郭建华与牡丹江市城市开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事案件

郭建华
关廷广（黑龙江正泰律师事务所）
王庆峰（黑龙江正泰律师事务所）
牡丹江市城市开发建设有限公司
李彩云（黑龙江建纲律师事务所）

原告郭建华，男，1962年5月出生，汉族，住所地黑龙江省宁安市渤海镇。
委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
委托代理人王庆峰，黑龙江正泰律师事务所实习律师。
被告牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告郭建华与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由审判员刘凤羽适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。
原告郭建华及其委托代理人关廷广、被告城开公司的委托代理人李彩云到庭参加诉讼。
因原、被告同意继续适用简易程序，本案经本院院长批准，延长审限一个月。
本案现已审理终结。
原告郭建华诉称:2010年10月4日，原告购买了被告开发建设的小区一期号楼单元室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告于2011年8月31日前交付房屋，如逾期交房，被告从2011年9月1日起至实际交付之日止按原告已交房款的日万分之一支付违约金。
合同签订后，原告按期交付了购房款283522元，但被告未按期交付涉案房屋，直至2014年11月3日才将房屋交付给原告。
因被告逾期交房1159天，故其行为已构成违约，按照合同约定，其应支付原告逾期交房违约金32860.19元。
后原告多次向被告索要逾期交房违约金，但被告始终推拖未予支付。
故原告诉至法院，要求被告赔偿原告逾期交房违约金32860.19元；诉讼费由被告承担。
被告城开公司辩称:一、因原告于2011年8月份就已知道被告没有交付涉案房屋，从此时计算二年，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；二、原告于2014年11月3日向被告出具了《44号、45号楼提前入户申请书》，原告在该申请第3条中明确表示放弃追究被告逾期交房的违约责任；三、按照商品房买卖合同的约定，涉案房屋只要经商品房验收合格即可交付使用，且被告已于2012年6月25日取得竣工验收报告，并已于2012年7月1日通知原告入户。
本案争议的焦点:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，《44号、45号楼提前入户申请书》能否作为原告放弃要求被告支付逾期交房违约金的依据，被告是否应支付原告逾期交房违约金32860.19元；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
审理中，原告郭建华为支持其主张，向法庭举证、被告城开公司质证、本院认证如下:
证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份、销售不动产统一发票复印件1份。
证明原告于2010年10月4日购买被告销售的小区一期号楼单元室房屋，价格为283522元；双方在合同中约定被告于2011年8月31日前交房，如逾期交房，被告从2011年9月1日起至实际交付之日止按日万分之一支付违约金；合同签订后，原告按期交付了购房款，但被告未按期交付房屋，直至2014年11月3日才交付房屋，被告逾期交房的天数为1159天，其应支付原告违约金为每天28.3522元乘以1159天，合计32860.19元。
被告对此组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
一、按照补充协议第11条的约定，买受人同意给出卖人6个月的宽展期，故实际约定交房时间应为2012年2月28日；二、按照补充协议第12条的约定，交房时间为被告公告通知之日起第二日，即视为交付，被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋，原告于2014年11月3日向被告出具了申请书，原告在该申请中承诺就交房问题双方已不存在任何法律纠纷及争议；三、从合同约定的交房时间起计算，原告的诉讼请求已超过二年的诉讼时效。
本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房事宜签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋交付时间及相关违约责任问题及合同签订后，原告已向被告交付购房款的事实，本院对此予以确认。
证据2.逾期违约金支付凭证复印件（与原件核对无异）1份。
证明被告已于2014年11月3日即交房之日向原告出具应付违约金总数的凭证，该凭证中记载被告应支付原告违约金25289元，这足以说明原告并未放弃追究被告在2014年11月3日前的逾期交房违约责任。
被告对此份证据有异议。
此份凭证中没有被告的公章及被告工作人员的签名，被告不清楚此份凭证是谁书写的，故被告不予认可。
本院认为，由于此份凭证中未加盖被告的印章，亦无被告工作人员的签名，且被告对此不予认可，原告亦未举证证实此份凭证系由被告出具，故本院对此份证据不予采信。
审理中，被告城开公司为支持其主张，向法庭举证、原告郭建华质证、本院认证如下:
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。
证明涉案房屋已于2012年6月25日经验收合格，已达到商品房买卖合同第八条约定的验收合格的交付条件。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
一、此份竣工验收报告是被告单方出具的，不属于法律规定的房屋验收合格的证据，该报告中体现的最后的审核单位是牡丹江建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防等相关部门，故此份报告不能作为商品房买卖合同中第八条第1项约定的商品房经验收合格的报告；二、此份证据仅系被告单方向有关部门出具的申请，故不能证明涉案房屋业经验收合格。
本院认为，原告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；根据《建设工程质理管理条例》第十六条第一款”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”及第三款”建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，被告于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告系由涉案房屋的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为”验收合格”，应认定涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第八条第1项”该商品房经验收合格”的约定，故本院予以确认。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、小区业主入户联办单复印件（与原件核对无异）4份。
证明被告于2012年7月1日通知44号楼和45号楼的业主入户，并在小区张贴了通知；此组入户联办单仅是针对44号楼4单元出具的，在2012年7月份已有31户业主办理入户手续，在被告通知入户后，原告拒不入户，故造成的损失应由原告自行承担。
原告对此组证据有异议。
