郑某某与王淑珍、孙某某、孙某某以及开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心确认合同效力纠纷一案民事判决书

郑某某
孙景川（河北陈建仲律师事务所）
孙汝适
王淑珍
郑天赐（河北益尔律师事务所）
孙某某
孙某某
开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心
杨慧杰
何全洲

原告:郑某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，开滦赵各庄矿退休工人。
委托代理人:孙景川，河北陈建仲律师事务所律师。
委托代理人:孙汝适，男，xxxx年xx月xx日出生，滦铁集团公司退休工人，现住唐山市。
被告:王淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人:郑天赐，河北益尔律师事务所律师。
被告:孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，开滦赵各庄矿劳服公司员工。
委托代理人:郑天赐，河北益尔律师事务所律师。
被告:孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，唐山众泰建设工程材料检测有限公司员工。
委托代理人:郑天赐，河北益尔律师事务所律师。
被告:开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心，住所地开滦赵各庄矿院内。
负责人:陈文潮，该社区主任（未到庭）。
委托代理人:杨慧杰，该中心经营部法律顾问。
委托代理人:何全洲，该中心危改办副主任。
原告郑某某与被告王淑珍、孙某某、孙某某以及被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心（以下简称赵各庄社区中心）确认合同效力纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、审判员李健参加的合议庭审理本案，并于2013年10月15日、2014年4月11日两次公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人孙景川、孙汝适，被告王淑珍、孙某某、孙某某及其委托代理人郑天赐，被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心委托代理人杨慧杰、何全洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
庭审中，原被告围绕着原告要求确认孙立志与被告赵各庄社区中心签订的房屋买卖契约无效的事实依据和法律依据为争议焦点进行了举证、质证，由原告承担举证责任。
原告当庭询问二被告，原告就本案讼争协议中涉及的房屋享有承租权，二被告是否认可？如认可原告对本案诉争房屋具有承租权，原告不再提交有关原告承租该涉案房屋的证据。
二被告均回答认可。
鉴于原告及二被告对原告郑某某就本案讼争协议中所涉房屋享有承租权的事实均无异议，本院当庭予以确认。
原告为了证明自己的主张，提交证据如下:
证据一、赵各庄北工房27楼15号房屋的《房屋买卖契约》，证明孙立志购买自己居住的住房，已经享受了单位的优惠政策。
被告王淑珍、孙某某、孙某某质证意见:对原告提交证据一、的真实性没有异议，但原告的证明目的不能成立。因为孙立志购买郑某某承租的住房是郑某某提出来的，是为了照顾自己生活方便，作为原告的儿子孙立志根据母亲的意愿购买该房是合情、合理、合法的。
被告赵各庄社区中心质证意见:开滦职工在购买公有住房方面有规定，夫妻双方可以享受购买80平米住房的优惠政策，即购买公有住房未超过80平米的，在购买时可以享受优惠政策，超出80平米的也可以购买，但不能享受优惠政策了。
证据二、赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》，证明是以孙志立个人名义购买的，不是以夫妻双方的名义购买。
被告王淑珍、孙某某、孙某某质证意见:对证据的真实性没有异议，这份房产虽然是以孙立志的个人名义购买，但在法律上认可属于夫妻双方共有，现实中也是这么办的，所以原告的证明目的不对，实现不了。
被告赵各庄社区中心质证意见:同意三被告代理人的意见。
证据三、郑某某的“申请”，原告认为这份申请是不真实的，原告没有向被告申请过什么，原告不认字、不识字、也不会写字，不知道这是什么东西，是被告赵各庄社区服务中心给我们的，所以我们认为这份申请是不真实的。
被告王淑珍、孙某某、孙某某质证意见:对于这份申请，三被告表示认同，但是原告代理人所说与法律规定不符，证据是什么？证据是证明案件事实的材料，本案原告的诉请是确认房屋买卖无效，原告方提交的这份申请就是用来证明这个契约到底是有效还是无效，任何一个当事人都不可能将认为是虚假的证据提交给法庭，每个当事人自己提交的证据必然认定是真实的，否则就不会提交。何况原告虽然年龄大，不会写字，但会按手印，手印代表自己的真实意思，手印等同于自己的签字，所以这份证据是证明开滦赵各庄社区与孙立志签订房屋买卖契合法有效的有力证据，可以作为定案的依据。
