郑某某与徐某,黑龙江龙贸房地产综合开发有限公司第三人撤销之诉一审民事判决书

郑立骞
王昌有（黑龙江金野律师事务所）
杨杰栋（黑龙江金野律师事务所）
黑龙江省龙贸房地产综合开发有限责任公司
徐某
王驰（黑龙江酬勤律师事务所）

原告郑立骞，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码:），住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人王昌有，黑龙江金野律师事务所律师。
委托代理人杨杰栋，黑龙江金野律师事务所律师。
被告黑龙江省龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街45号。
法定代表人金凤基，职务总经理。
被告徐某，xxxx年xx月xx日出生（公民身份号码:），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人王驰，黑龙江酬勤律师事务所律师。
原告郑立骞与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限公司（下文简称龙贸公司）、徐某第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告郑立骞及委托代理人王昌友、杨杰栋，被告徐某委托代理人王驰到庭参加诉讼，被告龙贸公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
被告黑龙江龙贸房地产开发有限公司未到庭，未到庭，在举证期限内未提供证据。
庭审中，原告与被告双方对上述证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见:
被告徐某对证据一的真实性无异议，但主张调解书违法是基于该诉争房屋的所有权为原告所有的基础上判断出来的，但本案还在审理之中，原告对诉争房屋是否有所有权还没有确定。原告证明借款行为违法无事实依据，徐某与龙贸签订了借款合同，合同双方当事人即徐某与龙贸公司，与小额贷款公司无关，该借款行为是合法的。在房屋买卖合同中，是因为龙贸公司自愿将房屋卖与徐某已偿还对徐某的借款，该行为均合法有效，无法律规定证明借款与房屋买卖合同违法。对证据二的真实性有异议，内部认购协议无编号，认购人无签订日期，正常的一份认购协议中应有编号及签订日期，因为房地产公司对外发售的房屋，并不是本案诉争房屋的一套，而是多套，其内部认购协议，应该有编号，归档便于查询。认购人签订日期没有写，该份认购协议的第十二条规定了认购协议自双方签订之日起生效，没有签订日期，证明该份协议还未生效。该组证据中，认购协议第六条付款方式及期限中，写的是工程款，而在开具的发票中，写的是“大松精细化工厂转让费”，该收据是2006年7月25日出具的，而该份协议是2007年12月28日由出售方盖章，正常情况应该是拿该份协议到出售方处签订内部认购协议，但该收据和协议中的收款事由不一致，所以该证据不具有真实性，不能证明原告想要证明的问题。对证据三的证明问题有异议，被告认为转让协议书出让方哈尔滨建筑企业第一工程处不具备民事主体资格，其对外签订的转让协议是无效的，另外，该协议书中并未说明其转让的大松化工厂为其所有，也没有相关权属证明。对证明中说明该厂区归郑茂永个人所有，那么第一工程处对大松化工厂无所有权，也无权处理该厂的产权转让事宜。另外，哈尔滨市建筑企业公司出具的证明用来证明大松化工厂归郑茂永个人所有，其不具有证明力，我国物权的证明应该由不动产管理部门或者由法院出具的生效的判决书、调解书证明，所以，这两份证据不能证明该化工厂由郑茂永个人所有，及第一工程处转让行为属于无效行为。对证据四的真实性有异议，另该证据与原告所举的证据二的内部认购协议互相矛盾，在证据二中，原告说为了办理进户手续，才签订了内部认购协议，但是内部认购协议签订于2007年12月28日，该份证据却说，原告已于2006年7月25日办理了进户手续，所以，原告所举示的证据二及该份证据前后矛盾，时间有冲突，应排除这两份证据的证明力。对证据五的真实性有异议，这几份协议中业主的签名均不是原告所签，通过诉状上和内部认购协议上的签名，可以看出不是一个人所签，另外，原告提供的供热合同中，也没有原告的签名，也未附当时的缴费票据，所以，该组证据不是真实有效的证据，不能证明原告想要证明的问题。对证据六的中2007年12月26日包烧费票据真实性有异议，2008—2009年哈尔滨商用住房应该是44.49／平方米，费用偏低。而且该票据中经办人均为郑茂永，所有办理的款项金额均有郑茂永支付，与本案原告没有任何关系。2012年3月3日出具的两份包烧费票据真实性有异议、2012年11月18号出具的票据真实性有异议，通过其发票上的发票代码可以看出，该票据应为2011年的发票，但是开具日期却均为2012年，在国税局中，2012年开具的发票，发票代码第六、七位应为12，不应是原告证据中的11，所以对四张发票的真实性有异议。对其所缴的物业费凭证真实性有异议，2011年11月24日才开始缴纳物业费，并且收款单位为金旺物业有限公司，但是在其举证的其他证据中均显示物业管理公司为超然物业，证据相互矛盾。在其举证中，原告将该诉争房屋于2013年6月1日出租给一公司，该票据均为手写票据，无交款单位章，其不具备真实性，也不能证明原告自2007年开始占有本案诉争房屋。综合以上证据，其只有在2013年10月份至2015年4月份期间，交了取暖费，并不能证明该诉争房屋自2007年由其占有使用。对证据七证明问题有异议，被告认为在借款说明中，元丰公司与刘小娟、徐晓峰、徐某均为借款人，另外，该借款合同中借款人为刘小娟、徐某，徐某单独向被告龙贸房地产公司主张债权，并无不妥之处，并且是徐某与龙贸公司达成的和解协议，出具的是民事调解书，并不是判决书。由借款人龙贸公司向徐某还款的行为是双方协商后认可的，该债权已经消失，所以，原告提出的不符合程序的问题没有法律依据。龙贸公司用本案诉争房产提供担保，不违反我国有关抵押的禁止性规定，并且在龙贸公司违约后，徐某也未直接依照该买卖合同将本案诉争房产过户到自己名下，而是向道外区人民法院提起诉讼，要求被告龙贸公司还款，该行为符合民事诉讼法及担保法的规定，并无原告所述，流质禁止的情形出现。所以，徐某已依法取得该诉争房屋的所有权。
原告对于被告徐某举示的证据一真实性有异议，该份合同签订时间是2010年11月26日，但合同第八条却约定出卖人应当在2008年10月20日前向买受人交付使用，签订时间与约定的交付时间违背常理。对合法性有异议，该合同第六款第三项备注此房为借款抵押房，恰恰证明，诉争房产系借款担保，二被告之间的真实意思是借款抵押，为了规避政策和法律，从而以名为买卖的形式掩盖房产无法抵押的事实，该合同违反法律禁止流质的强制性规定，依法属于无效合同。
