郑胜远、金某与金某、訾某某等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：郑胜远，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：张巍，河北君德风律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：金某，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，无业，现住秦皇岛市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：金某，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，个体工商户，现住秦皇岛市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：訾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，现住秦皇岛市。二被申请人委托诉讼代理人：ＸＸＸ，河北华伦律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：金辉，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，个体工商户，现住秦皇岛市。

金某、郑胜远与金某、訾某某、金辉房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市山海关区人民法院于2015年8月6日作出（2015）山民初字第501号民事判决。金某、郑胜远不服，本院提起上诉，本院于2015年12月25日作出（2015）秦民终字第2141号民事判决，已经发生法律效力。金某、郑胜远仍不服，向河北省高级人民法院提出再审申请，河北省高级人民法院于2017年9月10日作出（2017）冀民申4006号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，金某、郑胜远的委托诉讼代理人张巍、金某、訾某某及其委托诉讼代理人ＸＸＸ、金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑胜远申请再审称：1、原审法院认定三人协议有效缺乏证据证明。没有任何证据证明2004年12月14日签订的三人协议是三人的真实意思表示，相反庭审过程中已经查明三人协议是三人瞒着各自丈夫签订的，是为防止离婚时男方分割财产，不是真实的要处置诉争房屋。三人协议损害了第三人的利益，不应认定该三人协议有效。2、原审法院认定郑胜远知悉其妻子转让该房屋份额一事缺乏证据证明。郑胜远是在接到法院参加诉讼的通知时才知道所谓三人协议这一情况，之前郑胜远完全不知道所谓其妻子转让房屋份额的情况。原审法院推定郑胜远知情的理由是”第三人郑胜远在长达十年的时间里没有实际经营该套房屋也没有向原告主张该套房屋的收益”，该理由不能作为郑胜远知情的理由。本案诉争房屋购买时就是为了给姐妹三人的父母金某、刘凤兰用于经营饭店，郑胜远没有实际经营房屋也没有主张该套房屋的收益是正常的，没有实际经营和没有主张房屋收益并不影响郑胜远作为房屋所有人的身份，不主张房屋的收益并不是否认房屋所有权的依据。3、三人协议不能改变郑胜远为诉争房屋产权人之一的事实。4、没有证据证明饭店是金某、誓大勇在经营，原审已经查清饭店一直是三姐妹的父母经营，营业执照也是登记在母亲刘凤兰名下，母亲去世后也是父亲在经营。5、饭店是三姐妹的父亲金某创立的，金某是老板并经营饭店，与金某没有关系。6、原审判决法律适用错误。金某申请再审称：除三人协议金某没有履行完毕无权要求金某过户外，其他同郑胜远一致。金某、訾某某答辩称：1、金某、金某、金辉签订的三人协议合法有效，不存在恶意串通的情形；2、郑胜远在三人协议签订后未向金某主张过权利，说明他认可该协议；3、涉案房屋为金某夫妇开设饭店，按照协议金某已支付了金某、金辉对价，原审判决无误，应予维持。金辉答辩称：签订三人协议时，其本人瞒着自己丈夫签的，郑胜远并不知情。金某、訾某某向一审法院起诉称：1、判决山海关新影小区5-8号门市房归其所有；2、判决被告金某履行协助过户义务；3、判决金某负担诉讼费。具体理由：2004年其与金某、金辉共同出资购买涉案房屋，买卖合同及所有权证书办理在金某名下，产权归三人共有。