孙某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，上诉人市场服务中心应当将双方在协议中指定的房屋安置给被上诉人孙某某，并承担相关补偿费用。上诉人市场服务中心因故未将上述指定的房屋安置给被上诉人，是造成本次纠纷的责任方，应承担相应的违约责任。至于上诉人市场服务中心上诉称安置房屋无法交付的原因系第三人三兴置业公司卖给他人造成，过错不在上诉人的上诉理由，因被上诉人孙某某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的相对方是上诉人市场服务中心，不是第三人三兴置业公司，根据合同的相对性原则，被上诉人孙某某只能向《房屋拆迁补偿安置协议书》的签约相对方依照合同约定主张相关权利。有关三兴置业公司是否应担责的问题，则应由上诉人市场服务中心依照其与三兴置业公司之间的约定另行主张。故上诉人市场服务中心认为应由三兴置业公司承担本案赔偿与违约责任的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。上诉人市场服务中心上诉认为其已经与被上诉人孙某某达成换房协议，但其在一审仅举证了一份会议记录，双方并没有就换房安置问题达成具体意见。故该上诉主张亦证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9369元，由上诉人鄂州市市场开发服务中心负担。本判决为终审判决。

审判长　柯　君
审判员　廖春花
审判员　湛少鹏

书记员：肖臣