鄂州市吉时宇商贸有限公司与蓝某某（鄂州）电影文化有限公司、北京润百泰文化投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：蓝某某（鄂州）电影文化有限公司。住所地：鄂城区古城路竹林广场。
法定代表人：肖玉英，该公司经理。
委托代理人：刘辉，该公司职工（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审原告）：鄂州市吉时宇商贸有限公司。住所地：鄂城区古城路竹林广场1号楼。
法定代表人：周辉，该公司经理。
委托代理人：叶炼，该公司职工（代理权限为一般代理）。
委托代理人：童柳琼，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般代理）。
原审被告：北京润百泰文化投资有限公司。住所地：北京市海淀区青云里满庭芳园小区1号楼3层307号。
法定代表人：熊祥亮，该公司经理。

上诉人蓝某某（鄂州）电影文化有限公司（以下简称鄂州蓝某某公司）因与被上诉人鄂州市吉时宇商贸有限公司（以下简称鄂州吉时宇公司）、原审被告北京润百泰文化投资有限公司（以下简称北京润百泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂州蓝某某公司的委托代理人刘辉，被上诉人鄂州吉时宇公司的委托代理人叶炼、童柳琼到庭参加诉讼。原审被告北京润百泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
一审法院查明：2015年5月16日，鄂州吉时宇公司作为乙方与甲方即案外人鄂州市永森房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将其享有出租权的位于湖北省鄂州市古城路竹林广场1号楼、2号楼的裙楼中的地上一层至三层以及地下停车场共计约19，000平方米出租给乙方从事合法的商业经营；租赁期限为20年，自2015年11月1日起至2035年10月31日止，自合同签订之日起至2015年10月31日止，为甲方给予乙方的装修免租期，2015年11月1日为起租日等。
经案外人鄂州市永森房地产开发有限公司同意，鄂州吉时宇公司于2015年5月31日与北京润百泰公司签订《场地租赁合同》一份，该合同约定：甲方（鄂州吉时宇公司）将位于湖北省鄂州市古城路竹林广场1号楼、2号楼的裙楼中的地上一层至三层以及地下停车场共计约19，000平方米中的物业，租赁给乙方（北京润百泰公司）用于现代化高科技含量的蓝某某电影文化社区及配套服务业，租赁区域建筑面积共计约7，470平方米，其中三层4，970平方米、二层2，000平方米、拆除挂板区域296平方米、一层户外100平方米；甲方承诺将达到约定施工界面标准的租赁区域交给乙方，乙方应在收到甲方进场通知后72小时内对进场条件进行现场验收，乙方验收合格后，双方签订《交付及装修进场确认书》；乙方租赁期限为20年，自2015年11月1日至2035年10月31日，房屋交付时间为装修免租期开始之日，即2015年6月1日；甲方同意给予乙方5个月的装修免租期（即从2015年6月1日至2015年10月31日）；双方同意租金按照租赁区域建筑面积按如下标准计算：租赁年限1-2年：三层含物业费租金为40元／平方米／月，二层含物业费租金为50元／平方米／月，拆除挂板区域含物业费租金为70元／平方米／月，一层玻璃房含物业费租金为80元／平方米／月（后期租金按每两年递增1.06%）；租金每半年支付一次，租金采用先付后用的原则，以双方约定免租期过后起计算租金；本合同签订后十五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币300，000元整，该租赁保证金于乙方支付首期租金后无息退还；经甲乙双方协商一致并已征得甲方同意，鉴于本合同的乙方为丙方（鄂州蓝某某公司）的上级管理机构，在丙方正式完成公司注册前本合同相关权利义务由乙方承担，丙方完成公司注册后（以营业执照载明的注册日期为准），本合同相关权利义务由丙方承接；如乙方按本合同约定逾期二个月未交纳租金的，甲方有权单方解除本合同；发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生后60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权；自解约通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或者接受通知方没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除；因一方违约导致守约方根据本合同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担违约赔偿责任等。鄂州吉时宇公司和北京润百泰公司在上述合同上签字、盖章。
合同签订后，鄂州吉时宇公司将合同约定的租赁房屋交付给北京润百泰公司，北京润百泰公司也按合同约定支付了租赁保证金人民币300，000元。2015年6月9日，鄂州蓝某某公司依法注册成立。随后，北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司进场进行装修施工。
因北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司未按合同约定向鄂州吉时宇公司支付租金，鄂州吉时宇公司遂委托湖北思普润律师所事务于2016年2月15向北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司发出律师函，通知两单位在接到本函之日起五日内，对租金交纳等相关事宜作出书面答复。同年年2月18日，鄂州蓝某某公司回函认为延后交纳租金的原因是入场装修条件未达到该公司项目开业的要求，主张调整免租期限至2016年4月30日，并于2016年5月1日起支付首批场地租金，并要求鄂州吉时宇公司在收到本函件之日起七日内予以书面回复。同年2月24日，鄂州吉时宇公司向北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司发出解除合同通知，认为因至今没有支付租金，依据合同约定解除《场地租赁合同》。同年2月26日，鄂州蓝某某公司在收到解除合同通知后，回函认为鄂州吉时宇公司正式交付房屋的时间已经超过2015年6月1日，应顺延免租期限。之后，鄂州吉时宇公司又多次发函，鄂州蓝某某公司均进行了回复，至鄂州吉时宇公司起诉前，双方没有就继续履行合同达成书面协议，北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司也没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁。
