郭某某、吴某某等与吴某某等确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：郭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住石家庄高新区。原告：吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄市长安区。二原告的委托诉讼代理人：张杰诺，河北冀督律师事务所律师。被告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住石家庄高新区。被告：胡树克，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住石家庄高新区。被告：樊海潮，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住石家庄高新区。委托诉讼代理人：王景肖，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住石家庄高新区，系樊海潮之妻。委托诉讼代理人：康中路，石家庄市裕华中路法律服务所法律工作者。被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地石家庄高新区天山大街109号。法定代表人：吴振山，该公司董事长。委托诉讼代理人：张向飞，该公司法务。

原告郭某某、吴某某与被告吴某某、胡树克、樊海潮、天山房地产开发集团有限公司（以下简称天山公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告吴某某及吴某某、郭某某的委托诉讼代理人张杰诺、被告胡树克、被告樊海潮及其委托诉讼代理人王景肖、康中路、被告天山公司的委托诉讼代理人张向飞到庭参加诉讼。原告郭某某、被告吴某某经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。郭某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1.判决吴某某与胡树克签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决胡树克与天山公司签订的购房《协议》无效；3.判决胡树克与樊海潮签订的《房屋买卖合同》无效；4.判决樊海潮与天山公司签订的《购房协议》无效；5.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：吴宏祥系石家庄高新区留村村民，在宅。2011年留村旧村改造，《留村旧村改造补偿安置方案》规定，房屋所有人为被拆迁人，应该由吴宏祥与留村村委会办理补偿安置手续，因行动不便，吴宏祥申请以儿子吴某某的名义办理补偿安置手续。共安置三套房屋，为11号楼2单元2104号（建筑面积135平方米）、23号楼2单元803号（建筑面积85.13平方米）、22号楼2单元1103号（建筑面积80平方米）及地下室、停车位，并获得235318.68元补偿款及过渡费。2013年3月，吴宏祥、郭某某、吴某某、吴某某四人签订了《协议书》，该《协议书》约定登记在吴宏祥名下的0936号宅基地及地上房屋，由吴宏祥之子吴某某作为代表与留村村委会签订《拆迁补偿安置协议》、与天山公司签订房屋购买《协议》，也对安置房屋及补偿款、老人赡养等事项进行约定。协议签订后，被告吴某某一直未对二位老人进行赡养，也未按约定向老人支付拆迁补偿款。后吴宏祥、郭某某起诉到石家庄高新区法院，要求解除《协议书》。2016年3月28日，贵院作出了（2016）石高民一初字第00331号民事判决，判决解除四人于2013年3月签订的《协议书》。2016年4月7日，吴宏祥立下书面遗嘱，将23号楼2单元803号由郭某某继承，22号楼2单元1103号、11号楼2单元2104号房屋、地下室、停车位等所有财产由女儿吴某某继承。吴宏祥和郭某某由女儿吴某某赡养，所有生活费、医疗费由吴某某支付。吴宏祥与郭某某二人一直由吴某某进行赡养，医疗费均由吴某某���付。吴宏祥于2016年5月16日去世，丧事也由吴某某操办，丧葬费也是由吴某某负担。吴宏祥去世后，二原告找被告吴某某按吴宏祥遗嘱分配财产，但吴某某躲避二原告，至今不予办理遗产分割事宜。后得知吴某某已将22栋2单元1103号房屋转让给被告胡树克，后胡树克又将该房屋转让给被告樊海潮，但胡树克与樊海潮也将旧村改造安置地下停车位与被告天山公司签定协议，严重侵害了原告的合法权益。被告吴某某无权处分吴宏祥的财产。即使与胡树克签订房屋买卖合同，但并未将地下停车位转让，而被告胡树克与被告天山公司签订的《协议》，樊海潮与被告天山公司签订的《协议》，将原告家的地下车位也进行了处分。因此，诉请的协议侵害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律法规的规定，起诉到贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。