郑某某与周某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：郑某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，户籍地宜昌市西陵区，现住秭归县。
委托诉讼代理人余立宁，湖北三雄律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县。

原告郑某某与被告周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人余立宁、被告周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某某向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理秭归县茅坪镇××居民点××号三楼一层及四楼顶的面积共计103.96平方米的房屋不动产权证；2、被告自2004年2月1日起以原告支付的购房款40000元为基数，按照银行同期贷款利息支付逾期办证违约金直到实际不动产权证资料提交到不动产登记机关之日止（暂时计算到2018年8月31日违约金36533.5元）；3、被告退回原告购买的四楼顶建筑面积8.56平方米的价款3293.57元（40000元÷103.96平方米×8.56平方米）；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“被告立即协助原告办理秭归县茅坪镇××居民点××号三楼一层及四楼顶的面积共计103.96平方米的房屋不动产权证（包含办理土地使用权证和不动产权证）”，并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2003年10月28日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：被告将其自建的位于秭归县茅坪镇××居民点××号三楼一层及楼顶部分房屋面积共计103.96平方米的住房出售给原告，房屋作价40000元。付款方式为合同订立时付款10000元，双方办理完房屋买卖及土地使用权证后，原告付清余款。2003年11月29日，原告付清全部购房款，但被告仅给原告办理了房屋的所有权证，至今未办理土地使用权证，致使原告的房屋不能设立抵押或进行市场交易，也不能按《不动产登记暂行条例》的规定办理不动产权证，被告的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任，即根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由被告给原告支付逾期办证的违约金。
被告周某某辩称：第一，被告已给原告办理了房屋的所有权证，只是没有办理土地使用权证，现原告请求重新办理不动产权证不符合法律事实，虽然现在国家规定两证合一，但是规定之前的原房屋所有权证和土地使用权证依然合法有效。第二，被告属三峡移民，建房地基属于国家移民划拨土地，不能单独办理土地使用权证，双方约定待相关政策调整允许后再行办理土地使用权证，否则原告凭什么将购房尾款全部支付给被告。而且这么多年来，原告一直也没有要求被告办证，只在今年上半年打电话说要办证，双方协商不成，原告就起诉了。第三，被告出售给原告的房屋只有三楼一层，四楼顶部有两个炮台，当时说好给原告一个无偿使用，但并没有卖给原告。2017年政府统一实施棚户区改造时已将炮台拆除，这是政府行为，不是被告的行为。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告周某某系三峡工程搬迁移民，1997年在国家给其划拨的秭归县茅坪镇XX居民号的土地上建了一栋四层的预制结构房屋。2003年10月28日，原告郑某某与被告协商购买被告的房屋，双方并签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：被告将其自建的位于秭归县茅坪镇××居民点××号三楼一层及四楼顶的东面一间附属房出售给原告，房屋作价40000元；付款方式为原告订购房时预交10000元给被告，被告将房屋钥匙交给原告，双方办理完房屋买卖及土地使用权证后（办证费用由原告支付），原告付清剩余的房屋款。协议签订当天，原告付给被告购房款5000元，次日，再支付购房款5000元。同年11月24日，被告协助原告办理了房屋所有权证（证号：房权证茅坪镇字第××号），确认房屋面积为102.82平方米（其中三楼房屋正房面积95.4平方米，四楼顶东面附属房面积7.42平方米），2003年11月29日，原告将剩余购房款30000元支付给了被告。
同时查明，被告所建房屋的占地面积已超过了国家划拨的土地面积，还需缴纳土地出让金，故只办理了土地登记审批手续，至今未办理土地使用权证；2016年国家实施棚户区改造工程，将包括秭归县茅坪镇××居民点××号房屋在内的陈家冲片区进行了统一改造，在改造过程中，将××居民点××号房屋原楼顶的三个炮台（包括原告所有的一间附属房）予以拆除。
上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的原、被告签订的《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》、被告出具的收据三张、原告的《房屋所有权证》复印件、被告提交的傅承泉出具的证明及本院依职权调查秭归县茅坪镇桔颂居委会主任付宁波的笔录、在秭归县茅坪镇村镇建设管理办公室调取的秭归县发展和改革局秭发改审批[2016]158号《县发改局关于秭归县茅坪镇陈家冲片区棚户区改造及配套基础设施建设一期工程可行性研究报告的批复》及总平面图复印件、在秭归县不动产管理局调取的《土地登记审批表》复印件等证据证实。经庭审质证，被告对原告提交的证据及本院调查收集的证据无异议，原告对本院调查收集的证据无异议，但对被告提交的傅承泉出具的证明有异议，认为该证据不真实，达不到被告要证明四楼楼顶的一间附属房是被告无偿赠与给原告使用的目的。本院审查认为，傅承泉出具的证明，明显与原、被告签订的协议及原告的房屋所有权证不符，本院不予采信。虽然原、被告对《房地产买卖契约》无争议，但本院审查认为，该契约上填写的房屋面积103.96平方米并不是真实的房屋面积，房屋价款20000元也不是双方房屋买卖时的真实价款，该契约涉嫌属双方为了减少缴纳交易税款而签订的虚假契约，故本院对该证据不予采信，并将发现的原、被告涉嫌规避法律行为的线索，移送相关部门处理。对其余双方无争议的证据，本院予以采信，可以作为本案的定案依据。

