郑秋芝与向小枝、武汉帆贝商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：郑秋芝，女，1963年7月14日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉市洪山区建设乡美迪实木门厂经营者，住武汉市青山区，
委托代理人：徐青，武汉市洪山区建设乡美迪实木门厂职员，代理权限：特别授权。
委托代理人：徐新立，武汉市洪山区建设乡美迪实木门厂职员，代理权限：特别授权。
被告：向小枝，女，1962年5月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉帆贝商贸有限公司法定代表人，住武汉市青山区，
委托代理人：胡友珠，女，1965年5月18日出生，无固定职业，代理权限：一般代理。
被告：武汉帆贝商贸有限公司，住所地：武汉市化学工业区八吉府街道新集村。
法定代表人：向小枝，该公司经理。
委托代理人：陈礼君，湖北维思德律师事务所律师，代理权限：一般代理。

原告郑秋芝诉被告向小枝、被告武汉帆贝商贸有限公司（以下简称帆贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘毅独任审判，于2011年12月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员沈波担任审判长，同审判员刘毅、人民陪审员汪娟组成合议庭，于2012年8月9日再次公开开庭进行了审理。原告郑秋芝及其委托代理人徐青、徐新立，被告向小枝及其委托代理人胡友珠，被告帆贝公司委托代理人陈礼君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑秋芝诉称，2010年12月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的位于武汉市化学工业区八吉府街道新集村58-61号8864平方米的房屋，用于木制品加工生产。该合同对于房屋租金、租期、维修和违约责任等相关权利义务内容作了详细约定。2011年6月9日晚，武汉市突降大雨，被告所有的出租房屋严重漏水，导致原告生产车间及成品仓库的大量设备和产品遭受雨淋浸泡损坏。事发当时，原告及时采取措施组织人员对受损财物进行抢救，尽量将损失减少到最小，但仍有大量财物遭受损坏。事后，原告要求被告到场察看了情况，将损失范围以及具体物品详细告知被告，希望与被告实事求是地协商解决。被告承认原告遭受损失，愿意给予赔偿，但赔偿数额远远小于原告实际损失，故原告未能同意。2011年7月30日下午，一阵大风将厂房屋顶部分掀翻，紧接着一阵急雨将厂房大面积淋湿，致使部分产品再次遭受损坏。当晚被告组织人员抢修了屋顶。2011年7月31日晚9点，又一场雨后，房屋依然漏雨，将原告部分产品淋湿损坏。此后，原告再次找被告协商三次漏雨损失赔偿事宜，但遭被告无理拒绝。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告赔偿原告财产损失共计人民币680,736元；2、被告赔偿原告工人加班费、抢险费、电费、房租损失共计163,279.35元；3、本案诉讼费用及必要支出费用由被告承担。
原告郑秋芝为支持其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系。
证据二、照片，拟证明原告生产车间遭受雨淋和财产受损的事实情况。
证据三、挂号信收据、邮费发票、通知、受损清单明细表，拟证明原告将财产受损具体情况以书面形式告知被告的事实。
证据四、财产损失金额明细（第一次），拟证明原告财产受损范围和金额的事实。
证据五、财产损失金额明细（第二、三次），拟证明原告财产受损范围和金额的事实。
证据六、2011年5月的工人工资表，拟证明原告工人最近三个月平均工资水平的事实。
证据七、抢险公告，拟证明原告对积极投入抢险救灾的员工奖励加班费的事实。
证据八、房屋租金收据，拟证明原告承租的房屋租金为2,216元每日的事实。
证据九、被告出具的电费收据，拟证明原告实际用电金额为530.15元每日的事实。
证据十、照片两份，拟证明在房屋漏水后，被告对房屋进行了部分修缮的事实。
被告向小枝辩称：不管什么问题都与被告无关，是天气的原因。
被告向小枝未向法庭提交证据。
被告帆贝公司辩称：一、本案的适格被告为帆贝公司，不应是向小枝。帆贝公司为法人，其签订的合同应由公司承担责任。二、原告所受损失为不可抗力所致，被告不应承担责任。大雨大风灾害为自然灾害，为法律规定的不可抗力。三、原告所列的损失无法得到证实，不能认定。四、原告自身也存在重大过错，应当自行承担损失。五、没有证据证明被告提供的房屋有质量问题，在被告得知房屋受损后已经连夜组织人抢修，尽到了修缮的责任。
被告帆贝公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，拟证明合同当事人为公司，并非个人。
证据二、2011年6月10日、2011年7月31日楚天都市报报纸两份，拟证明风雨事故为不可抗力。
根据原告的申请，本院委托湖北瀚海资产评估有限公司对原告的财产损失进行了评估，该公司出具了《郑秋芝遭水患之物品损失资产评估报告书》，评估结果为遭水患之物品损失评估基准日所表现的市场价值为647,200元。
经庭审质证，被告向小枝、帆贝公司对原告提交的证据一的真实性无异议，认为合同恰好证明了双方之间的租赁关系与向小枝无关；对证据二真实性、关联性均有异议，认为无日期、时间，无法判明地点；证据三只能证明向小枝曾经收到过信件，但无法证明信件的内容，对证明内容也有异议，无法证明已经通知到位；对证据四、五、六，是原告自身所列举的，无法证明其真实性；对证据七真实性有异议，是原告自己编制的，且能证明当时恰好发生了洪灾，并非小事故；对证据八、九真实性无异议，但认为收款是公司行为，向小枝不是适格主体；对证据十无异议，确实是连夜抢修好的。原告对被告帆贝公司提交的证据一的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据二真实性无异议，对证明内容有异议，认为与本案房屋损害和损失无关。被告向小枝对被告帆贝公司提交的证据无异议。原告对鉴定报告没有异议；被告向小枝认为评估结果费用过高；被告帆贝公司对该鉴定报告真实性、关联性均有异议，认为程序上有瑕疵，原告私自先摇号，转办单也没有列明第二被告的身份，无法证实受损物品的存在、受损物品的受损比例和价值。
上述证据中，当事人对其真实性均无异议的证据，本院依法予以采信。对于有争议的证据，本院认为，原告提交的证据四、五、六、七，因系原告单方制作，不符合证据的构成要件，本院不予采信。对湖北瀚海资产评估有限公司出具的《郑秋芝遭水患之物品损失资产评估报告书》，系本院为查明案件事实，根据原告的申请，依法委托具有评估质证的鉴定机构出具的，且依法向原、被告双方送达了摇号通知书，被告亦在评估当日到达评估现场，被告向小枝、帆贝公司虽然对该鉴定报告有异议，但没有提供相关证据予以证实，故本院对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性予以确认，对该评估报告依法予以采信。
经审理查明：2010年12月23日，原告郑秋芝与被告帆贝公司的法定代表人向小枝签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告承租被告帆贝公司所有的位于武汉市化学工业区八吉府街道新集村（原洪山区建设乡新集村）58-61号面积8864平方米的房屋用于木制品加工生产；租赁期限为二年，自2011年2月20日起至2013年2月19日止；租金按季度支付，每季度为199,440元。2011年6月9日，因房屋漏雨，导致原告部分设备和产品被雨淋、浸泡而损坏。原告于同年7月17日向被告向小枝邮寄受潮产品明细，并经向小枝签收。2011年7月30日，大风将上述房屋部分屋顶掀翻，导致原告部分产品再次遭受雨淋而损坏。当晚，被告向小枝组织人员对房屋屋顶进行了抢修。2011年7月31日，房屋再次漏雨导致原告部分产品被雨淋湿损坏。现因双方对赔偿事宜无法达成一致，原告向本院提起诉讼，请求本院判如所请。
另查明，被告向小枝系被告帆贝公司的法定代表人，位于武汉市化学工业区八吉府街道新集村58-61号8864平方米的房屋系被告帆贝公司租用武汉市化学工业区八吉府街道新集村集体土地所建，至法庭辩论终结前，尚未办理建设规划许可证。