被告吴某某未���任何答辩。被告胡树克辩称，我不知道吴某某家的家务事，我买吴某某房子的时间是2013年7月18日，我看到了天山公司与吴某某签订的协议，我认为这个房子是属于吴某某。钱是提前交的，交完就在留村村委会拆迁办办了手续，有村干部的证明和吴某某的申请。后来我把房子又卖给了本村的樊海潮，我交了证明后把村里的协议改成了樊海潮的名字。2013年10月23日樊海潮交款，手续在我们村法务手中。诉争房子不包含车位，车位与樊海潮没有关系。协议上虽然有，但实际上我们之间转让不包括车位，吴某某把房子卖给我也不包括车位。被告樊海潮辩称，1.我是善意取得人，依据《物权法》的规定，买卖行为是有效的；即使被告吴某某无权处分，也不影响我与胡树克的买卖行为的效力。因为毕竟吴某某在2013年3月通过家庭内部的分家协议书就已经取得了本案争议房屋，约定留村拆迁安置区22号楼2单元1103室的安置房（建筑面积80平方米）归吴某某所有；2013年7月18日，吴某某把本套房屋卖给胡树克，而胡树克又于2013年10月18日把此套房屋卖给我，我分两次出资共计337000元整（第一次10月18日给付70000元，第二次在河北银行给付267000元）的全款才得到的房屋，此房屋款在当时来说符合市场行情的价位，而且比市价还稍微高一些，当时在河北银行里取现金后当场交付给胡树克，因此我对此房屋的取得属于《物权法》规定的善意、有偿取得；而且，依照《合同法》第一百三十四条规定，自2013年10月23日我第二次交付房款后，胡树克就已经向我交付了留村拆迁安置区22号楼2单元1103室的房屋，并与天山公司签署了第0726号协议，办理了过户手续，还对此房屋及时进行了装修，现在居住使用中；因为我与胡树克、吴某某都是同村人，我们之间的相互买卖行为都是合法的。2.我与胡树克之间的买卖行为符合有关规定，是合法有效的。我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同才无效。《合同法》解释（一）规定合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《合同法》解释（二）第十二条规定、合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，根据以上规定，我和胡树克之间的买卖行为并没有违反效力性强制性规定，买卖行为合法有效。3.根据最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，我买房时并不知道原告家庭内部矛盾的存在，也是在支付合理的价款后的买卖行为。综上所述，我与胡树克买卖房屋的行为既没有违反法律规定的强制性效力性规定，而且我也是善意、有偿的购买，并且一直占有、使用本套房屋，故买卖行为合法有效，请求法院依法驳回原告对我诉讼请求。另，我方从胡树克那里买诉争房子时不包含车位。被告天山公司辩称，1.答辩人公司名称为“天山房地产开发集团有限公司”，而原告诉讼的被告名称为“天山房地产开发有限公司”，应依法驳回原告的诉讼请求。2.本案的二原告起诉事实不符。本案的宅基地登记的户主吴宏祥于2011年8月24日授权吴某某签订拆迁安置协议，并与答辩人签署了第三套房（22-2-1103）买卖协议、选取房号。2013年3月份吴宏祥、吴某某、郭某某、吴某某签署的分家《协议》中约定22-2-1103号房屋归吴某某所有，吴某某、吴宏祥在留村村委会进行了备案登记，并将该房屋登记在了吴某某名下，吴某某支付了房屋的首付款。2013年7月18日吴某某又将该房屋卖给胡树克，双方签订了《房屋买卖协议》并在村委会进行了备案登记，2013年11月胡树克又将房屋卖给了樊海潮，双方签订了《房屋买卖协议》并在村委会进行了备案登记，2017年6月24日答辩人统一办理交房，并对备案信息进行了统一更名，更名到樊海潮名下，并签署了房屋买卖协议，但并未处分原告所称的地下室及停车位。3.本案中吴某某将房屋卖给胡树克时，二原告与吴某某等签署的分家协议是有效的，为有权处分的，之后胡树克又将房屋卖与樊海潮，属于正常的房屋买卖，也是有效的，答辩人依据上述买卖合同进行备案登记，变更买卖人，进行房屋交付，并无过错。综上所述，应依法驳回二原告的诉讼请求。原告郭某某、吴某某围绕其诉讼请求提交了宅基地登记表、申请书、拆迁补偿安置协议书���协议书、民事判决书、吴宏祥遗嘱等证据，被告胡树克围绕其答辩理由提交房屋买卖合同等证据，被告樊海潮围绕其答辩理由提交房屋买卖合同、协议、银行回单、收条、水电费收款收据等证据，被告天山公司围绕其答辩理由提交协议书、收款收据、申请、房屋买卖合同、协议等证据。本院经审理认定如下事实：1.吴宏祥与郭某某系夫妻关系，吴某某、吴某某系其子女。2011年8月24日，吴宏祥申请以吴某某的名义办理全部补偿安置手续。2011年8月26日，吴某某与留村村委会签订了拆迁安置补偿协议书，协议书中的安置房不包括本案诉争房屋。