一、此组联办单不是由原告签署的，不能证明被告已向原告明示涉案房屋经验收合格，如证明涉案房屋已验收合格，被告须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，但被告并未出示，故此组联办单不能证明被告已向原告交付房屋的事实；二、此组照片不能证明被告在什么时间什么地点向公众发出通知，被告有原告的联系方式，但被告未用该联系方式通知原告，即使被告已通知原告入户，但根据法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，视为未竣工，是不能向购房者交付房屋的。
本院认为，此组证据能够证明被告于2012年7月1日以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续的事实，故本院对此予以确认。
证据3.44号、45号楼提前入住申请书复印件（与原件核对无异）1份。
证明原告于2014年11月3日出具申请书，即免除被告逾期交房的违约责任，并明确承诺除申请书约定的条款外，就该房屋交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
此份申请书是被告出具的格式合同，根据法律规定，在格式合同中如有两种解释，应采用不利于出具格式合同一方的解释，因原告在该申请书第3条中承诺”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任”，故原告认为其仅放弃了2014年11月3日之后被告应承担的违约责任，并未放弃2014年11月3日之前被告应承担的逾期交房违约责任。
本院认为，原告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
庭审中，原、被告均认可原告于2014年11月3日办理入户手续，被告于当日向原告交付房屋，无论被告是否是在2012年7月份通知原告办理入户手续，在2014年4月16日被告向原告交付房屋后，均不应再计算逾期交房违约金，由此可认定，此份提前入户申请书第3条”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任”中出卖人延期交房的法律责任应为2014年11月3日前被告应承担的逾期交房的法律责任，《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定明确，原告对被告应承担的逾期交房违约金的计算时间应是明知的，此份提前入户申请书不存在两种解释的问题，故本院对此份证据证明的问题予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2010年10月4日，原告郭建华与被告城开公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以283522元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区小区一期第幢单元号商品房；第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
原、被告在该商品房买卖合同上签名和盖章。
2012年11月29日，被告向原告出具了金额为283522元的《销售不动产统一发票》。
2012年6月25日，被告取得了涉案房屋工程竣工验收报告。
2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续。
2014年11月3日，原告办理了涉案房屋入户手续，并在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印，该申请书第3条约定:”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。
除本承诺书约定的上述条款外，就该房产交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议”。
本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但因原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，且原、被告因履行该合同发生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国民法通则》第五十四条  规定:”民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”；第五十七条  规定:”民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。
本案中，原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印系民事法律行为，根据庭审调查，被告于2012年7月1日以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续，原告于2014年11月3日办理了入户手续，被告向原告交付了涉案房屋，并要求原告在其制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印，此时，如原告不在该申请书中签名捺印，亦可要求被告按商品房买卖合同的约定支付逾期交房违约金，且原告未举证证实被告要求其在提前入户申请书中签名捺印时对原告实施了欺诈、胁迫的行为或存在重大误解、显失公平等情形，故原告在提前入户申请书中签名捺印应系其作出放弃要求被告支付逾期交房违约金32860.19元的意思表示，且自原告在该申请书中签名捺印时，原告的该民事法律行为成立，该申请书对原告即具有法律约束力。
因此，本院对原告诉请被告赔偿截至2014年11月3日止的逾期交房违约金32860.19元的讼诉请求不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条  、第五十七条  ，《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告郭建华的诉讼请求。
案件受理费622元，减半收取311元，由原告郭建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房事宜签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋交付时间及相关违约责任问题及合同签订后，原告已向被告交付购房款的事实，本院对此予以确认。
证据2.逾期违约金支付凭证复印件（与原件核对无异）1份。
证明被告已于2014年11月3日即交房之日向原告出具应付违约金总数的凭证，该凭证中记载被告应支付原告违约金25289元，这足以说明原告并未放弃追究被告在2014年11月3日前的逾期交房违约责任。
被告对此份证据有异议。
此份凭证中没有被告的公章及被告工作人员的签名，被告不清楚此份凭证是谁书写的，故被告不予认可。
本院认为，由于此份凭证中未加盖被告的印章，亦无被告工作人员的签名，且被告对此不予认可，原告亦未举证证实此份凭证系由被告出具，故本院对此份证据不予采信。
审理中，被告城开公司为支持其主张，向法庭举证、原告郭建华质证、本院认证如下:
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。
证明涉案房屋已于2012年6月25日经验收合格，已达到商品房买卖合同第八条约定的验收合格的交付条件。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