对证据二的真实性有异议，该份合同签订时间是2010年11月26日，但合同第八条却约定出卖人应当在2008年10月20日钱向买受人交付使用，签订时间与约定的交付时间违背常理。对合法性有异议，该合同第六款第三项备注此房为借款抵押房，恰恰证明，诉争房产系借款担保，二被告之间的真实意思是借款抵押，为了规避政策和法律，从而已名为买卖的形式掩盖房产无法抵押的事实，该合同违反法律禁止流质的强制性规定，依法属于无效合同。对证据三的真实性有异议。该信息查询没有相关房管机关签章，无法认定真实与否，而且根据规定，合同备案是需要在商品房买卖合同书上进行备案盖章，按照备案的程序，但被告刚刚递交的合同书上并没有合同盖章。而且，备案登记不具有对抗第三人的效力。
被告龙贸公司未到庭，未质证。
通过对上述证据的质证与分析，本院认证如下:
原告举示证据一，系司法机关出具，能够证明经调解被告徐某与被告龙贸公司达成调解协议，协议中约定如被告龙贸公司未能按期偿还借款本金及利息，被告龙贸公司将涉案房屋给付被告徐某。证据二，系原告郑立骞与被告签订的内部认购协议，及被告龙贸公司出具的收据，内部认购协议中虽无编号并缺少签订日期，但合同编号及签订日期不是内部认购协议成立的要件，不影响合同的真实性及合同的成立；收据中收款事由虽与内部认购协议中的收款事由不一致，但协议及收据中均有被告龙贸公司盖章，且被告并未对其所主张的无关联性提供证据，故能证明该证据的真实性。证据三，系被告龙贸公司与哈尔滨市建筑企业公司第一工程处签订的转让协议书，哈尔滨市企业公司出具的证明与转让协议书内容相互印证，能够证明哈尔滨企业公司第一工程处将大松精细化工厂转让给被告龙贸公司，作为对价被告龙贸向哈尔滨企业公司第一工程处兑付包括涉案房屋在内的三套房屋。证据四，系被告龙贸公司出具，虽为复印件，但与证据二、三相印证，可以证明龙贸房地产实际收到了320万元购房款，房款抵大松精细化工厂转让款。证据五，虽协议中签名非原告本人签署，但结合证据六，能够证明7号楼6号门市已经进户。证据六，系哈尔滨市超然物业公司动力分公司出具的机打取暖费发票四张，手写取暖费发票七张、手写物业费收据一张、垃圾清运费收据一张，黑龙江金旺物业公司出具的手写物业费收据三张，郑立骞出具的房租收据两张，龙贸公司出具煤气安装费一张，对于2012年3月3日四张取暖费发票，通过项目内容可以看出为补交2010、2011年度取暖费，用2011年发票并无不当，本院予以采信；对于2012年11日18日的发票，延用2011年票据，在没有其他证据佐证的情况下，本院不予采信；2012年3月3日；2011年11月24日、2012年11月7日、2014年5月21日的物业费收据由黑龙江金旺物业管理公司出具与证据五中物业管理委托服务协议中涉案房屋的物业公司不符，且同时间涉案房屋取暖费票据出具方为哈尔滨市超然物业有限公司，故对该部分证据，本院不予采信；房租收据因系郑立骞本人出具，无其他证据相印证，故对于该部分证据本院不予采信；通过2007年12月26日的垃圾清运收据、煤气安装费收据、取暖费收据、物业费收据，能够证明原告郑立骞于2007年办理入户手续，对于该部分证据，本院予以采信。证据七，系从司法机关调取，能够证明（2012）外民二初字第482号案件中诉争房屋与本案中诉争房屋为同一房屋。
被告举示证据一，原告主张“该份合同签订时间是2010年11月26日，但合同第八条却约定出卖人应当在2008年10月20日前向买受人交付使用，签订时间与约定的交付时间违背常理。”作为商品房买卖合同，签订时间晚于合同中约定的房屋交付时间并无不当，原告的主张不影响该证据的真实性，证据的合法性是指证据的来源及形式合法，故该证据符合证据的合法性要求，本院予以采信，能够证明签订了商品房买卖合同，龙贸公司将本案诉争房屋卖给徐某；证据二，系司法机关出具的司法文书，能够证明证明二被告于2012年10月17日通过道外区人民法院自愿达调解成协议，双方约定“被告在2012年12月25日未能偿还原告上述借款本金及利息，则双方同意被告立即将坐落于哈尔滨市动力区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层106号，建筑面积未342.22平方米的房屋给付原告，同时被告为原告出具相关手续，并配合原告到房地产管理部门办理该房屋的产权证，费用由原告承担”。证据三，系由房地产管理机关公示的信息，能够证明二被告签订的房屋买卖合同已备案。
上述证据，客观真实，来源合法，与本案有关联，故对上述证据的证明效力，本院予以采信。
基于上述事实，本院认为，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的调解书的部分内容错误，损害其民事权益的，可以向作出调解书的人民法院提起诉讼。本案中，原告郑立骞于2007年与被告龙贸公司签订内部认购协议并办理了入户手续，该内部认购协议合法有效。在（2012）外民二初字第492号一案中，被告（本案被告龙贸公司）在本案原告郑立骞未参加诉讼的情况下，与原告（本案被告徐某）达成调解协议，为此原告郑立骞向本院主张权利，符合法律规定。该调解书中的原告徐某与被告龙贸公司之间的借款合同合法、有效，故该调解书中第一项、第三项关于借款利率部分、第四项符合法律规定。该调解书第二项中被告（本案被告龙贸公司）对本案原告郑立骞占有并使用多年的房屋进行了处分，已经侵犯了本案原告郑立骞的合法权益，故本案原告郑立骞请求撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书的诉讼请求，本院予以部分支持。被告龙贸公司仍然负有向被告徐某支付欠款的义务。对于原告请求确认被告徐某与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司所签订风车小镇7号楼106号商服房屋合同无效的诉讼请求，因该商品房买卖合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条  、一百四十四条之规定，判决如下:
一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书中调解协议内容的第二项“被告在2012年12月25日未能偿还原告上述借款本金及利息，则双方同意被告立即将坐落于哈尔滨市动力区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层106号，建筑面积未342.22平方米的房屋给付原告，同时被告为原告出具相关手续，并配合原告到房地产管理部门办理该房屋的产权证，费用由原告承担。”。
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书中调解协议内容的第三项关于给付房屋部分的内容。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已付），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

