郑某某与宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：郑某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市。委托代理人：张灯炎，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市，系原告丈夫（特别授权）。委托代理人：彭静，湖北诚昌律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会，住所地宜昌市东山开发区汕头路21号。负责人：向精华，该村委会书记。委托代理人：焦华蓉，湖北民基律师事务所律师（一般授权）。委托代理人：刘传鑫，该村委会工作人员（一般授权）。

本诉原告郑某某提出如下诉讼请求：1.周家冲村委会赔偿郑某某财产损失1511234元；2.周家冲村委会承担郑某某为清理被损物品而支付的劳务费22000元；3.周家冲村委会承担鉴定费20000元；4.诉讼费由周家冲村委会承担。事实和理由：2015年8月7日上午，郑某某承租的周家冲村委会所有的仓库发生火灾，致使郑某某存放于该仓库的部分货物完全烧毁，部分货物因消防灭火被水淋湿后损毁。宜昌市公安局东山分局消防大队于8月13日作出《火灾事故认定书》，认定起火原因是因为空气开关电线短路引燃周围堆放的儿童玩具包装纸箱引起的火灾，但并未具体认定是处于何位置的电线短路导致。火灾发生之后，郑某某雇请搬运工对货物进行清理，按照每人200元一天的标准共支付劳务费22000元。2015年9月16日经宜昌市物价局价格鉴定中心鉴定，郑某某现场被烧毁的货物及消防喷水导致货物的损失达1511234.64元。周家冲村委会是仓库的所有权人，却未尽到对整个仓库管理和注意安全的义务，导致郑某某财产遭受巨大损失，故郑某某提起诉讼，请求法院支持其诉请。本诉被告周家冲村委会辩称：1.周家冲村委会交付的租赁房屋符合合同约定，郑某某所述租赁房屋后无照明不属实，双方承租关系是从2007年开始，2015年予以续租，此事实可以证明租赁房屋的水电设施已经使用多年，郑某某从未申请过维修。且郑某某承租房屋后，房屋由其管理使用，故房屋内的空气开关也属郑某某自行管理、维修的责任范畴。同时双方签订的《消防安全责任书》明确约定因出租房发生火灾引起的一切责任由承租方自行承担，被告请了专业工人对线路进行了检修、没有违约和过错。2.原告将易燃物品堆放在空气开关附近，自身存在过错。3.郑某某诉请的赔偿金额过大，没有事实依据，财产损失应以郑某某于2015年8月13日向消防部门申报的损失为准。4.郑某某单方委托鉴定机构所作的价格鉴定报告缺乏科学依据，不应采信，鉴定费用应自行承担。反诉原告周家冲村委会提出如下诉讼请求：1.判令郑某某立即腾退租赁房屋及占用房屋。2.判令郑某某支付周家冲村委会自2015年9月20日到2017年9月19日的租金及房屋使用费共计346280元，并支付自2017年9月20日起至腾退房屋之日止的租金及房屋使用费。3.判令郑某某支付周家冲村委会房屋滞纳金、违约金45703元。4.判令郑某某承担反诉案件受理费。反诉被告郑某某辩称：周家冲村委会所提诉请无法律依据，火灾发生之后，郑某某就多次通知周家冲村委会相关人员共同清点损失货物，但对方不予理睬。2015年8月28日，宜昌市物价局价格鉴定中心进行现场勘查鉴定时，对方代理律师在场，并准备配合清点，但不知何因却退场，郑某某进行鉴定需保存原貌，无奈之下才把受损货物一直留存于仓库之中。火灾之后郑某某已将可以使用的货物搬走，现在留存的都是无法使用的货物。因此并不存在继续租赁、使用仓库之说，周家冲村委会反诉无事实依据，应予驳回。经审理查明，2007年开始，郑某某即承租周家冲村委会的仓库一间。2015年3月20日，郑某某与周家冲村委会继续签订《房屋租赁合同》，合同约定郑某某承租周家冲村委会的仓库，仓库位于宜昌××新区东山开发区金东山附属仓储12#楼（共两间），一间面积约570平方米，另一间面积约820平方米（两间仓库并不相连，中间尚有空置的一间仓库，面积约280平方米），租赁期间为2015年3月20日至2016年3月19日，租金为每季度29190元。两间仓库郑某某均存放儿童玩具等货物，租金已支付至2015年9月19日。因郑某某新增加承租的570平方米仓库照明有问题，2015年5月份，周家冲村委会安排电工为其更换了灯管。2015年8月7日上午10时许，郑某某承租的570平方米仓库发生火灾，消防部门到场后紧急灭火，经查，过火面积28平方米。救火过程中消防喷水从该库房也流到820平方米仓库，火烧、水泡导致郑某某存放于两间仓库中的部分货物烧毁或受水损。2015年8月13日，宜昌市公安局东山分局消防大队作出《火灾事故认定书》，认定起火原因为“空气开关电线短路引燃周围堆放的儿童玩具包装纸箱引发火灾”。经郑某某委托，2015年9月16日，宜昌市物价局价格认证中心出具《价格认定结论（意见）书》，内容有“八、认定标的认定价格合计为人民币1511235元；七、价格认定过程：（一）价格认定标的概况：2、2015年8月28日，本中心工作人员会同委托人的代理人及相关人员赴宜昌××新区东苑街办周家冲7组，对委托方委托的认定标的物进行了现场勘查。经现场勘查，该仓库受损面积约570平方米，烧毁面积约50平方米，受损及烧毁的商品主要为儿童木床、儿童自行车等其他儿童电子玩具，受损部分物品有泡水、发霉及烟熏痕迹，烧毁物品只有部分残留痕迹，由于该批标的物受损、损毁及灭失品牌、型号、数量较多，存放比较杂乱，故本中心工作人员没有对该批标的物受损、损毁及灭失物品的品牌、型号、数量及受损程度进行清点、核对，因此本次认定标的物的实际品牌、型号、数量及受损程度是根据委托方提供的委托鉴定明细表及现场勘查双方确认后所确定。若委托方在办理案件时，部分物品的品牌、型号、数量及受损程度产生差异，差异部分价值需补充认证或者自行增减”。附件物品价格认定明细汇总表中记载“（表一）有泡水、发霉痕迹货物价格为451137.12元；（表二、表三）损毁货物价格合计为769166.316元；（表四）全毁货物价格为290931.204元”。原告支出鉴定费2万元。（2016）鄂0591民初280号案件一审过程中，周家冲村委会对此鉴定意见提出质疑，申请重新鉴定，本院依法委托湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所进行鉴定，该所于2017年2月22日出具《司法鉴定意见书》，认定本次火灾导致郑某某全毁的货物损失价值为284200元。其余受损货物因无法确定受损范围，故未在鉴定范围之内。事故发生后，基于人性化考虑，周家冲村委会将另280平方米仓库让郑某某暂时使用，以便腾挪受损货物。同时查明，火灾发生后，郑某某为抢救、清点货物曾雇请人员进行整理。因双方就毁损的货物范围、价格等事项未能达成一致，郑某某将毁损货物继续留放在仓库，虽然租赁合同早已到期，但房屋并未腾退（包括570、820、280三个面积的仓库），但也未用于经营。上述事实，有经庭审举证、质证，本院审核确认的房屋租赁合同、收款收据、发票、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录、价格结论认定书【宜价认字（2015）236号】、司法鉴定意见书【鄂赛司评字[2017]第004号】、当事人陈述等证据予以证实。
原告郑某某与被告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会（以下简称周家冲村委会）、冯立明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日作出（2016）鄂0591民初280号民事判决，郑某某不服提出上诉，湖北省宜昌市中级人民法院于2017年8月14日裁定发回重审。本院于2017年9月8日重新立案受理，周家冲村委会于2017年9月19日向本院提交民事反诉状，该村委会向郑某某提起反诉，郑某某于2018年4月8日撤回对冯立明的起诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。郑某某及委托代理人彭静、张灯炎，周家冲村委会的委托代理人焦华蓉、刘传鑫到庭参加诉讼。案件审理过程中，郑某某申请“对其承租的周家冲村委会的仓库中因2015年8月7日发生火灾后因灭火而水损货物的价值进行鉴定”，本院依法委托湖北长信资产评估有限公司进行评估，后该公司回函“委托鉴定货物发生火灾事件为2015年8月7日，距现在间隔时间较长，水损货物存在无法清点情况，我公司评估无法对委托鉴定货物进行核实，故决定退回此项委托鉴定业务”，鉴定予以终止。本案现已审理终结。

