郭某某与黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司、朱海岩、刘某某、穆某市农村信用合作联社案外人执行异议之诉一案一审民事判决书

原告:郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省穆某市。委托诉讼代理人：姜文华，穆某市八面通法律服务所法律工作者。被告：黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司，住所地黑龙江省穆某市八面通镇农拥委惠民小区。负责人：关呈利，经理。委托诉讼代理人：张桂平（系关呈利的妻子），女。被告：朱海岩，男，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地黑龙江省穆某市。被告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地黑龙江省穆某市。被告：穆某市农村信用合作联社，住所地黑龙江省穆某市八面通镇长征路***号。法定代表人：杨郝为，理事长。委托诉讼代理人：李勇，男。委托诉讼代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。

原告郭某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对平安小区二期1号楼10号商铺房屋的执行；2.请求法院确认原告对上述房屋的优先权；3.案件受理费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：1.请求停止对穆某市八面通镇平安小区1号楼10号商铺商服房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告朱海岩、刘某某与被告信用联社借款合同纠纷一案，被告信用联社申请执行，法院查封了在被告朱海岩名下的房屋，原告对此提出异议。穆某市人民法院作出（2017）黑1085执异15号执行裁定书，驳回原告的请求，原告对此不服，起诉至法院。1.原告是诉争房屋的买受人。2013年11月12日，原告与被告安某穆某分公司签订房屋买卖合同，并支付全部房款，被告安某穆某分公司将上述房屋交付原告。由于被告安某穆某分公司没有履行办理房屋登记义务，原告向黑龙江省穆某市人民法院起诉，经该院审理，作出（2016）黑1085民初371号民事判决书，判决确定原告与被告安某穆某分公司之间的买卖合同合法有效。2.被告安某穆某分公司与被告朱海岩、刘某某之间的买卖关系虚假，被告朱海岩、刘某某不是房屋的所有人，实际所有人仍是被告安某穆某分公司。被告安某穆某分公司在（2016）黑1085民初371号案件庭审中自述：“用被告的名义无法贷款，故将本案涉及的房屋登记在朱海岩名下，并以朱海岩的名义在信用社贷款”，法院可以要求被告到庭确认上述事实。3.被告信用联社不享有诉争房屋优先受偿权。原告有证据证实，被告信用联社办理上述房屋预告抵押登记手续不全，不符合法定程序。同时，根据最高人民法院规定，房屋预告抵押登记不享有优先受偿权。被告信用联社辩称，1.人民法院对涉案房屋予以执行并无不当。2013年2月1日，被告信用社与被告朱海岩签订借款合同，朱海岩向被告借款400万元，并以其预购的涉案房屋进行抵押，并办理了抵押权预告登记。涉案房屋是朱海岩的财产，不是原告的财产。被告信用社申请执行的依据是（2016）黑1085民初295号民事判决书，在该判决书中被告安某穆某分公司也是被执行人，无论涉案房屋是朱海岩或是安某穆某分公司的财产，被告信用联社均可依据该判决予以执行。2.原告对涉案房屋不具有排除执行的民事权益。（1）虽然（2016）黑1085民初371号民事判决书对原告与被告安某穆某分公司之间的房屋买卖合同关系予以确认，但驳回了要求办理房屋产权登记的诉讼请求。合同有效不等同于原告对房屋享有物权。（2）原告应当提供证据证明已经支付购房款。（2016）黑1085民初1342号案件审理过程中，原告只出具了安某穆某分公司的收款凭证。原告购买房屋的价款合计高达655440.00元，原告应当提供证据证明该款项的来源、支付方式等，用以证明付款的真实性，但原告却没有提供任何证据予以证明，被告安某穆某分公司也没有任何其他证据证明收到该款项。被告信用联社有理由相信原告与被告安某穆某分公司恶意串通损害被告信用联社的利益。原告没有支付购房款，对涉案房屋不具有排除执行的权利。3.安某穆某分公司将房屋交付给原告的行为不产生物权效力。涉案房屋于2013年2月1日登记在被告信用联社名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条及物权法司法解释第四条的规定，未经预告权利人同意，处分不动产的行为不产生物权效力。因登记具有公示效力，原告应当知道房屋已经登记在被告信用联社名下。原告使用该房屋的时间晚于房屋登记在被告信用联社名下的时间，所谓“占有使用”不能对抗登记。涉案房屋登记在被告信用联社名下的时间早于房屋交付给原告郭某某的时间，被告信用联社已经按照借款合同的约定向朱海岩支付了贷款，被告信用联社的合法权益应当得到保护。