三人以金某名义签订商品房买卖合同，交首付28万元，并贷款41万余元。首付由三人共同缴纳，从2004年6月开始贷款全部由金某一人交纳，直至2012年初交清。2004年12月14日，三人协商一致，达成协议，金某、金辉退出共有，房归金某一人所有，金某为此先后向金某支付房款16万元，向金辉支付房款17万元，此二人的房款都已付清，金某还多得了房款，但被告金某却称协议不算数，要求原告另外再给付其50万元，否则不配合办理过户，并找贷款公司意欲将房屋抵押贷款。原告多次找其协商，都被无理拒绝。为维护合法权益，特此起诉，请法院判决。一审法院查明，原告金某与訾某某系夫妻关系，原告金某与被告金某、第三人金辉系姐妹关系，2003年9月30日，金某、訾某某、金某、金某丈夫张志强、金辉、金辉丈夫郑胜远在原告父母的建议下共同出资购买并装修了座落于山海关区新影小区5栋8号的房屋一套用于经营饭店，该房屋用途为商业，面积220.77平方米，购买房屋时，上述六人共同出资首付款28万元，余款41.7万元通过银行贷款的形式予以支付。2004年5月23日，金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某六人签订《协议书》一份，该协议载明：”现有新影小区5号楼8号门市房一座，产权归属于金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某三对夫妻共同所有，所有一切费用全部为三家共同支付（包括购房款及后期内装修，以及后十年内的贷款），对于以上所列内容三家夫妇均无疑义，特签次协议，永久生效”。2004年6月21日，金某与张志强在山海关区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议中约定了张志强所有的新影小区5号楼8号门市房的份额归金某所有。2004年12月14日，金辉、金某、金某签订《协议书》一份，该协议约定：”现有新影小区5号楼8号门市房一座，房屋产权归属于金辉、金某、金某三人共同所有。现金某、金辉把所拥有的产权出售给金某一人所有，原来所有关于房屋的一切协议书均予以作废，原来所有关于饭店及房屋的问题均与金某、金辉没有任何关系。即日生效。”原告金某于协议签订当天为被告金辉出具欠条一份，该欠条载明：”今欠金某购房款170000元（壹拾柒万元整）。从现在开始，5年内还清，每年偿还应付利息3000元整（叁仟元整）”。截止到庭审结束之时，金某共向金某支付房屋转让款148000元，尚余22000元购房款及15000元利息没有支付。另查明，庭审过程中，原告金某申请其父亲出庭作证，证明在2003年9月30日买房之时，其父亲为金辉提供9万元借款用于购买房屋，其中的2万元为原告父亲向其妹妹即原告姑妈所借，现该9万元已经由金某代替金辉向其父亲和姑妈偿还，金辉对于借款9万元及金某代其向父亲和姑妈偿还借款9万元的事实予以否认，主张只收到了金某给付的房款8万元，原告没有向其支付剩余9万元，其也没有向其父亲和姑姑借款用于购买房屋。原告出示2007年9月27日的收条一张，用以证明已经将17万房款交付金辉，但该收条中并没有金辉的签字。原告提交的原告金某与金辉的对话录音一份，该录音中金辉主张如果原告不起诉，该房屋和金辉将没有关系。金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某购买新影小区5栋8号的房屋之时，购房合同中的购房人为金某，该房屋的产权证办理在了金某名下。金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某购买山海关区新影小区5栋8号的房屋时向中国工商银行贷款41.7万元，该笔贷款的年限为十年，每月需还款约4000元，自2003年10月份至2004年12月份，该笔贷款由金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某共同偿还，2004年12月份之后，该笔贷款由原告金某、訾某某予以偿还，至2012年2月份，该笔贷款已经由原告金某、訾某某还清。自2004年12月14日至今，该房屋由原告金某、訾某某用于经营饭店，金某、金辉、郑胜远均未实际使用和经营该房屋。第三人郑胜远主张其对于2004年12月14日金辉转让房屋份额一事并不知情，其主张该协议书无效，原告金某、訾某某及原告父亲主张郑胜远对于该协议知情，被告金某、第三人金辉主张郑胜远不知情。