郑某某与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：郑某某，女，土家族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：文钟来，湖北夷桢律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨春华，湖北夷桢律师事务所律师，特别授权代理。
被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路56号。
法定代表人：莫绪环，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张婉，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖北省老河口市，该公司员工，特别授权代理。

原告郑某某与被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托诉讼代理人文钟来、被告宜昌金东山商业管理有限公司的委托诉讼代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告清偿所欠租金20441.45元（含部分利息）、违约金50000元，两项共计70441.45元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年7月21日，原、被告签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定原告将个人所有的港窑路58号金东山市场四期B区第二层0002224（B2-4-05）号商铺委托被告代为出租、管理并收取房屋租金。被告代承租人支付租金。2011年6月23日，双方签订《补充协议》，约定2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，被告代承租人向原告支付租金23561元。双方又于2016年3月26日签订另一《补充协议》，约定被告于2017年2月18日支付延期一年的2016年第一季度代收租金及利息5807.48元、于2017年5月18日支付延期一年的2016年第二季度代收租金及利息5807.48元。违约金条款：被告如未在约定的时间内支付租金，原告应要求被告在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为被告违约，被告则必须赔偿因违约给原告造成的全部经济损失，并支付违约金50000元。”2016年初至今，被告欠付租金（含部分利息）共计20441.45元。
被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，同意支付租金18828.15元、利息553.10元。应税务机关的要求，被告代征业主商铺出租收入应纳税款，被告应支付原告租金为原告商铺出租收入减代征税款。约定的违约金过高，请求法院调整违约金数额。
经审理查明，原告郑某某是案涉房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0308824号。2009年7月21日，原告郑某某与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：1、原告委托被告出租经营金东山市场四期B区第二层第0002224（B2-4-05）号商铺，建筑面积32.13平方米。2、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。3、租金代收标准：2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，被告代承租人向原告每年支付租金23949元。4、租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金。5、违约处理：被告如未在约定的时间内支付租金，原告有权要求被告在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为被告违约，被告应赔偿因违约给原告造成的全部经济损失，并支付违约金50000元。2011年6月23日，原告与被告签订《补充协议》，因商铺实测面积为31.61平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金调整为23561元。2016年3月26日，原、被告签订另一《补充协议》，就2016年第一、二季度未支付的代收租金达成协议：同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年第一季度租金5530.93元、利息276.55元，于2017年2月18日支付；2016年第二季度租金5530.93元、利息276.55元，于2017年5月18日支付。合同履行期间，被告除2016年第一季度（2016.02.18－2016.05.17）、第二季度（2016.05.18－2016.08.17）租金及协议利息，2017年第二季度（2017.05.18－2017.08.17）50%的租金、第三季度（2017.08.18－2017.11.17）租金未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，被告已全部支付给原告。
同时查明，2012年至2017年，宜昌市地方税务局高新技术产业开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款。
上述事实，有以下经庭审举证、质证，本院予以认定的证据证实：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》、《房屋所有权证》、银行流水账单、《委托代征税款协议书》、完税凭证、当事人陈述等。

本院认为，原告郑某某与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。
一、被告宜昌金东山商业管理有限公司尚欠原告郑某某租金。原告主张被告尚欠租金20441.45元，明细是2016年3月26日《补充协议》所约定的2016年第一、二季度租金各5530.93元及延期利息各276.55元；2017年第一季度353.40元；2017年第二季度50%租金2942.16元（已扣减税款23561÷4×6.1%×50%）、第三季度租金5530.93元（已扣减税款23561÷4×6.1%）。被告认可尚欠租金18828.15元、利息553.10元，明细是2016年3月26日《补充协议》所约定的2016年第一、二季度租金各5530.93元及延期利息各276.55元；2017年第二季度50%租金2588.76元（已扣减税款23561÷4×12.1%×50%）、第三季度租金5177.53元（已扣减税款23561÷4×12.1%）。双方就2017年第一、二、三季度代征税款金额计算不一致。经向宜昌市地税局高新技术产业开发区分局核实，2017年房产税率12%、印花税率0.1%。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”被告是税务机关依法委托代征税款的单位，其向原告代收税款符合法律规定。原告主张2017年第一季度尚有353.40元未付，系因房产税率为12%，而原告按6%的税率计算所致。本院认定，被告尚欠原告2016年第一季度租金5530.93元、延期利息276.55元；2016年第二季度租金5530.93元、延期利息276.55元；2017年第二季度50%租金2588.76元；第三季度租金5177.53元。尚欠三个半季度租金及约定的延期利息合计19381.25元。
二、违约金。被告宜昌金东山商业管理有限公司未完全履行合同约定的代付租金义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告按照合同约定的金额请求违约金50000元，被告请求调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院根据合同的履行情况、被告的主观过错、原告资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定，将诉争违约金调整为以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。违约金起算时间，2016年第一、二季度按2016年3月26日《补充协议》所约定的支付日次日起算；2017年第二、三季度依照《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》的约定按原、被告双方一致认可的季度首日后第50日起算。
综上所述，原告请求的租金20441.45元实际包含2017年第一季度双方争议的代扣税款353.40元、三个半季度欠付租金19534.95元及延期利息553.10元，本院支持原告租金18828.15元及延期利息553.10元。原告请求的违约金过高，本院予以酌减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑某某租金及延期利息19381.25元。
二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑某某按以下方法计算的违约金：按银行同期贷款利率四倍的标准，以租金5530.93元为基数，自2017年2月19日计算至实际清偿之日；以租金5530.93元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金2588.76元为基数，自2017年7月7日计算至实际清偿之日；以租金5177.53元为基数，自2017年10月7日计算至实际清偿之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费781元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 娄晓春

书记员： 赵雯菲