郭玉某与阳新县城镇建设综合开发公司、邓某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）阳新县城镇建设综合开发公司（以下简称阳新城镇开发公司）。
法定代表人黄爱国，经理。
上诉人（原审被告）邓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
二上诉人的委托代理人黄朝军，阳新县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）郭玉某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，医生。
委托代理人马骏，湖北文光律师事务所律师。

上诉人阳新城镇开发公司、邓某某因与被上诉人郭玉某房屋买卖合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2013）鄂阳新民二初字第00061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2011年2月17日，阳新城镇开发公司委托邓某某与郭玉某签订一份《商品房出售承诺书》，约定郭玉某购买的商品房为B栋B5套B1405层，设计面积126平方米，结算面积以产权证为准。房价为每平方米1920元，此房价不因市场价格变动而变化，都按此价格执行；付款方式为订房6层以上交3万元，6层以下交2万元，商品房交付使用，房款付清，交定金确定商品房楼层，先交款先定房，一次性付清者优先选房，中途退房定金不退；预售许可证办理后签订正式合同，以正式合同条款执行。2011年2月19日，郭玉某交付3万元定金。2013年1月22日，阳新城镇开发公司委托湖北省阳新县公证处向郭玉某送达通知，以书面形式通知郭玉某，“在本通知之日起三日内与其签订正式购房合同，逾期不来办理，则视为郭玉某放弃购房权利，并同意解除双方于2012年2月19日的购房合同”（应为：2011年2月17日购房合同）。故郭玉某诉至法院，要求确认阳新城镇开发公司通知解除购房合同没有法律效力；并判令阳新城镇开发公司继续履行2011年2月17日签订的商品房出售承诺书。
原审判决认为：阳新城镇开发公司发出的商品房承诺书已生效，且双方对商品房的位置、层高、面积、价格等主要条款达成一致，郭玉某按承诺书要求交纳了定金3万元，双方之间的商品房（认购）协议成立，双方均应按照约定全面履行自己的义务。故郭玉某要求阳新城镇开发公司继续履行该协议的诉讼请求，予以支持。阳新城镇开发公司送达给郭玉某的通知，因郭玉某在收到通知后三个月内提起诉讼，依法应视为解除购房合同的通知没有发生法律效力，故郭玉某要求确认阳新城镇开发公司通知解除合同没有法律效力的诉讼请求，予以支持。阳新城镇开发公司以郭玉某未在规定的时间签订正式合同，双方合同已解除的辩解，因与客观事实不符，故不予支持。邓某某是受阳新城镇开发公司委托与郭玉某签订商品房出售承诺书，其权利义务应由阳新城镇开发公司承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、阳新城镇开发公司解除购房合同的通知没有发生法律效力；二、阳新城镇开发公司继续履行2011年2月17日签订的商品房出售承诺书；三、驳回郭玉某其他诉讼请求。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。
另查明：阳新城镇开发公司就阳新县妇幼保健医院生活区上开发的商品房，与郭玉某等几百户签订了商品房出售承诺书。此后，阳新城镇开发公司与绝大多数购房户签订了商品房买卖合同，上述正式合同约定的房价款均高于承诺书约定的房价款。

本院认为：一、关于当时阳新城镇开发公司于2013年1月22日向郭玉某发出的通知效力问题。本案事实是郭玉某因阳新城镇开发公司对商品房的价格上涨问题而未与其协商一致签订正式合同，阳新城镇开发公司与郭玉某并未约定解除合同的异议期间，2013年1月22日发出通知上载明的3天异议期系阳新城镇开发公司单方设定，且郭玉某在法律规定的异议期间内提出异议，故阳新城镇开发公司提出双方签订的商品房出售承诺书已经解除的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于双方2011年2月17日签订的商品房出售承诺书的法律效力问题。从该协议的内容看，应为预约合同，该合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于阳新城镇开发公司未同意按预约合同约定的房价与郭玉某签订本约合同，导致本案纠纷发生，故阳新城镇开发公司的行为构成违约。郭玉某主张阳新城镇开发公司承担继续履行预约合同，符合法律规定，本院应予支持。三、关于原审程序是否违法问题。邓某某提出其未收到起诉状、开庭传票等诉讼文书，因邓某某作为阳新城镇开发公司的委托代理人实际操作该商品房开发，原审法院于2013年3月18日将起诉状、开庭传票送达至该诉争地段商品房的售楼部，因该售楼部工作人员拒绝签收，原审法院采取留置送达并无不当。至于阳新城镇开发公司、邓某某提出诉争的商品房已经出售他人的上诉理由，因其提供的商品房买卖合同系复印件，又不能提供其他证据证明该合同已经得到履行，同时该合同未在房屋行政管理部门备案，故本院对其提出的此节事实不予认定。综上，阳新城镇开发公司、邓某某提出的上诉理由皆不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4930元，由阳新城镇开发公司、邓某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘红斌 审判员　　柴　卓 审判员　　郭生俊

书记员：南又春