一、此份竣工验收报告是被告单方出具的，不属于法律规定的房屋验收合格的证据，该报告中体现的最后的审核单位是牡丹江建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防等相关部门，故此份报告不能作为商品房买卖合同中第八条第1项约定的商品房经验收合格的报告；二、此份证据仅系被告单方向有关部门出具的申请，故不能证明涉案房屋业经验收合格。
本院认为，原告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；根据《建设工程质理管理条例》第十六条第一款”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”及第三款”建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，被告于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告系由涉案房屋的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为”验收合格”，应认定涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第八条第1项”该商品房经验收合格”的约定，故本院予以确认。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、小区业主入户联办单复印件（与原件核对无异）4份。
证明被告于2012年7月1日通知44号楼和45号楼的业主入户，并在小区张贴了通知；此组入户联办单仅是针对44号楼4单元出具的，在2012年7月份已有31户业主办理入户手续，在被告通知入户后，原告拒不入户，故造成的损失应由原告自行承担。
原告对此组证据有异议。
一、此组联办单不是由原告签署的，不能证明被告已向原告明示涉案房屋经验收合格，如证明涉案房屋已验收合格，被告须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，但被告并未出示，故此组联办单不能证明被告已向原告交付房屋的事实；二、此组照片不能证明被告在什么时间什么地点向公众发出通知，被告有原告的联系方式，但被告未用该联系方式通知原告，即使被告已通知原告入户，但根据法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，视为未竣工，是不能向购房者交付房屋的。
本院认为，此组证据能够证明被告于2012年7月1日以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续的事实，故本院对此予以确认。
证据3.44号、45号楼提前入住申请书复印件（与原件核对无异）1份。
证明原告于2014年11月3日出具申请书，即免除被告逾期交房的违约责任，并明确承诺除申请书约定的条款外，就该房屋交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。
此份申请书是被告出具的格式合同，根据法律规定，在格式合同中如有两种解释，应采用不利于出具格式合同一方的解释，因原告在该申请书第3条中承诺”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任”，故原告认为其仅放弃了2014年11月3日之后被告应承担的违约责任，并未放弃2014年11月3日之前被告应承担的逾期交房违约责任。
本院认为，原告对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
庭审中，原、被告均认可原告于2014年11月3日办理入户手续，被告于当日向原告交付房屋，无论被告是否是在2012年7月份通知原告办理入户手续，在2014年4月16日被告向原告交付房屋后，均不应再计算逾期交房违约金，由此可认定，此份提前入户申请书第3条”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任”中出卖人延期交房的法律责任应为2014年11月3日前被告应承担的逾期交房的法律责任，《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定明确，原告对被告应承担的逾期交房违约金的计算时间应是明知的，此份提前入户申请书不存在两种解释的问题，故本院对此份证据证明的问题予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2010年10月4日，原告郭建华与被告城开公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以283522元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区小区一期第幢单元号商品房；第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
原、被告在该商品房买卖合同上签名和盖章。
2012年11月29日，被告向原告出具了金额为283522元的《销售不动产统一发票》。
2012年6月25日，被告取得了涉案房屋工程竣工验收报告。
2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续。
2014年11月3日，原告办理了涉案房屋入户手续，并在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印，该申请书第3条约定:”我本人同意自即日起免除出卖人延期交房的法律责任或其他违约责任。
除本承诺书约定的上述条款外，就该房产交付问题，双方不存在任何法律纠纷及争议”。
本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但因原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，且原、被告因履行该合同发生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国民法通则》第五十四条  规定:”民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”；第五十七条  规定:”民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。
本案中，原告在被告制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印系民事法律行为，根据庭审调查，被告于2012年7月1日以张贴公告的形式通知小区44号楼和45号楼的业主办理入户手续，原告于2014年11月3日办理了入户手续，被告向原告交付了涉案房屋，并要求原告在其制作的《44号、45号楼提前入户申请书》中的申请人处签名捺印，此时，如原告不在该申请书中签名捺印，亦可要求被告按商品房买卖合同的约定支付逾期交房违约金，且原告未举证证实被告要求其在提前入户申请书中签名捺印时对原告实施了欺诈、胁迫的行为或存在重大误解、显失公平等情形，故原告在提前入户申请书中签名捺印应系其作出放弃要求被告支付逾期交房违约金32860.19元的意思表示，且自原告在该申请书中签名捺印时，原告的该民事法律行为成立，该申请书对原告即具有法律约束力。
因此，本院对原告诉请被告赔偿截至2014年11月3日止的逾期交房违约金32860.19元的讼诉请求不予支持。

综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条  、第五十七条  ，《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
驳回原告郭建华的诉讼请求。
案件受理费622元，减半收取311元，由原告郭建华负担。

审判长：刘凤羽

书记员：耿云蕾