2011年8月31日，天山公司与吴某某签订编号为第0726号的协议，协议约定天山公司出售给吴某某位于石家庄高新区房屋一套，吴某某于签订本协议之日交付房屋首付款大写55400元，剩余房款与地下停车位款项由天山公司与留���村委会协商。协议还约定了其他事项。该协议上有天山公司的合同专用章和吴某某的签字摁印。同日，吴某某将上述房屋首付款55400元交给天山公司，天山公司出具收款收据，收据上有天山财务专用章及吴某某签字摁印。2.2013年3月份，吴宏祥、郭某某、吴某某、吴某某四人签订一份协议书，该协议书约定本案诉争房屋归吴某某所有，房屋产权证直接办理到吴某某名下，还约定了其他内容。该协议书上有四人签字摁印，并有见证人吴某1、吴某2、吴某3、郭某、成某的签字摁印。3.2013年7月18日，吴某某与胡树克签订房屋买卖合同，吴某某以25万元的价格将诉争房屋出卖给胡树克，合同约定吴某某负责给胡树克办理与天山公司回迁安置房合同更名手续。合同上有吴某某与胡树克的签字摁印。2013年8月20日，吴某某提交申请，申请天山公司将协议予以更���，变更为胡树克，申请人处有吴某某签字摁印,包户人员见证处成喜斌、焦红军签字摁印。4.2013年10月18日，胡树克与樊海潮签订房屋买卖合同，以33.7万元的价格将诉争房屋出卖给樊海潮，合同约定胡树克负责给樊海潮办理与天山公司回迁安置房合同更名手续。合同上有胡树克与樊海潮的签字摁印。同日，天山公司与樊海潮签订编号为第0726号的协议，协议约定天山公司出售给樊海潮位于石家庄高新区房屋一套。后樊海潮分两次付清房款，胡树克于2013年10月23日给樊海潮出具收条，载明：今收到樊海潮交来购房款叁拾叁万柒仟元整。5.2015年5月4日，吴宏祥、郭某某以吴某某为被告、吴某某为第三人起诉到我院，要求解除四人于2013年3月签订的协议书、吴某某返还拆迁安置房11号楼2单元2104室和22号楼2单元1103室、返还支取的拆迁安置补偿金、过渡费、���暖补贴、奖励等共计339111.44元。我院于2016年3月28日作出（2015）石高民一初字第00331号民事判决，判决解除原四人于2013年3月签订的协议书，并驳回了吴宏祥、郭某某的其他诉讼请求。6.2016年4月7日，吴宏祥立下遗嘱，内容为：因我儿吴某某于2015年2月失联，至今未对我们夫妻进行赡养，违反之前分家时所签“协议书”中第三条、第五条和第六条，故对之前所签“协议书”声明作废，特立此遗嘱如下：1、百年之后，我自愿将我的房产23-2-803室由爱人郭某某继承。我的房产11-2-2104室和22-2-1103室、地下室、停车位等所有财产，由女儿吴某某继承，并同意将产权证直接办理到吴某某名下。2、我和郭某某由女儿吴某某赡养，所有生活费、医疗费等由吴某某支付。此遗嘱真实有效，是我本人真实意思。立遗嘱人：吴宏祥代书人：吴树强见证人：吴树强吴某2吴某3李建��吴某某郭某某。2016年5月16日，吴宏祥去世。7.2017年6月24日，天山公司与樊海潮签订编号为第0726号的协议，协议内容除交房时间外与2013年10月18日签订的协议内容一致。当日，樊海潮办理交房手续、领取钥匙入住。现樊海潮居住在诉争房屋。8.2017年4月6日，我院受理郭某某、吴某某诉吴某某继承纠纷一案，在此案受理过程中，胡树克以案件须以本案审理结果为依据向本院提交中止审理申请书，本院于2017年7月20日作出（2017）冀0191民初742号之二民事裁定书，以涉案房屋留村回迁安置区22号楼2单元1103室的所有权归属问题，须以（2017）冀0191民初1202号审理结果为依据，现案件正在审理中，裁定中止诉讼。9.庭审中，天山公司称诉争房屋属于天山公司给留村村民的福利房，村民需交一部分成本价，福利房是允许村民之间进行买卖的，但买卖须在村委会备案，还要与天山公司签订协议，本案诉争房屋买卖不包括车位，且诉争房屋买卖已在村委会办理备案。上述事实有原、被告提交的证据、庭审笔录等予以证实。

本院认为，本案系确认合同无效之诉，郭某某、吴某某以因遗嘱继承取得诉争房屋所有权为由主张确认以此房为标的其他买卖合同无效，但本院查明的事实2013年7月18日吴某某将诉争房屋出卖给胡树克，2013年10月18日胡树克又将此房屋出卖给樊海潮。然而2016年4月7日吴宏祥立下书面遗嘱，嘱明该诉争房屋由吴某某继承。但郭某某、吴某某与吴某某继承纠纷尚在本院另案审理中。因此，郭某某、吴某某尚未取得法律意义上之于该诉争房屋的所有权，不具有物权主体资格，其请求确认该诉争房屋的系列买卖合同、协议无效，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。被告吴某某经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下：

驳回原告郭某某、吴某某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告郭某某、吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）