鄂州市家安物业管理有限公司与王某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：鄂州市家安物业管理有限公司，住所地：鄂州市古城路198号。
法定代表人：刘凌云，该公司经理。
委托代理人：钱立本，湖北本正律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人（原审被告）：王某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市鄂城区。
委托代理人：余涛，鄂州市西山法律服务所法律工作者（代理权限为特别授权）。

上诉人鄂州市家安物业管理有限公司（以下简称家安物业公司）与上诉人王某某物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初字第123号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人家安物业公司委托代理人钱立本、上诉人王某某及其委托代理人余涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定事实，2004年12月6日，原告家安物业公司经鄂州市房产管理局批准，取得物业服务企业资质，资质等级为三级。2005年11月10日，原告家安物业公司（甲方）与被告王某某（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由甲方向乙方提供物业服务，服务内容和质量要求包括管理、组织维修、维护和养护区域内的所有房屋、配套设施设备和共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、道路通行、公共安全、治安秩序、防范措施等物业，协调做好排水、通电、通水、通气、通路等物业服务；乙方装修不能毁损共用部位、共用设施设备，否则出现房屋质量问题，装修保证金不退还；对区域内栽种的花草树木进行管理和维护、养护；乙方不得在共用部位乱搭滥建、乱设滥摆、乱停滥放；甲方保证楼道、楼梯栏杆扶手的清洁卫生，保持楼宇边的清洁卫生；乙方室内供电、供水、供气、通讯、有线电视等项设施发生故障，甲方保证随叫随到，随到随修；凡商用房的废水、废气应当符合环保条例，造成乙方损失的，应当赔偿等。甲方的权利义务包括依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；对乙方房屋自用部位、自用设施设备提供维修养护等有偿服务等。乙方的权利义务包括参与组织建立并参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本合同向甲方加纳物业管理服务费用等。乙方应按以下标准向甲方支付物业管理费，即小区住宅和车库管理服务费按建筑面积每月每平方米0.30元，空置房按建筑面积每月每平方米不低于0.15元，商业用房按建筑面积每月每平方米2.00元，改变住宅、车库用途按商业收费标准按建筑面积每月每平方米2.00元，斜屋面按建筑面积每月每平方米0.25元，空置的斜屋面按建筑面积每月每平方米不低于0.10元等，交费时间为每月5日至10日，另约定乙方预期三日后交付物业费的，甲方有权按照日3‰的标准收取滞纳金，同时乙方应承担违约责任，赔偿损失，协议还对其他内容进行了约定。
2011年12月16日，经鄂州市房产管理局备案，丰润园小区业主委员会成立。2012年6月30日，丰润园小区业主委员会（甲方）与原告家安物业公司（乙方）签订《丰润园小区物业服务合同》，约定由乙方为丰润园小区提供物业服务，委托管理期限为5年，委托管理事项和服务质量要求与前述协议约定基本一致。甲方的权利义务包括代表和维护产权人、使用人的合法权益；监督、检查乙方按合同履行物业服务职责；当业主或物业使用人不按合同缴纳物业服务费时，负责催缴或以其他方式偿付等。乙方权利义务包括全面履行合同约定，依据合同向业主及物业使用人收取服务费及其他费用；对业主或物业使用人违反法规、规约的行为提请有关部门处理；可根据业主或物业使用人委托，提供合同之外的有偿服务项目，收取报酬；业主或物业使用人每月5日至10日前，必须交纳物业服务费和使用物业水电费，逾期半年未交纳的，乙方可按5‰计收滞纳金，并停止物业所供水电等。小区业主或者物业使用人应当按照以下标准缴纳物业管理费，即住宅每月每平方米0.40元、车库每月每平方米0.40元（改变用途的每月每平方米0.60元）、商业门面每月每平方米1.50元（单层每月每平方米0.80元）等。还约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，造成乙方直接经济损失的，甲方承担相应的责任；乙方未履行合同义务，造成甲方经济损失的，乙方应予甲方经济赔偿。协议还对其他内容进行了约定。
另查明，被告王某某位于鄂州市丰润园小区18号楼1单元2层西户房屋的面积为181.89平方米，于2006年8月份正式入住该房屋，另于2007年元月2日购置的车库面积为27.45平方米。自2008年1月开始，被告拒绝缴纳物业管理费，双方当事人因物业管理费支付问题无法达成一致意见引起纠纷。