综上所述，原告郭某某对涉案房屋不具有排除执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告安某穆某分公司、朱海岩、刘某某未作陈述意见，亦未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告信用联社对原告郭某某提供的第一组证据（2017）黑1085执异15号执行裁定书无异议；原告郭某某、被告信用联社对法院依职权调取的业务编号为xxxx房产查档联系单、平安小区二期预售证存根、平安小区二期工程建筑工程施工许可证、（2015）穆刑初字第46号刑事判决书、关呈利和张桂平的结婚证无异议。因被告安某穆某分公司、朱海岩、刘某某未到庭质证，不影响对以上证据的认定，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告郭某某提供的第二组证据：（1）（2016）黑1085民初371号民事判决书；（2）2013年11月12日商品房认购协议及收据；（3）附加费用收据、物业费收据、代收供热费收据；（4）牡丹江供电公司电力销售发票；（5）供热费收据；（6）水费票据。本院认为，（2016）黑1085民初371号民事判决系生效的法律文书，此组证据的其他证据能够相互佐证，故本院对此组证据的真实性予以采信。因此组证据能够证明原告于2013年11月12日购买涉案房屋后，于当年交纳了物业费用、供热费，附加费并一直占有、使用房屋的事实，故对原告上述证明目的予以采信。结合被告信用联社提供的证据2，对被告信用联社提出原告购房的时间晚于涉案房屋抵押权预告登记给信用联社的时间的抗辩意见本院予以采信。对原告的其他证明目的及被告信用联社的其他抗辩意见，本院不予支持。原告郭某某提供的第三份证据：2017年11月13日证明。本院认为，原告提供的证据此证据中记载的内容，与本院在审理（2016）黑1085民初371号郭某某与安某穆某分公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，安某穆某分公司当庭陈述的内容吻合。因张桂平系被告安某穆某分公司负责人关呈利的妻子，且系该公司职员，故其作为被告安某穆某分公司的委托诉讼代理人陈述的内容，可以认定是被告安某穆某分公司的意见。故对被告信用联社的抗辩意见不予支持。原告郭某某提供的第四份证据：穆某市八面通镇俊才轮胎汽车修理店营业执照。本院认为，因该证据上记载的登记时间为2016年5月17日，且没有其他证据予以佐证，不能证明原告“一直试经营至2016年5月17日”的证明目的，故对此证据的证明目的不予支持。原告郭某某提供的第五组证据：（1）2017年11月28日穆某市八面通镇四平村民委员会出具的证明；（2）2017年11月28日穆某市八面通镇莲河村民委员会出具的证明。本院认为，此组证据系被告朱海岩、刘某某的户籍所在地的村民委员会出具的，证明中证实朱海岩、刘某某去向不明的内容本院予以采信。因此证据不能证明原告的其他证明目的，故对其他证明目的不予采信。被告信用联社提供的第1份证据：（2016）黑1085民初295号民事判决书。本院认为，此证据系法院制发的法律文书，且原告郭某某无异议，故本院对其真实性予以采信。此证据确认了被告朱海岩、刘某某、安某穆某分公司系还款义务人。虽然此证据中有被告朱海岩以其购买自安某穆某分公司尚未办理产权证照的7处房屋为贷款办理抵押预告登记的陈述，但未保护其要求优先受偿权的诉讼请求。被告信用联社提供的第2组证据：（1）穆房预市区字第2013000173号房屋预告登记证；（2）穆房预市区字第2013000160号房屋预告登记证。本院认为，因原告对此组证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。虽然此组证据能够证明涉案房屋预告登记在被告朱海岩名下，预告抵押登记在被告信用联社名下的事实，但根据《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品预售许可证。”，因涉案房屋所在的平安小区二期一号楼取得预售许可的时间为2014年4月23日，而被告提供的上述证据系2013年2月1日形成的，且至开庭时，被告也未提供享有物权和抵押权的证据，故对被告信用联社的证明目的不予支持。被告信用联社提供的第3份证据：（2016）黑1085民初295号民事裁定书。本院认为，此证据系法院制发的法律文书，且原告郭某某对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。因原告实际占有涉案房屋的时间为2013年，而被告信用联社提供的证据于2016年3月31日制发，不能证明被告所述“穆某市人民法院依据原告申请查封涉案房屋。查封时间早于原告使用房屋时间。”的证明目的，故对此证明目的不予支持。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告郭某某与被告安某穆某分公司于2013年11月12日签订了商品房认购协议，被告安某穆某分公司将其在穆某市八面通镇开发建设的平安家园小区二期1号楼10号商服房屋即平安小区二期1号楼0110号（面积为109.04平方米），以655440元的价格出售给原告，被告安某穆某分公司给原告郭某某出具了房款收据，原告于2013年即交纳了物业费、供热费、附加费等相关费用，并实际占有、使用房屋至今。