被告赵各庄社区中心质证意见:同意三被告代理人的质证意见，孙立志跟我们签订房屋买卖协议，必须符合两个条件，一是承租人必须同意，二是直系亲属中有继承权的人才可以购买。虽然郑某某名字是王淑珍代签，但手印是郑某某所按，所以代表了申请的真实性，也代表郑某某同意其子孙立志购买该住房。
被告王淑珍、孙某某、孙某某为反驳原告的主张，庭前提交了一份“申请”，原告也在庭上提交了该“申请”，即原告提交的证据三，三被告不再提交证据。
被告赵各庄社区中心为反驳原告的主张，提交证据一、郑某某的“申请”原件；证据二、王淑珍证明材料原件；证据三、房管科工作人员孟某某的证明材料原件。
原告质证意见:对“申请”不认可，作为原告没有向被告赵各庄社区中心申请由孙立志购买由郑某某承租的房屋，该“申请”是不真实的，原告郑某某表示“申请”不是自己写的，也不是自己说的，从来没有写过申请；对证据二、王淑珍的证明属于本人陈述，不属于证据不需要质证；对于证据三、孟某某的证明，孟某某是被告单位的工作人员，也属于陈述材料，不属于证据。
为了进一步查明案件事实，本院要求第二被告赵各庄社区中心的工作人员孟某某出庭接受法庭的质询。
2014年4月11日，本案第二次开庭，孟某某出庭陈述证言:2012年12月一天，郑某某和她儿子孙立志及儿媳妇一起来到房管科要求办理北工房27楼15楼和三村林西楼22楼2号的合户购房手续。当时经过副科长任立成的同意，我们为其办理的合户购房手续，房主改为孙立志。郑某某不会写字，我跟任立成科长汇报，任科长要求我代写申请，郑某某也同意并要求我代写。我写好后向郑某某详细询问并确认说:你，郑某某是否同意和孙立志合户购房，房主改为孙立志，并同意孙立志购买。郑某某表示同意，我又把代写的申请内容一字不差的给郑某某读了一遍，然后她表示同意没有任何意见，然后就在申请上签字按手印了。经过领导同意后，办理了合户购房手续。合户购房指的是购房以后虽然是合户，但产权归一人所有，其他人只有居住权。关于合户购房没有这方面书面规定，就是领导这样告诉我的，是我老师告诉我的，老师已经退休。
原告对孟某某证言的质证意见:证人证言没有证据效力，不具有真实性、不具有关联性。首先证人说某某的手，他们老师告诉她合户购房的方式，在没有任何单位规范性文件参照下，进行所谓的合户购房，将孙立志与原告实施合户购房，将房主改为孙立志，然后产权归孙立志夫妇所有，原告只具有居住权，不是产权人之一。我方认为这种购房的方式没有任何的法律和政策性依据，仅仅是依据某个老师的言语言传身教，在没有领导的授权下擅自采取这种卖房方式与法律不符，与政策相悖。况且证人是在其领导任科长的示意下代为替原告书写所谓的申请，她所书写的具体内容事先并没有向原告征求意见，她表述是写完之后询问并确认过，但原告当时能够非常清楚地记得，对此，证人也明确认可原告当时意识清楚。原告认为她根本没有给我们读所谓的“申请”内容，当时也没有跟我们说所谓的“申请”是什么东西，用来做什么。然后是证人亲某某的手把我们原告的手拉过来说:“你就在这儿按一下就可以了，没事了”。这是我们原告亲历的现场，就这样形成了所谓的“申请”。直到现在我们原告也不知道这个所谓的“申请”到底是什么东西，在什么地方。目前法庭上的“申请”是否是当时的“申请”，我们无法确认。而且原告认为如此重要的售房行为，无论对二被告还是对原告都是很严肃的较大的事情，首先应该有明确的售房政策；其次像这种合户购房的方式更应该规范和严肃，被告方在没有任何证人的情况下，没有第三方在场的情况下，明知我们原告还有其他子女，并没有通知其他子女到场。证人也谈到原告是老人，对如此重要严肃的合户购房的行为没有进行录音和录像，也没有任何第三方在场，也没有向我们原告释明这样的行为会带来什么样的后果，就这样草率的形成了所谓的“申请”。然后被告赵各庄社区房管中心依据此“申请”，就和新的产权人签订了购房协议，是完全违背法律和政策的。虽然房产产权归被告社区所有，但是该房毕竟是由原告合法居住使用多年，如此草率将原告的房产售予他人，显然是对本单位年岁很高，又工亡后（即原告的丈夫在1957年因工作工亡），将我们原告本应有的合法权益被无情的剥夺走了，显然于法无据，是一种无效的行为，希望法院本着实事求是的原则，本着以人为本的原则，本着灵活司法的原则依法支持我们原告的诉请。
三被告王淑珍、孙某某、孙某某质证意见:证人孟某某的证言具有真实性、合法性和关联性。它与其他证据结合起来形成了完成的证据体系，证明原告的诉讼主张既缺乏法律依据也缺乏事实依据。
被告赵各庄社区中心质证意见:同意三被告代理人的质证意见。在对方质证意见中明确说明了郑某某当天去了房管科，而且意识清楚，在申请上按了手印，在法律上有效力。