原审认为，原告家安物业公司2004年12月6日取得物业服务资质，具备从事物业服务管理的资格，2005年11月10日，与被告王某某签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年6月30日，原告与丰润园小区业主委员会签订的《丰润园小区物业服务合同》，被告辩称业主委员会成立不合法，该合同无效，但未提供有效证据证实现任业主委员会系违法成立，根据《物业管理条例》的相关规定，丰润园小区业主委员会有权代表业主与原告签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力，合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行合同义务。合同签订后，原告按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，被告接受原告提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费。被告提出的房屋漏水问题，系客观存在的事实，原告应当书面告知被告房屋漏水问题是否属于无偿服务范围，在没有明确告知的情况下，原告作为专业性的管理服务机构，应当承担被告房屋漏水问题是否属于无偿服务范围的举证不能的法律后果，原告自身存在的服务质量瑕疵是导致被告不继续履行合同义务的原因所在，对本案纠纷的产生具有一定的过错，应当承担相应的违约责任，其要求被告支付滞纳金的诉请依法不予支持。关于被告提出的要求拆除丰润园小区18栋1单元楼栋门前违章建筑及附属设施的问题，以及在被告未提起反诉的前提下，被告如果认为原告未履行合同约定义务造成其经济损失的，可依法另行主张权利。关于原告诉请的物业管理费，按照上述两份合同的约定，被告王某某自2008年1月份至2012年6月份应按照每月每平方米0.30元的标准缴纳，自2012年7月份开始应按照每月每平方米0.40元的标准缴纳，故被告王某某应缴纳的物业管理费为0.30元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×54个月＋0.40元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×42个月=6908.22元。至于路灯费、垃圾清运费，因原告未提供有效证据证实，不予支持。被告辩称原告诉请已过诉讼时效的意见不成立，被告王某某拖欠原告物业管理费的行为具有持续性，该费用自2008年1月至原告起诉时一直未缴纳，且原告一直在为被告王某某提供物业服务，双方当事人之间的合同关系处于存续状态，故原告起诉没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，判决，一、被告王某某自本判决生效之日起十五日内支付原告家安物业公司物业服务费6908.22元。二、驳回原告家安物业公司对被告王某某的其他诉讼请求。
案件受理费200.00元，由被告王某某承担（此款原告已预交，待本判决生效后由被告王某某直接向原告家安物业公司支付）。
二审经审理查明，王某某所居住的丰润园18栋1单元存在楼道门未安装电子程控装备，楼道有乱贴小广告，有餐馆排放油烟影响业主生活等情况。
原审认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，1、本案争议的焦点是家安物业公司是否存在服务瑕疵，是否应当承担违约责任？2、王某某是否应当承担违约责任，是否应当承担路灯费及垃圾清运费？3、本案是否已过诉讼时效？4、物业费用的增加是否符合规定？
家安物业公司在履行合同期间，对丰润园小区的物业管理存在瑕疵。首先，王某某所居住的18栋1单元门口电子程控门损坏，直接影响业主安全；楼道口有各种随意乱贴的小广告影响小区卫生和业主生活；18栋1单元旁烟囱排烟对业主坏境有污染。其次，对于小区内的存在的服务瑕疵物业公司也未采取相应的补救和整改。根据双方签订的《丰润园小区物业管理协议》第三条约定：“房屋外观完好整洁，无乱搭乱建及乱贴乱画。”《丰润园小区物业服务合同》第二条委托物业管理事项中约定：“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、程控门等，公用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用照明、消防设备、电子监控等”。故家安物业公司存在服务瑕疵，应当承担违约责任。
王某某做为丰润园业主与家安物业公司签订了管理协议，并在家安物业公司提供物业服务后应当遵守协议约定履行给付物业费的义务。虽然家安物业公司在物业服务上存在瑕疵，但业主不能以拒绝支付物业费的方式表达诉求，应当通过其他合理合法的方式解决问题和矛盾。路灯费及垃圾清运费属于双方物业管理协议中约定的物业内容，家安物业公司不能以物业费过低要求业主交纳此项费用。
根据《丰润园物业服务合同》约定，委托管理的期间为5年，从2012年6月30日至2016年6月31日止，物业费是每月15-20日交纳。虽然王某某并未按约定交纳物业费，但家安物业公司仍持续履行合同义务，并未中止服务内容。根据高度盖然性原则，结合其他业主的陈述，物业公司已经向欠缴业主告知，要求欠缴业主交纳物业费，因此，家安物业公司的起诉并未超过诉讼时效。王某某提出业主委员会未依法成立，但其并未提供证据证实。物业费按每平方米0.4元收取系家安物业公司与丰润园业主委员会签订的《丰润园小区物业服务合同》所约定的内容，物业费经业主委员会成员签字并小区公告收取。根据《物业管理条例》第十五条第一款第二项之规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”故物业费按每平方米0.4元收取并未违反规定。
原审综合双方的违约情况，酌情不予保护家安物业公司要求业主支付滞纳金的诉请合情合理，家安物业公司应当在履行合同中严格按照约定内容履行自己应尽的服务内容，尽职尽责的做好物业服务，业主也应当合理合法表达诉求。综上，原审认定基本事实清楚，实体处理得当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的数额与负担方式不变，二审诉讼费150元，家安物业公司负担100元、王某某负担50元。
本判决为终审判决。

审判长　邹　围 审判员　宋光亮 审判员　曹家华

书记员：杨帅阁