原告郭某某曾于2016年3月1日向本院起诉，要求确认其与被告安某穆某分公司之间签订的上述商品房认购协议有效，并协助办理房屋过户手续。本院作出（2016）黑1085民初371号民事判决书，判决：原告郭某某与被告安某穆某分公司签订的商品房认购协议有效，驳回原告郭某某的其他诉讼请求。被告信用联社与被告朱海岩、刘某某、安某穆某分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月10日作出（2016）黑1085民初295号民事判决书，判决被告朱海岩、刘某某、安某穆某分公司偿还信用联社借款。在诉讼过程中，信用联社申请法院诉讼保全，本院于2016年3月31日作出（2016）黑1085民初295号民事裁定书，预查封了预告登记在被告朱海岩名下的坐落于涉案房屋所在平安家园小区的多处房屋，其中包括平安小区二期1号楼0110号，即本案原告所诉的平安家园小区二期1号楼10号商服房屋。原告郭某某以查封房屋系其所有为由向本院提出执行异议，本院于2017年9月13日作出（2017）黑1085执异15号执行裁定书，驳回了其异议请求。郭某某提起本次诉讼。另查明，讼争房屋于2013年2月1日在穆某市房地产管理处办理了预告登记，预告登记权利人为被告朱海岩。同日穆某市房地产管理处为该房屋办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为被告信用联社。被告安某穆某分公司在穆某市八面通镇开发建设的平安家园小区二期1号楼于2014年4月23日取得商品房预售许可证。被告安某穆某分公司负责人关呈利因犯非法吸收公众存款罪，于2015年12月3日被黑龙江省穆某市人民法院判决有期徒刑三年六个月，并处罚金10万元。被告安某穆某分公司负责人关呈利与张桂平系夫妻关系。本院认为：本案争议的焦点为原告是否享有排除执行的民事权益；被告的抗辩理由是否成立；是否应停止对穆某市八面通镇平安小区二期1号楼0110号房屋的执行。原告郭某某与被告安某穆某分公司签订商品房认购协议后，向被告安某穆某分公司交纳了购房款、物业费、供热费、附加费，并自2013年起实际占有、使用房屋至今，合同目的已实现。因涉案小区不具备办理产权登记的条件，故原告对未办理产权登记无过错。在涉案房屋所在平安家园小区二期1号楼取得商品房预售许可之前，被告朱海岩和被告信用联社作为权利人就涉案房屋于2013年2月1日分别办理了预告登记及抵押权预告登记。虽然平安家园小区二期1号楼于2014年4月23日取得商品房预售许可证，但预告登记和抵押权预告登记仅表明权利人享有请求办理物权登记和抵押登记的权利，其作用是通过限制对标的物的处分达到债权保全的效果，是属于保障将来物权实现的登记，其本身不能发生物权登记效力，即不产生物权和抵押权已经设立的效力。在物权登记和抵押权登记之前，被告朱海岩和被告信用联社对讼争房屋仅享有债权。本院在已生效的法律文书[（2016）黑1085民初295号民事判决]中确认被告朱海岩、刘某某、安某穆某分公司偿还借款，据此，经本院审理确认信用联社享有对朱海岩、刘某某、安某穆某分公司的金钱债权。因被告朱海岩尚未实现物权，且原告郭某某2013年11月12日购得涉案房屋并实际占有的时间先于本院2016年3月31日作出（2016）黑1085民初295号民事裁定预查封诉争房屋的时间，故本院认定原告郭某某系涉案房屋的实际买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因被告信用联社申请执行所依据的系金钱债权，法院预查封的财产虽预告登记在被告朱海岩名下，但从尊重客观事实，维护交易安全的角度，原告郭某某享有排除执行的民事权益。被告信用联社在庭审中提出原告郭某某应当提供证据证明已经支付购房款的抗辩意见，因在审理郭某某与安某穆某分公司房屋买卖合同纠纷一案中，安某穆某分公司认可郭某某已支付购房款的事实，故对被告信用联社的抗辩意见不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”的规定，对原告要求停止对穆某市八面通镇平安小区二期1号楼0110号商铺商服房屋的执行的诉讼请求，本院予以保护。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：
原告郭某某与被告黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司（下称安某穆某分公司）、朱海岩、刘某某、穆某市农村信用合作联社（下称信用联社）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托诉讼代理人姜文华，被告信用联社的委托诉讼代理人李勇、孙洪刚到庭参加诉讼。被告安某穆某分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告朱海岩、刘某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

停止对穆某市八面通镇平安小区二期1号楼0110号商服房屋的执行。案件受理费10355元，由被告黑龙江省安某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长　　刘玺臣
审判员　　郝桂菊
审判员　　吴军一

书记员：刘爽