鄂州市凤某街道办事处洋澜村民委员会与鄂州市丰润园房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

抗诉机关：湖北省鄂州市人民检察院。
申诉人（原审原告、反诉被告）鄂州市凤某街道办事处洋澜村民委员会。住所地：鄂州市洋澜路丰润园小区西侧。
法定代表人伍汉兵，村委会主任。
委托代理人翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限全权代理）。
委托代理人范凌坡。
被申诉人（原审被告、反诉原告）鄂州市丰润园房地产开发有限公司。住所地：鄂州市洋澜路（丰润园小区A座3-4楼）。
法定代表人熊才胜，公司董事长。
委托代理人朱金发，湖北长捷律师事务所律师（代理权限全权代理）。

申诉人鄂州市凤某街道办事处洋澜村民委员会（简称洋澜村委会）因与被申诉人鄂州市丰润园房地产开发有限公司（简称丰润园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市梁子湖区人民法院于2010年5月25日作出（2009）梁民再初字第1号民事判决，向检察机关申诉。2011年11月3日，湖北省鄂州市人民检察院作出鄂州检民抗（2011）6号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年3月22日作出（2012）鄂鄂州中民提字第00001号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于同年5月18日依法公开开庭审理本案。湖北省鄂州市人民检察院指派检察员叶燕出庭。洋澜村委会的委托代理人翁新明、范凌坡，丰润园公司的法定代表人熊才胜，委托代理人朱金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年4月1日，洋澜村委会向法院提起诉讼称：2002年5月16日，洋澜村委会与市昌州房屋开发有限公司（简称市昌州公司）达成《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》，洋澜村委会将原办公楼一幢及其所处地块4.6亩面积与市昌州公司新建办公楼一幢的1-4层相互置换，不再另行核算。由于新建办公楼占有洋澜村三组土地，该组要求用一楼四间门面补偿，一时协商未果，故起诉要求丰润园公司按协议约定将第五层还建给洋澜村委会。
2007年7月6日，丰润园公司辩称并反诉称：丰润园公司按约定将办公用途的房屋给了洋澜村委会，而洋澜村委会未按约定履行其义务，并多占了相邻设计用途为住宅的房屋。故请求洋澜村委会返还多占的东西走向的与办公楼相邻设计用途为住宅的2-4层房屋和位于南北走向的“食里鲜”酒楼上的二层房屋。同时要求洋澜村委会提供三块地块面积的土地权属手续或支付相应的土地价款，返还未占用该村预制板厂52.7m2房屋折价款39525元，赔偿被占用房屋恢复原状的经济损失。
梁子湖区人民法院审理查明，市昌州公司在取得洋澜村委会地块（即丰润园小区）国有土地使用权进行房地产开发后，于2002年5月16日，与洋澜村委会签订了《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》，并附还建办公楼平面图。该协议主要约定：1、洋澜村委会将现在办公室一幢及其该处的地块4.6亩面积与市昌州公司新建办公楼一幢的1-4层相互置换，不再另行核算。该地块土地相关手续洋澜村委会负责提供给市昌州公司；2、市昌州公司所建设的还建楼见所附的图纸，如果该还建楼的西侧单元与洋澜村三组发生争议，则由双方与三组协商处理。靠西侧单元如果协商未果，市昌州公司将该楼第五层还建给洋澜村委会。该协议所附平面图纸标明还建楼东侧单元为办公用房，西侧单元为宿舍楼。同时，双方还签订了《房屋拆迁安置（补偿）协议书》，该协议书确认洋澜村委会原办公楼建筑面积为654.5m2。协议签订后，丰润园小区房地产开发商由市昌州房地产开发公司变更为丰润园公司，上述协议的权利义务由变更后的丰润园公司承担。同年5月19日，丰润园公司与洋澜村三组签订了《鄂州市丰润园房地产开发公司丰润园小区规划内洋澜村三组地块开发置换协议书》。