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告金某缴纳房屋过户的税费。2015年5月14日，一审法院依原告申请查封被告金某名下的座落于秦皇岛市山海关区小区5栋8号的房屋一套。一审法院认为，2004年6月21日，张志强在离婚协议中将其对于新影小区5栋8号的房屋份额转让给被告金某，故自2004年6月21日起，该房屋应属于金辉和郑胜远夫妇、原告夫妇、被告金某所有。2004年12月14日的《协议书》中约定金辉、金某将该房屋的份额转让给原告金某，该协议是原告金辉、被告金某、第三人金辉的真实意思表示，并没有违反法律规定，参照当时房屋的购买价格，金某向金辉、金某支付的补偿款较为合理，并不存在恶意串通损害第三人郑胜远利益的情形，故该协议真实有效，原告金某、被告金某、第三人金辉应当履行协议义务，该套房屋应当归原告金某所有，原告应分别足额向金某、金辉支付房屋转让款。被告及第三人金辉主张该协议无效的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。第三人郑胜远以不知情为由主张该《协议书》无效，由于自2004年12月之后，该套房屋的30多万元的贷款（不包含利息）均由原告金某、訾某某偿还，第三人郑胜远在长达十年的时间里没有实际经营该套房屋也没有向原告主张该套房屋的收益，故应当认定郑胜远知悉其妻子转让该房屋份额一事，对于第三人郑胜远以不知情为由主张该《协议书》无效的主张不予支持。原告尚欠被告房屋转让款及利息共计37000元，原告应向被告支付上述款项。关于第三人金辉主张的原告只支付房屋转让款8万元，尚欠9万元的陈述，由于第三人金辉在本案中未向原告主张偿还该笔欠款，如果原告存在拖欠第三人金辉房屋转让款的事实，第三人金辉可以依法另案向原告主张。在2004年12月14日的《协议书》中并没有约定房屋过户需缴纳的税费由被告金某承担，故对于原告主张被告金某承担过户费用的诉讼请求不予支持，房屋过户需缴纳的税费应当由买受人金某承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、座落于山海关区新影小区5栋8号的房屋归原告金某所有，原告金某、訾某某于本判决生效后5日内向被告金某支付房屋转让款及利息共计37000元，被告金某于收到上述款项后3日内协助原告金某将山海关区新影小区5栋8号的房屋办理至原告金某名下；二、驳回原告金某、訾某某的其他诉讼请求；三、驳回第三人金辉、郑胜远的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取5350元，由原、被告各负担2675元；保全费3920元，由原、被告各负担1960元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，2003年9月30日，金某、訾某某夫妻，金某、张志强夫妻，金辉、郑胜远夫妻共同出资购买座落于山海关区新影小区5栋8号房屋事实存在。各方于2004年5月23日签订协议书一份，约定该房产归属于金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某共同共有，该协议为合法有效协议。2004年6月21日，张志强与金某离婚，在离婚协议中约定将新影小区5栋8号房屋的份额转让给金某，该事实存在。2004年12月14日，金某、金某、金辉三姐妹签订《协议书》一份，约定金某、金辉将新影小区5栋8号房屋的份额转让给金某，并约定由金某支付金某、金辉相应的房屋价款。该《协议书》是金某、金某、金辉的真实意思表示。参照当时房屋的购买价格，金某向金某、金辉支付的房屋转让价款较为合理，且房屋转让价款大部分已经履行，并不存在恶意串通损害郑胜远利益的情形，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议。双方应当按照该协议履行其义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人金某、郑胜远主张2004年12月14日金某、金某、金辉三人签订的《协议书》、郑胜远不知情，该《协议书》为无效协议，对其主张未能提供充分证据佐证，其请求理据不足，不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21400元，由上诉人金某、郑胜远负担10700元。