本院认为，原告郑秋芝与被告帆贝公司于2010年12月23日签订的《厂房租赁合同》，合同内容虽系双方真实意思表示，但因该合同所涉厂房至今未办理建设规划许可证等合法手续，依法属无效合同。该合同虽然无效，但原告按合同向被告帆贝公司支付了房屋使用费，被告帆贝公司应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途并能正常使用，对于因房屋漏雨而给承租人造成的损失，出租人帆贝公司应承担过错赔偿责任。原告因房屋漏雨所造成的财产损失数额，经湖北瀚海资产评估有限公司评估鉴定为647,200元，对此本院予以确认。原告主张的工人加班费、抢险费、电费、房租等经济损失，因证据不足，本院不予支持。故对于原告要求被告帆贝公司赔偿因房屋漏雨给其造成财产损失的诉讼请求，本院部分予以支持。被告向小枝作为被告帆贝公司的法定代表人，其代表该公司与原告签订合同，属于职务行为，其不应承担民事责任。故对于原告要求被告向小枝承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于被告帆贝公司辩称原告的经济损失系自然灾害不可抗力所致、原告自身存在重大过错、已尽到修缮义务的抗辩意见，本院认为法律规定的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中原告所遭受的损失是因为房屋漏雨及房顶不牢固被风掀翻而遭受雨淋所致，不属于不可抗力，而属于房屋质量问题，且被告帆贝公司没有提供证据证明原告存在重大过错，被告帆贝公司虽然履行了房屋修缮义务，但并没有彻底修缮，导致房屋继续漏雨，故对被告帆贝公司的抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、被告武汉帆贝商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑秋芝经济损失647,200元；
二、驳回原告郑秋芝的其他诉讼请求。
本案案件受理费5,640元、鉴定费5,000元，均由被告武汉帆贝商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 沈波
审判员 刘毅
人民陪审员 汪娟

书记员： 罗熊