该协议主要内容：一、在统一整体规划范围内甲方同意将已办理的国有土地出让使用权6666.67m2土地，参与乙方配套开发，该幅土地出让金由乙方按实际支付给甲方，并补足不足部分人民币110万元整，分段放线按比例付款。二、乙方将小区北面还建楼一层门面（高度确保正负零以上4.8m）由东至西一楼门面全部无偿返还甲方，其座标点东起（x=623999y=84785）、（x=62390y=84785），西至（x=62379y=84572）、（x=62371y=84527）。2003年6月15日，在鄂州市政府拆迁安置办公室主持下，丰润园公司与洋澜村委会就拆除丰润园小区规划内洋澜村预制板厂达成如下处理意见，洋澜村预制板厂由丰润园公司全部拆除，该厂预制生产沉台面积2.3亩作价38万给丰润园公司，该厂厂房及其他设施作价22万由丰润园公司支付，洋澜村委会提供土地证及相关手续。2005年11月2日和6日，丰润园公司又与洋澜村三组签订了《征地款置换门面房合同书》、《预留金额协议》。两协议约定，丰润园公司应付洋澜村三组征地款4923868元，已付2835000元，尚欠洋澜村三组征地款2088868元，由丰润园公司提供小区西门面房上下27间共计面积1064．436m2，房价为1791436．84元，抵偿所欠征地款，还尚欠征地款297431.16元，留作洋澜村三组水、电网户改工程等用。丰润园小区建成后，洋澜村委会占据了还建办公楼东侧单元1-4层，西侧单元2-4层以及小区门面房“食里鲜”酒楼上的二层用作办公用房，西侧单元楼门面房被丰润园公司用作抵偿所欠市征地事务所的土地出让金。同时，丰润园公司履行了与洋澜村三组之间签订的《征地款置换门面房合同书》及《预留金额协议》。而洋澜村委会未依约向丰润园公司提交原村委会办公楼4.6亩土地及村预制板厂的约2.3亩土地的土地权属文件。上述地块的国有土地使用权是丰润园公司通过鄂州市国有土地管理部门有偿出让取得的。另在庭审和调解中，丰润园公司承认在建办公楼归属洋澜村委会东侧单元一楼的一间门面房改小区通道后，同意将洋澜村委会占据的小区北门面房（楼下是“食里鲜”酒楼）2楼的房屋置换给洋澜村委会。
梁子湖区人民法院审理认为，本案当事人争议的焦点是：
（一）还建办公楼西侧单元丰润园公司是否与洋澜村委会存在争议。洋澜村委会认为，洋澜村三组将已取得国有土地使用权的6666．67m2土地置换给丰润园公司开发，另尚有7亩多代征路面土地面积未计算，双方存在争议。丰润园公司认为，该公司与洋澜村三组签订的《地块开发置换协议》、《征地款置换门面房合同书》及《预留金额协议》等系列协议，双方均已履行完毕，不存在争议。梁子湖区人民法院认为，洋澜村三组在向市国土管理部门交纳出让金后取得6666．67m2土地面积的国有土地使用权，根据征地相关规定和常识，代征路面土地面积不计入国有土地使用权证面积内，而代征路面的出让金也同时应支付市国土管理部门。根据丰润园公司与洋澜村三组签订的地块开发置换协议的约定，该地块土地出让金丰润园公司按洋澜村三组的实际支付而给的，并补足了不足部分，此后双方均履行了后续签订的《征地款置换门面房合同书》及《预留金额协议》，不存在争议。
（二）还建办公楼西侧单元2-4层是否应当属于丰润园公司还建给洋澜村委会办公用房面积。洋澜村委会认为，根据双方的约定，丰润园公司应将新建办公楼的一幢的l-4层还建给该村委会，不管是协议所附设计图纸还是已落成办公楼的东西单元都是一个整体，且协议还约定置换时不再另行核算面积，故还建办公楼西侧单元1-4层应归该村委会所有。丰润园公司认为，还建办公楼东侧单元土地使用权是该公司从市国土管理部门有偿取得的，而西侧单元土地使用权是洋澜村三组置换给该公司的，洋澜村委会没有依还建协议约定提供原办公楼地块的土地权属相关手续，且协议所附设计图纸已标明东侧单元为还建办公用房，西侧单元是宿舍楼，同时，还建办公楼东侧单元1-4层面积已超过洋澜村委会原办公楼建筑面积，故西侧单元不属于双方协议中丰润园公司应还建给洋澜村委会的办公楼。梁子湖区人民法院认为，洋澜村委会没有依双方签订的《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》向丰润园公司提供原办公楼地块的土地权属手续，而丰润园公司还建给洋澜村委会东侧单元办公楼l-4层面积超出了原办公楼的建筑面积，另洋澜村委会在其起诉状中认为“该还建楼的西侧占用了洋澜村三组的地方，三组要求用西侧的四个门面进行补偿。但一时协商未果”，这也说明还建办公楼西侧单元不在该协议约定的还建范围内，因为如果西侧单元属于还建洋澜村委会办公楼的范围，洋澜村三组不可能要求用西侧门面房补偿，更不可能被丰润园公司抵偿给鄂州市征地事务所，且协议所附设计图纸也标明东侧单元为办公楼，西侧单元为宿舍楼。故还建办公楼东侧单元l-4层应归洋澜村委会所有，而西侧单元2-4层则归丰润园公司所有。