本院再审查明，庭审时金某、訾某某申请证人金某、白某、石某1出庭作证，用以证明郑胜远对三人协议是知情的。一、证人金某证称：其是金辉、金某、金某父亲，该姐妹三人签订三人协议时其在场，并且询问过三个女儿，各自丈夫是否同意将房屋转卖给金某，她们均说各自丈夫无异议。二、证人白某证称：十多年前具体时间忘了，其给金某饭店送煤气时看到金辉和其丈夫去饭店，金辉在内与金某发生争吵，并说：”买完房不给钱还开什么饭店”，金辉丈夫在饭店外未进屋。其不知道三家共同签订六人协议的事。三、证人石某2称：十多年前具体日期记不清了，其中午在金记肉饼店吃饭，看到金辉夫妇进店与金某发生争吵，并说：买房不给钱欠钱得还等话语，并砸了饭店一些东西。郑胜远对三位证人证言质证称：对金某证言不予认可，其在原审作证称并不知道六人协议，也不知道姐三个签了几次协议，只知道2003年9月签的合同，两次证言不一致；对石利锋、白某证言不予认可，其二人不能如实反映案件基本事实，其二人并不知道三家子签订六人协议和姐妹三人签订三人协议的事。金辉对三位证人证言质证称：我们姐三个签订三人协议时我爸没在场，当时签订协议根本没告诉过郑胜远，就怕离婚时他和我分财产，我爸的证言不可信；另外两位证人证言明显不符合常理，我根本就不认识他们，也没见过，他们说十多年前见过我去饭店这个事纯属捏造。金某对三位证人证言质证称：我们姐三个签订三人协议时我爸没在场，他的证言不可信。本院经审查对证人证言作如下认定：结合金某原审及本次证言，其证言只能证实三姐妹共同买房经营饭店及金某交付金某、金辉卖房对价款的事实，其并不知情郑胜远是否明确放弃对房屋所有权的主张，亦未亲自听到郑胜远表示过该意图或见过郑胜远出具的任何书面的表示放弃涉案房屋所有权的文字性材料，其证言所证实的内容真实性本院予以采信，但与本案并无关联性；石利锋、白某的证言本院不予采信，其二人时隔十多年之久所述事实与本案并无关联性，其二人均不知道三家所签订的六人协议及后期金辉、金某、金某签订三人协议的经过，并且其二人证言亦无法证实郑胜远是否知道该事实经过及房屋买卖过程。本院再审查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为，2003年9月30日，金某、訾某某夫妻，金某、张志强夫妻，金辉、郑胜远夫妻共同出资购买本案诉争房屋。各方于2004年5月23日签订协议书一份，约定该房产归属于金辉、郑胜远、金某、张志强、金某、訾某某共同共有（即六人协议）。该协议不违反国家法律法规的强制性规定，原审判决认定该协议合法有效并无不当。2004年6月21日，金某与张志强在山海关区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议中约定了张志强所有的新影小区5号楼8号门市房的份额归金某所有。至此，本案涉案房屋所有权归属于金辉、郑胜远、金某、金某、訾某某五人共同共有。2004年12月14日金辉、金某、金某三人签订的协议书（即三人协议）无郑胜远签字确认或追认，该协议对郑胜远不具有约束力，现无证据证明郑胜远放弃或转让了诉争房屋的共有产权，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九之规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中金辉、金某、金某三人签订的协议书属于对共同共有财产的处分，在此过程中该三人处分了其他共有人的财产份额，在此种情况下，金某作为共有人之一向法院诉请本案涉案房屋所有权归其个人所有，其诉讼请求不应予以支持。本案涉案房屋的分割，共同共有人应依照相关法律规定参照案发时涉案房屋的价值依法另行处分，金某已支付金辉、金某的房屋对价款可在分割本案涉案房屋时折抵。综上，原审法院依原审原告的诉请判决本案诉争房屋归金某一人所有，该判决结果有误，应予以更正。再审申请人郑胜远的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销本院（2015）秦民终字第2141号民事判决及秦皇岛市山海关区人民法院（2015）山民初字第501号民事判决；二、驳回原审原告金某、訾某某的诉讼请求。一审案件受理费10700元减半后收取5350元，保全费3920元，二审案件受理费10700元，共计19970元。由金某、訾某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　崔冠军
审判员　　魏晓龙
审判员　　张培刚

书记员：杨晴