本院认为，首先，关于郑某某诉周家冲村委会的本诉部分，本院评析如下：一、本案系因租赁房屋发生火灾而引起的违约赔偿之诉，消防部门对火灾成因认定为租赁仓库内空气开关电线短路引燃周围堆放的儿童玩具包装纸箱引发火灾，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中因周家冲村委会交付的租赁物输电线路有瑕疵而引发火灾，造成郑某某财产损失，被告周家冲村委会应承担相应的违约赔偿责任。原告在空气开关周围堆放包装纸箱，未尽到安全注意义务，其自身对火灾的扩大亦有过错，根据过错相抵原则，原告对自身的损失应当自担部分责任，本院酌定原告自担30%的责任。二、郑某某在火灾中的损失数额为：1、本院对湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所认定的全毁价值284200元的损失予以确认；2、宜昌市物价局价格认证中心的认定结论（意见）书中已注明“没有对该批标的物受损、损毁及灭失物品的品牌、型号、数量及受损程度进行清点、核对”，故其关于有泡水、发霉痕迹货物和损毁货物的认定价格存在瑕疵，本院不予采信。而鉴定机构现以间隔时间较长，水损货物无法清点而退回鉴定委托，但本案中确实存在因消防灭火而致物品泡水、发霉痕迹的情形，故本院根据水渍蔓延情况酌定该部分玩具的实际损失为250000元；3、郑某某在火灾后为抢救受灾玩具而支付的劳务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，故郑某某主张的劳务费本院予以支持。劳务费标准本院按照2016年度居民服务业在岗职工平均工资85.31元/天计算，雇请人员及劳务天数本院根据玩具数量酌定5人10天，即劳务费确定为4266元。郑某某单方委托的鉴定，其结论存在瑕疵，故鉴定费本院不予支持。上述损失合计538466元，周家冲村委会承担376926元，郑某某自担161540元。其次，关于周家冲村委会诉郑某某的反诉部分，郑某某租赁的仓库于2015年8月7日发生火灾，火灾发生之后虽持续占用仓库（包括280平方米的仓库），但郑某某并未用于经营，只是双方对于损失范围、价值未能达成一致，郑某某才将毁损货物留存于仓库之内，故周家冲村委会主张的自2015年9月20日起至腾退房屋之日止的租金、滞纳金、违约金本院不予支持。至于郑某某租赁、占用的所有房屋，应予以腾退。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

本诉被告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会在本判决生效之日起三十日内赔偿本诉原告郑某某财产损失376926元。驳回本诉原告郑某某的其他诉讼请求。反诉被告郑某某在本判决生效之日起三十日内向反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会腾退所租赁、占用的房屋（面积分别为570、820、280平方米的三间仓库）。驳回反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费18779元（郑某某已预交），由本诉被告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会承担6954元，本诉原告郑某某承担11825元。反诉案件受理费7180元（周家冲村委会已预交）由反诉被告郑某某承担80元，反诉原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会承担7100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。