（三）丰润园公司是否重复支付了洋澜村委会按相关协议而未能提供的相关开发地块的土地出让金和征地补偿款。洋澜村委会认为，丰润园公司没有证据证明重复支付了土地出让金和征地补偿款。丰润园公司认为，洋澜村委会没有依照《还建办公楼协议》和《关于拆除洋澜村内洋澜村预制板厂座谈会纪要》的协商意见提供原办公楼地块面积的土地使用权证和村预制板厂生产沉台面地块面积的土地使用权证，而在根据上述协议支付对价后，丰润园公司又向市国土管理部门支付土地出让金后才取得国有土地使用权。梁子湖区人民法院认为，丰润园公司与洋澜村委会在上述协议中，都未指明争议的地块面积的土地属性，而根据《中华人民共和国房地产管理法》第九条的规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，洋澜村委会是无权有偿出让集体所有的土地，且丰润园公司提供的付款凭证等证据，不足以证明其向洋澜村委会支付了争议地块的土地出让金。
梁子湖区人民法院认为，丰润园公司与洋澜村三组在履行《地块开发置换协议》中没有争议，洋澜村委会以还建办公楼西侧单元丰润园公司与洋澜村三组存在争议末解决为由，主张丰润园公司应依约将还建办公楼第5层归其所有的请求，因没有事实依据，不予支持。洋澜村委会违反约定占用丰润园公司所有的还建办公楼西侧单元2-4层，丰润园公司主张其返还，于法有据，予以支持。对于洋澜村委会占用的位于南北走向座落在“食里鲜”酒楼上的二层房屋，因丰润园公司同意用于置换小区通道占用的洋澜村委会办公楼门面房面积，予以确认，双方不再争议。丰润园公司主张洋澜村委会提供三块地块面积的土地权属手续或支付相应的土地价款的请求，因其提供的证据不足以证明重复支付了相应地块土地的出让金，不予支持。而丰润园公司请求洋澜村委会返还未占用该村预制板厂房屋拆迁补偿款39525元的主张，因双方在《关于拆除洋澜村内洋澜村预制板厂座谈会纪要》协商处理意见中同意该厂全部由丰润园公司拆除并补偿，不予支持。另丰润园公司要求洋澜村委会赔偿被占用房屋恢复原状的经济损失，因恢复原状的事实尚未发生，也不予支持。遂判决：一、驳回洋澜村委会的诉讼请求；二、洋澜村委会返还占用丰润园公司所有的位于该村办公楼西侧单元的2至4层房屋；三、驳回丰润园公司的其它反诉请求。本案受理费65000元，由洋澜村委会负担45000元、丰润园公司负担20000元。
洋澜村委会申诉称：丰润园小区规划包括两个小区，一个是丰润园商业小区，另一个是洋澜村拆迁安置小区，洋澜村拆迁安置小区中有四栋安置还建楼，其中规划中的HJ－1栋就是洋澜村办公楼。该楼2003年底竣工，2004年丰润园公司将新办公楼交付给洋澜村委会。由于该村没有地方办公，提前将办公楼进行了装修，装修时经丰润园公司同意，在装修村书记办公室时，丰润园公司法定代表人熊才胜还到场进行了指点。2007年洋澜村拆迁安置楼的房屋所有权证办理完毕，包括洋澜村委会新办公楼的新证。由于新建办公楼占有洋澜村三组土地，该组要求用一楼四间门面补偿，并要求丰润园公司按协议约定将第五层还建给洋澜村委会，由此引发纠纷。原判决认定事实错误，洋澜村委会要求丰润园公司按协议还建第五层，于法有据。同时，原审法院适用法律错误。