基于上述事实，本院认为，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的调解书的部分内容错误，损害其民事权益的，可以向作出调解书的人民法院提起诉讼。本案中，原告郑立骞于2007年与被告龙贸公司签订内部认购协议并办理了入户手续，该内部认购协议合法有效。在（2012）外民二初字第492号一案中，被告（本案被告龙贸公司）在本案原告郑立骞未参加诉讼的情况下，与原告（本案被告徐某）达成调解协议，为此原告郑立骞向本院主张权利，符合法律规定。该调解书中的原告徐某与被告龙贸公司之间的借款合同合法、有效，故该调解书中第一项、第三项关于借款利率部分、第四项符合法律规定。该调解书第二项中被告（本案被告龙贸公司）对本案原告郑立骞占有并使用多年的房屋进行了处分，已经侵犯了本案原告郑立骞的合法权益，故本案原告郑立骞请求撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书的诉讼请求，本院予以部分支持。被告龙贸公司仍然负有向被告徐某支付欠款的义务。对于原告请求确认被告徐某与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司所签订风车小镇7号楼106号商服房屋合同无效的诉讼请求，因该商品房买卖合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定有效，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条  、一百四十四条之规定，判决如下:

一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书中调解协议内容的第二项“被告在2012年12月25日未能偿还原告上述借款本金及利息，则双方同意被告立即将坐落于哈尔滨市动力区哈平路、保健路、育林街街坊7栋1层106号，建筑面积未342.22平方米的房屋给付原告，同时被告为原告出具相关手续，并配合原告到房地产管理部门办理该房屋的产权证，费用由原告承担。”。
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2012）外民二初字第492号民事调解书中调解协议内容的第三项关于给付房屋部分的内容。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已付），由原告负担。

审判长：刘来军
审判员：孟祥秋
审判员：索鲁

书记员：乔少泽