综合以上原、被告双方的举证、质证意见，本院对以上原被告提交的证据认证如下:二被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、的真实性均无异议，只是对原告的证明目的不认可，本院对原告提交的该三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于被告赵各庄社区中心提交的证据一、已经予以确认；关于证据二、王淑珍的证明材料系被告王淑珍本人陈述，属当事人陈述，无需质证和认证；关于证据三、孟某某的证明材料，属证人证言，因孟某某未出庭接受质询，对其证言的真实性无法核实，本院不能采信。关于孟某某出庭证言，一是合户购房没有任何的法律和政策性依据，仅是依据其老师的言语言传身教（且其老师已退休，当时工作中的做法未必符合现在的情势），二是孟某某称写好申请后向原告宣读，仅系自己的单方说法及与本案有利害关系的被告王淑珍等人的陈述，没有其他与本案无利害关系的人在场证言及现场录音、录像等证据相佐证，且原告郑某某本人年岁已高，不识字，在不能确认是否向其宣读或告知其“申请”内容的情况下，不能知晓“申请”书写的内容，本院对孟某某证言的真实性、合法性、关联性不能确认。
本院认为，本案讼争协议所涉房屋性质为单位公有住房。开滦赵各庄社区中心是本案讼争协议所涉房屋的出租人，作为该租赁房屋的所有权人在对外出售承租的房屋时，应首先考虑承租人本人的意愿。原告之子孙立志生前对原告负赡养义务，应妥善安排老年人住房。老年人承租的住房，其子女不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。而本案被告开滦赵各庄社区中心仅凭由其工作人中代替郑某某书写的一纸“申请”，而郑某某又表示该申请内容不是其真实意思表示，将郑某某租住的房屋让其子孙立志所谓“合户购买”的行为，一是无有关法律、法规、政策作依据，仅是依据该社区中心某工作人员其老师的言语言传身教（且其老师已退休，当时工作中的做法未必符合现在的情势），二是被告开滦赵各庄社区中心代写“申请”工作人员称写好“申请”后向原告宣读，仅系自己的单方说法及与本案有利害关系的被告王淑珍等人的陈述，没有其他与本案无利害关系的人在场证言及现场录音、录像等证据相佐证；且原告郑某某年岁已高，不识字，在不能确认是否向其宣读或告知其“申请”内容的情况下，原告郑某某不能知晓“申请”书写的内容；另孙立志系用自己一人工龄优惠购买了两套房产，被告开滦赵各庄社区中心亦未提供该售房行为的合法依据，故被告开滦赵各庄社区中心与孙立志签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》损害了原告利益，应认定无效，原告诉之有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国老年人权益保护法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
孙立志与被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》无效。
案件受理费人民币80元，由被告王淑珍、孙某某、孙某某负担40元；由被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，本案讼争协议所涉房屋性质为单位公有住房。开滦赵各庄社区中心是本案讼争协议所涉房屋的出租人，作为该租赁房屋的所有权人在对外出售承租的房屋时，应首先考虑承租人本人的意愿。原告之子孙立志生前对原告负赡养义务，应妥善安排老年人住房。老年人承租的住房，其子女不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。而本案被告开滦赵各庄社区中心仅凭由其工作人中代替郑某某书写的一纸“申请”，而郑某某又表示该申请内容不是其真实意思表示，将郑某某租住的房屋让其子孙立志所谓“合户购买”的行为，一是无有关法律、法规、政策作依据，仅是依据该社区中心某工作人员其老师的言语言传身教（且其老师已退休，当时工作中的做法未必符合现在的情势），二是被告开滦赵各庄社区中心代写“申请”工作人员称写好“申请”后向原告宣读，仅系自己的单方说法及与本案有利害关系的被告王淑珍等人的陈述，没有其他与本案无利害关系的人在场证言及现场录音、录像等证据相佐证；且原告郑某某年岁已高，不识字，在不能确认是否向其宣读或告知其“申请”内容的情况下，原告郑某某不能知晓“申请”书写的内容；另孙立志系用自己一人工龄优惠购买了两套房产，被告开滦赵各庄社区中心亦未提供该售房行为的合法依据，故被告开滦赵各庄社区中心与孙立志签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》损害了原告利益，应认定无效，原告诉之有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国老年人权益保护法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

孙立志与被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心签订的购买坐落于古冶区赵各庄三村林西楼22楼2号房屋的《房屋买卖契约》无效。
案件受理费人民币80元，由被告王淑珍、孙某某、孙某某负担40元；由被告开滦（集团）有限责任公司赵各庄社区服务中心负担40元。

审判长：赵彩虹
审判员：么伟利
审判员：李健

书记员：欧阳丽梅