湖北省鄂州市人民检察院抗诉认为：（一）原判决认定还建办公楼西侧单元2-4层归丰润园公司所有缺乏证据证明。本案中市昌州公司（乙方）与洋澜村委会（甲方）签订的《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》第4条、第5条、第7条明确约定了洋澜村委会将自己原有的办公楼一幢及其所处地块4.6亩交由市昌州公司开发，市昌州公司则将其新建办公楼的1-4层还建给洋澜村委会，双方不再另行核算，还建办公楼的建筑使用面积每层按双方认可的设计图纸为准。该协议书后所附还建办公楼平面图纸上明确包括东侧单元和西侧单元两部分，东侧单元设计为办公室，西侧单元设计为住宅，市昌州公司和洋澜村委会均在该图纸上盖章确认，洋澜村委会还在图纸上注明“该栋楼房1-4层属洋澜村办公楼还建楼，如果西侧单元与三组协商未果，乙方应还建1-5层给甲方”等字样。由此可见，市昌州公司与洋澜村委会约定是将新建办公楼的1-4层还建给洋澜村委会，协议所附平面图纸上也是既包括东侧单元也包括西侧单元，有《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》及所附还建办公楼平面图证实，丰润园公司既然承担了上述协议的权利义务，理应按原协议履行。关于原审法院认为洋澜村委会未向丰润园公司提供原办公楼地块的土地权属手续这一问题，并不能改变洋澜村委会将原办公楼一幢及其所处地块4.6亩面积交由市昌州公司开发的事实。而丰润园公司还建给洋澜村委会东侧单元办公楼1-4层面积超出了原办公楼的建筑面积的问题，在《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》第5条已有明确约定，即洋澜村委会将原办公楼一幢及其所处地块4.6亩面积与市昌州公司新建办公楼一幢的1-4层相互置换，不再另行核算。至于洋澜村委会在其起诉状中认为“该还建楼的西侧占用了洋澜村三组的地方，三组要求用西侧的四个门面进行补偿。但一时协商未果”，并不能说明还建办公楼西侧单元不在该协议约定的还建范围内，因为在《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》第4条、第7条和该协议书后所附还建办公楼平面图上洋澜村委会的标注均先后明确了“该栋楼房的建筑使用面积每层按双方认可的设计图纸为准（图纸附后）”、“乙方所建设的还建楼见设计图纸”、“该栋楼房1-4层属洋澜村办公楼还建楼”等，且还建办公楼平面图纸上也明确包括了东侧单元和西侧单元两部分。至于平面图纸上东侧单元为办公室，西侧单元为住宅只是图纸设计问题，并不能证明还建办公楼l-4层只还建东侧单元给洋澜村委会，更不能就丰润园公司将西侧单元门面房抵偿给鄂州市征地事务所这一行为推断出西侧单元不属于协议约定的还建办公楼1-4层的范围。综上所述，原审法院认定还建办公楼西侧单元2-4层归丰润园公司所有显然缺乏证据证明。
（二）原判决适用法律错误。本案系洋澜村委会起诉丰润园公司未履行市昌州公司与洋澜村委会签订的《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》约定的义务而引发的纠纷，市昌州公司与洋澜村委会签订的是拆迁还建协议，而非建设用地使用权出让合同，原审法院将本案的案由定为建设用地使用权出让合同纠纷不当。
丰润园公司辩称：原审判决认定事实清楚，判决公正，洋澜村委会提出的申诉的事实和理由均不能成立，抗诉机关的抗诉事实不能成立，原审判决确定本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷并无不当，且不属于适用法律错误，请求依法驳回。
再审期间，洋澜村委会主要提交了下列证据，1、2007年3月12日，洋澜村委会与丰润园公司向市产权登记发证办公室出具《关于要求解决＜丰润园小区＞拆迁安置楼规划建设及产权登记情况说明》，主要载明：特申请将（HJ01、HJ02、HJ03）三栋房屋的产权以洋澜村委会作为的产权持有人，与洋澜村委会共同办理拆迁产权登记手续；2、2007年8月30日，鄂州市规划管理局出具《市规划局关于丰润园小区拆迁安置楼建设有关规划问题的情况说明》，主要载明：丰润园小区北侧一排4栋房屋属于洋澜村委会与丰润园公司联合开发；3、2007年9月19日，丰润园公司向市产权登记发证办公室出具《关于要求解决＜丰润园小区＞拆迁安置楼产权登记情况的报告》，主要载明：我公司同意将（HJ01、HJ02、HJ03）三栋房屋的产权以洋澜村委会的名义办理产权初始登记。4、2007年10月10日，丰润园公司向市产权交易中心出具《关于理顺丰润园小区拆迁安置楼房屋办证分割的报告》，主要载明：2004竣工的还建1-4幢，现以洋澜村名义办理了《房屋产权证》，请支持并办理分户登记。