郭某、伍某与鄂州恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

鄂州恒大房地产开发有限公司
彭高峰
李鹏伟
郭某
伍某
伍经纬
张康彦（湖北千禧律师事务所）

上诉人（原审被告）:鄂州恒大房地产开发有限公司。
法定代表人:杨松涛，该公司董事长。
委托代理人:彭高峰、李鹏伟，该公司员工（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审原告）:郭某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武汉市人。
被上诉人（原审原告）:伍某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武汉市人。
上列两
被上诉人
委托代理人:伍经纬，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武汉市人。（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人:张康彦，湖北千禧律师事务所律师（代理权限为一般代理）。
上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）为与被上诉人郭某、伍某商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人彭高峰、李鹏伟，被上诉人郭某、伍某的委托代理人伍经纬、张康彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上述当事人在二审举证期限内均未向本院提交新的证据。
本院认为:上诉人恒大公司与被上诉人郭某、伍某签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，应受法律保护。依据合同附件四第六条的约定:“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，该约定仅针对买受人是否收楼，并未免除出卖人的相关义务，亦未排除买受人向出卖人主张质量责任的权利。《工程竣工验收表》是建设单位申请工程备案审批过程的流程记载，只是办理备案证的一个必要条件，建设行政管理机关颁发的备案证才是工程验收中唯一对社会公众具有公示效力的法定文件，本案中，上诉人恒大公司已于2011年6月30日取得与涉案房屋相对应的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，该工程主体已竣工验收，相关市政基础配套设施亦于2012年4月开通，其于2012年5月9日向被上诉人郭某、伍某邮寄送达《收楼通知》，此时被上诉人郭某、伍某所购商品房已符合合同约定的交付使用条件，其应按合同约定履行收楼义务，故原审法院将逾期交房违约金计算至2012年12月13日不妥。被上诉人郭某、伍某在验房过程中发现的部分质量问题属工程保修范围，其有权按合同约定要求上诉人恒大公司在合理期限内予以解决，其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼不符合合同约定，双方当事人均应按该约定的内容履行相关权利和义务。上诉人恒大公司未按合同约定日期交付房屋，应承担逾期交房责任，故本院确认上诉人恒大公司应承担的逾期交房违约金为9577.68元（自2011年10月1日起至2012年5月9日止共计221天，按已付房款433379元的日万分之一的标准计算违约金）。依据合同附件四第十一条:“买受人必须提交住宅公用部位设施设备维修基金和契税费的缴纳凭证作为办理《房屋所有权证》的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理《房屋所有权证》的责任”的约定，买受人是否缴纳首期住宅专项维修资金只是出卖人办理房屋所有权证的必要条件，其本身并不影响本案逾期交房违约金的计算，故上诉人恒大公司上诉称原审判决认定事实不清的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，且未指定履行期间，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（三）项  之规定，判决如下:
一、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00483号民事判决；
二、上诉人恒大公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郭某、伍某逾期交房违约金9577.68元；
三、驳回上诉人恒大公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人郭某、伍某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费510元，由上诉人恒大公司负担200元，被上诉人郭某、伍某负担310元；二审案件受理费343元，由上诉人恒大公司负担138元，被上诉人郭某、伍某负担205元（二审案件受理费已由上诉人恒大公司预交，待本判决生效后，由被上诉人郭某、伍某直接支付给上诉人恒大公司）。
本判决为终审判决。

本院认为:上诉人恒大公司与被上诉人郭某、伍某签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，应受法律保护。依据合同附件四第六条的约定:“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，该约定仅针对买受人是否收楼，并未免除出卖人的相关义务，亦未排除买受人向出卖人主张质量责任的权利。《工程竣工验收表》是建设单位申请工程备案审批过程的流程记载，只是办理备案证的一个必要条件，建设行政管理机关颁发的备案证才是工程验收中唯一对社会公众具有公示效力的法定文件，本案中，上诉人恒大公司已于2011年6月30日取得与涉案房屋相对应的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，该工程主体已竣工验收，相关市政基础配套设施亦于2012年4月开通，其于2012年5月9日向被上诉人郭某、伍某邮寄送达《收楼通知》，此时被上诉人郭某、伍某所购商品房已符合合同约定的交付使用条件，其应按合同约定履行收楼义务，故原审法院将逾期交房违约金计算至2012年12月13日不妥。被上诉人郭某、伍某在验房过程中发现的部分质量问题属工程保修范围，其有权按合同约定要求上诉人恒大公司在合理期限内予以解决，其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼不符合合同约定，双方当事人均应按该约定的内容履行相关权利和义务。上诉人恒大公司未按合同约定日期交付房屋，应承担逾期交房责任，故本院确认上诉人恒大公司应承担的逾期交房违约金为9577.68元（自2011年10月1日起至2012年5月9日止共计221天，按已付房款433379元的日万分之一的标准计算违约金）。依据合同附件四第十一条:“买受人必须提交住宅公用部位设施设备维修基金和契税费的缴纳凭证作为办理《房屋所有权证》的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理《房屋所有权证》的责任”的约定，买受人是否缴纳首期住宅专项维修资金只是出卖人办理房屋所有权证的必要条件，其本身并不影响本案逾期交房违约金的计算，故上诉人恒大公司上诉称原审判决认定事实不清的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，且未指定履行期间，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（三）项  之规定，判决如下:

一、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00483号民事判决；
二、上诉人恒大公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郭某、伍某逾期交房违约金9577.68元；
三、驳回上诉人恒大公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人郭某、伍某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费510元，由上诉人恒大公司负担200元，被上诉人郭某、伍某负担310元；二审案件受理费343元，由上诉人恒大公司负担138元，被上诉人郭某、伍某负担205元（二审案件受理费已由上诉人恒大公司预交，待本判决生效后，由被上诉人郭某、伍某直接支付给上诉人恒大公司）。

审判长：湛少鹏
审判员：陈萍
审判员：宋光亮

书记员：徐莉