本院认为，被告自建的房屋所占的土地性质大部分属国有划拨土地，还有少量的出让土地，被告在未缴纳土地出让金并办理土地使用权证的前提下，将房屋部分出售给原告的行为，虽然前置程序不合法，但原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，且原告已全部付清了房款，被告已协助原告办理了房屋所有权证，双方的房屋买卖关系已成立，故双方已发生的房屋买卖行为应受到法律保护。原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点有三：一是被告是否应协助原告办理不动产权证和土地使用权证；二是被告是否应支付原告违约金；三是楼顶的一间附属房是原告购买还是被告无偿赠与原告使用。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。同时，原、被告在《房屋买卖协议》中明确约定，土地使用权证由双方办理，费用由原告承担，由于被告整栋房屋的土地使用权证没有办理，致使出售给原告的房屋的土地使用权证也没有办理，现只要被告缴纳土地出让金后就可以办理整栋房屋的土地使用权证，因此，不管是法律规定还是双方约定，被告均应协助给原告办理土地使用权证。房屋的不动产权证是房屋所有权证和土地使用权证合二为一的权属证书，属2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定的房屋首次登记、变更登记等应该办理的证件，本案双方的房屋买卖发生在2003年，且原告已办理了房屋所有权证，故只需办理土地使用权证，不动产权证不属双方约定的范围。
原、被告在协议中没有约定办理土地使用权证的具体时间，原告也没有向本院提供能证明曾向被告提出过要求办理土地使用权证被被告明确拒绝的相关证据，现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认为被告的行为构成违约，要求被告支付违约金。该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告均系自然人，自然人之间的房屋买卖合同关系，不属该解释规范调整的范围。故原告认为被告没有给其办理土地使用权证构成违约要求支付违约金的主张，本院不予支持。
关于楼顶的一间附属房是原告购买还是被告无偿赠与给原告使用的问题。双方在协议中明确约定了买卖标的物的房屋是三楼一层及四楼顶的东面一间附属房，且被告为原告协助办理房屋产权证时，已将四楼顶的东面一间附属房的面积登记到原告的房屋产权证上，因此，可以认定四楼顶的一间附属房是被告出售给了原告，而非被告辩解的无偿赠与给原告使用。现因政府实施棚户区改造，原附属房已被拆除不存在，诉讼过程中，原告撤回了要求被告退还相应面积购房款的请求，属当事人自愿放弃自己的诉讼权利，不违反法律规定，也未损害第三人的利益，本院予以准许，故在本案中不予处理。
本案经本院主持调解，双方未能协商达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、周某某于本判决生效后三个月内协助郑某某办理购买房屋的土地使用权证，该房屋占用范围内的土地使用权出让金及办证的相关费用由郑某某承担。
二、驳回郑某某的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 雷长远

书记员： 付雅雪