另查明，庭审中，鄂州吉时宇公司自认部分租赁区域即巨幕厅改造部分（拆除挂板区域）延期交付一个月。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鄂州吉时宇公司与北京润百泰公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。北京润百泰公司作为合同一方当事人，依法应承担履行合同的义务，故其关于该合同权利与义务依约应由鄂州蓝某某公司承担的抗辩理由，依法不予采纳。本案讼争的《场地租赁合同》的签订方虽为鄂州吉时宇公司与北京润百泰公司，但双方约定鄂州蓝某某公司完成注册后，本合同相关权利义务由鄂州蓝某某公司承接，鄂州蓝某某公司注册成立后，也按合同约定作为合同乙方参与了该合同的履行，应视为合同共同乙方，应与北京润百泰公司共同承担履行该合同的义务。合同签订后，鄂州吉时宇公司向北京润百泰公司交付了租赁房屋，履行了合同义务，但庭审时鄂州吉时宇公司自认巨幕厅改造工程（拆除挂板区域）延期交付一个月，故装修免租期也应相应顺延一个月，即顺延至2015年11月30日。按合同约定租金采用先付后用的原则，租金每半年支付一次，故北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司应于2015年12月1日向鄂州吉时宇公司支付半年的租金。按合同约定，逾期二个月未交纳租金，出租方有权单方解除合同，自解约通知送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或者接受通知方没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除。本案中，北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司在逾期二个月未交纳租金后，鄂州吉时宇公司在通知交纳租金未果后，发出解除合同通知，在解除合同通知送达30日内，双方没有就继续履行合同达成书面协议，北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司也没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，故鄂州吉时宇公司请求判令解除合同的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。鄂州吉时宇公司要求北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司支付租金的请求，于法有据依法予以支持，其请求判令五个月的租金损失，应为1，637，600元［4，970平方米×40／月×5个月＝994，000元；2，000平方米×50／月×5个月＝500，000元；3、296平方米×70／月×5个月＝103，600元；4、100平方米×80／月×5个月＝40，000元］，超出部分依法不予支持。鄂州吉时宇公司请求北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司判令赔偿经济损失4，450，000元，没有事实和法律依据，故该项诉讼请求依法不予支持。鄂州吉时宇公司要求北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司清理场地（腾退场地）的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。鄂州吉时宇公司要求北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司承担租赁期间的债权债务的诉讼请求，属另一法律关系，不属本案审理范围，不予处理，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除鄂州吉时宇公司与北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司于2015年5月31日签订的《场地租赁合同》。二、北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司于本判决生效后五日内支付鄂州吉时宇公司房屋租金1，637，600元。三、北京润百泰公司、鄂州蓝某某公司于本判决生效后五日内腾退位于湖北省鄂州市古城路竹林广场1号楼、2号楼的裙楼中的地上一层至三层共计7，366平方米（其中三层4，970平方米、二层2，000平方米、拆除挂板区域296平方米、一层户外100平方米）经营场地。四、驳回鄂州吉时宇公司的其他诉讼请求。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，关于鄂州吉时宇公司解除租赁合同是否有效的问题，鄂州蓝某某公司、北京润百泰公司于2016年2月26日收到鄂州吉时宇公司解除租赁合同的通知，在双方约定的30日异议期内，该二公司未提起诉讼请求确认该解除无效，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。……”的规定，对鄂州蓝某某公司关于鄂州吉时宇公司解除租赁合同的异议，本院不予支持。因此，鄂州吉时宇公司解除租赁合同有效。
关于免租期的问题，争议租赁合同约定免租期为2015年6月1日至同年10月31日，租赁房屋交付时间为免租期开始之日即2015年6月1日，表明房屋交付时间迟延不影响免租期，免租期仍应按合同约定确定期间。
综上，鄂州蓝某某公司的上诉理由不充分，本院不予支持。鄂州吉时宇公司一审中的诉讼请求之一是确认解除争议合同关系，但一审判决解除争议合同关系有误，本院予以纠正。一审判决鄂州蓝某某公司、北京润百泰公司支付租金及腾退房屋，鄂州吉时宇公司、北京润百泰公司没有提出上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，缺席判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初735号民事判决第二、三、四项；
二、变更鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初735号民事判决第一项为“确认鄂州市吉时宇商贸有限公司解除与北京润百泰文化投资有限公司、蓝某某（鄂州）电影文化有限公司之间《场地租赁合同》有效”。
一审案件受理费55，473元，财产保全费5，000元，由鄂州市吉时宇商贸有限公司负担35，935元，蓝某某（鄂州）电影文化有限公司和北京润百泰文化投资有限公司负担24，538元；二审案件受理费19，538元由蓝某某（鄂州）电影文化有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周汉生 审判员　　李志伸 审判员　　缪冬琴

书记员：郭炜