5、三本房屋产权证，房屋所有权人均为洋澜村委会，房屋座落分别为洋澜路西侧丰润园小区HJ01号楼，HJ02号楼、HJ03号楼，房产证号分别为第××号、第××号、第0704881号。6、洋澜村五组证明，洋澜村装饰装潢公司股东证明以及洋澜村办公楼照片。上述证据拟证明4.6亩土地是洋澜村从五组征用，办公楼装修征得了丰润园公司熊才胜意见，东西两单元为不可分割的整体，双方现已依合同约定将房屋产权证办到了洋澜村名下。以上证据经庭审质证，丰润园公司认为四份文件是其公司出具，是一个办证程序，4幢房子不仅是还建楼，含有商品房，房屋产权证是为公司的商品房和还建楼办理的。丰润园公司对洋澜村提交的其它证据的真实性及证明目的均持异议。丰润园公司提交的证据为《丰润园小区规划方案建筑定位图》一张，拟证明洋澜村原来占有的4.6亩不到2亩土地。洋澜村委会认为，图纸不能反应洋澜村委会当时的占地面积，图纸上没有标出围墙和路面。结合本案，本院对双方当事人在原审和再审期间提交的能充分证明案件事实且与本案有关联的证据，予以采信。
本院基本确认原审查明的事实。另查明，在市国土资源局出具的征地协议和土地分类面积表、征地补偿（助）费用汇总表中均不含原洋澜村委会所占土地4.6亩。洋澜村办公楼共建9层，在设计时，村办公楼2-4层从北面楼梯进出，西侧的2-4层经洋澜村委会要求将跃式结构改为平式结构。洋澜村办公楼竣工交付后，丰润园公司会同洋澜村委会将2-4层改造装修成现在的东侧和西侧合为一体的办公结构，洋澜村委会一直在此处办公。5层以上住宅房均为跃式结构，从南面楼梯进出。西侧一层的4间门面房，洋澜村现以其名义对外出租。还查明，2007年9月24日，丰润园公司与洋澜村委会向市产权登记发证办公室申请办理房屋初始登记，将编号为（HJ01、HJ02、HJ03）三栋房屋所有权人登记在洋澜村委会的名下，同年10月10日，市产权登记发证办公室向丰润园公司颁发了上述房屋的产权证，证号分别为第××号、第××号、第0704881号，其中洋澜村委会现在办公楼的房产证号为第××号，房产证上注明2-4层设计用途为办公，建筑面积1194.29m2。
综合抗诉机关的抗诉意见，以及双方当事人的申诉、答辩意见，本院归纳双方当事人争议的焦点为：（一）还建村办公楼西侧单元2-4层是否属丰润园公司所有；（二）原判决是否适用法律错误。本院对此分别评判如下：
（一）关于还建村办公楼西侧单元2-4层是否属丰润园公司所有的问题。2007年4月1日，洋澜村委会以新建办公楼占有该村三组土地，丰润园公司未按协议约定补偿为由，起诉丰润园公司。同年7月6日，丰润园公司称办公楼西侧单元2-4层系洋澜村委会租赁，遂提起反诉要求洋澜村委会返还。对于丰润园公司所述洋澜村委会予以否认。本案审理过程中，丰润园公司提供不出双方对该房屋租期和租金进行特别约定的证据，丰润园公司亦提供不出将办公楼西侧单元2-4层不定期并无偿租给洋澜村委会办公相关证据。特别是在本案诉讼过程中，即2007年9月19日、10月10日，丰润园公司分别向市产权登记发证办公室提交将本案讼争的村办公楼产权要求办到洋澜村委会名下的报告。同年10月10日，市产权登记发证办公室将村办公楼产权办到洋澜村委会名下，房产证上同时注明2-4层设计用途为办公，建筑面积1194.29m2。由此可见，丰润园公司反诉称办公楼西侧单元2-4层系洋澜村委会租赁和占用，无证据证明，且与事实不符。原判决认定还建办公楼西侧单元2-4层归丰润园公司所有，于法无据。检察机关对于此问题抗诉理由成立。
（二）关于原判决是否适用法律错误的问题。检察机关抗诉认为，本案系洋澜村委会起诉丰润园公司未履行市昌州公司与洋澜村委会签订的《市昌州公司在丰润园小区拆迁还建洋澜村办公楼协议书》约定的义务而引发的纠纷，市昌州公司与洋澜村委会签订的是拆迁还建协议，而非建设用地使用权出让合同，原审法院将本案的案由定为建设用地使用权出让合同纠纷不当。检察机关该抗诉理由成立。

一、维持鄂州市梁子湖区人民法院（2009）梁民再初字第1号民事判决主文第一项。
二、变更鄂州市梁子湖区人民法院（2009）梁民再初字第1号民事判决主文第二项、第三项为：驳回鄂州市丰润园房地产开发有限公司的反诉请求。
一审案件受理费65000元，由洋澜村委会和丰润园公司各负担32500元。
本判决为终审判决。

审判长　　韩晓琼 审判员　　黄　琼 审判员　　赵国文

书记员：严静