鄂州市万达汽车运输有限公司与徐某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告鄂州市万达汽车运输有限公司。住所地：鄂州市寒溪路15号。
法定代表人陈正茂，该公司董事长。
委托代理人李东，湖北长捷律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告徐某某。

原告鄂州市万达汽车运输有限公司（以下简称万达公司）诉被告徐某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由审判员陈国胜独任审判，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人李东到庭参加了诉讼，被告徐某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达公司诉称，1995年初，原告与被告达成口头协议，协商将原告位于临江乡得胜村的万达驾校约1500平米的场地和约100平米的三间平房租给被告使用。2009年重新约定租金为每年6，000.00元，被告在2009年交付一年租金后至今未交付租金。2010年，被告未经原告允许开始在该处无证经营小选矿厂，同时还未经原告允许将部分场地租给吕某。因被告违法使用场地，原告从2010年开始就要求解除租赁协议，但被告拒不接受且强行占据该场地，原告也未再收取租金。2013年1月，市国土资源执法监察支队下发文件要求原告收回被告非法经营占用的土地。2014年5月13日，原告再次要求与被告解除租赁协议，并送达解除协议通知，要求被告在一个月内清退场地，但其拒绝。原告遂起诉至法院，请求判令被告停止占用原告的租赁物，退出场地，支付2010年至今的租赁费用30，000.00元，并承担本案所有诉讼费用。
被告徐某某在答辩期内未向本院提交答辩意见。
原告万达公司为支持其主张，向法院提交如下证据：
证据一，被告身份信息查询一份。拟证明被告具有合法的诉讼主体资格。
证据二，樊口派出所调查笔录一份。拟证明原、被告之间的口头合同关系，租金每年6，000.00元，被告只交纳租金到2009年，此后租金未付。
证据三，通知二份。拟证明被告违法建厂，已被取缔的事实。
证据四，通告一份。拟证明原告已于2014年5月13日通知被告，要求其退出场地。
证据五，土地使用权证一份、照片一组。拟证明被告所租赁的场地及房屋属原告所有。
被告徐某某在举证期内未向本院提交任何证据。
经庭审举证，原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五均与本案具有关联性，对其真实性本院依法应予采信。
根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：
1995年初，原告万达公司与被告徐某某达成口头协议，双方约定，被告徐某某租用原告万达公司使用权证号为鄂州国用（2003）第2-12号，面积为14271.67平方米的场地及场地上房屋，未约定租赁期限，1995年至2008年底每月租金为400.00元，2009年初，经双方重新协商，每年租金为6，000.00元，截止至2009年底双方租金已结清。2010年初，被告徐某某在所租赁的场地开设小选矿厂，并将该场地部分转租给他人。2010年至今，被告徐某某未向原告万达公司交纳租金。2014年5月13日，原告万达公司向被告徐某某发出通告，要求被告徐某某退出场地，但被告徐某某不予理睬，也没退出场地，原告万达公司遂起诉至本院。

本院认为：原告万达公司与被告徐某某之间口头约定租赁协议并已实际履行，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自的权利义务。因双方口头约定期限不明，应依法认定为不定期租赁合同，出租人万达公司可以随时解除合同，故原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告徐某某与原告万达公司约定从2009年起每年租金为6，000.00元，未付的租金应参照该标准进行计算，截至2014年9月30日租金应为28，500.00元超出部分本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告万达公司与被告徐某某之间的租赁协议，被告徐某某于本判决生效之日起十日内退出租用场地。
二、被告徐某某于本判决书生效之日起十日内支付原告万达公司租金28，500.00元。
三、驳回原告万达公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费550.00元由被告徐某某承担。该诉讼费原告万达公司已预交，被告徐某某在判决生效后一并支付给原告。
如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院上诉费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。

审判员 陈国胜

书记员： 袁满