郑睿雯与上海同虹投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：郑睿雯，1997年1月17日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：陆军、何丹，上海众华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海同虹投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：马伟光，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘军，上海市信本律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)郑睿雯诉被告(反诉原告)上海同虹投资管理有限公司(以下简称同虹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，同虹公司于2019年7月3日提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑睿雯的委托诉讼代理人何丹，被告同虹公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　郑睿雯向本院提出诉讼请求：1、确认郑睿雯与同虹公司之间的租赁合同于2018年12月3日解除；2、判令同虹公司返还租赁保证金18,900元，2018年12月3日至2018年12月17日的租金4,729.41元；3、判令同虹公司赔偿装修损失155,875元，物料损失4,749.72元，设备运输费1,800元，仓储费18,000元，员工工资及解约补偿金33,840元，律师费15,000元。事实和理由：2017年8月31日，郑睿雯与同虹公司签订租赁意向书，约定郑睿雯租赁虹口区中山北二路XXX号同济虹口绿色科技园E段一层107室用于开设咖啡厅，面积88.85平米，郑睿雯当日支付了租赁保证金18,900元。2017年9月13日，郑睿雯与同虹公司签订了《房屋租赁合同》，在该合同里约定了租赁期限2017年9月13日至2019年12月31日，租金每月9,458.82元。此后上海心款咖啡厅(以下简称心款咖啡厅)又与物业管理企业同湾企业管理(上海)有限公司(以下简称同湾公司)签订了物业管理协议，约定了物业费和水电支付方式，即心款咖啡厅根据物业付款通知支付各项费用。合同签订后，郑睿雯按照合同约定支付租金并开始装修经营，也按照物业付款通知支付物业费和水电费。2018年11月底，同湾公司告知心款咖啡厅有电费漏交情形，心款咖啡厅则表示已经每月按通知支付电费，如果需要补缴应核实数据后协商解决，物业公司提供的补缴度数前后发生严重偏差，也拒绝与心款咖啡厅进一步核实协商。2018年12月3日，同虹公司授权同湾公司切断电源，使得心款咖啡厅无法经营，心款咖啡厅多次与同虹公司及同湾公司沟通，要求恢复供电均遭到拒绝。心款咖啡厅无奈之下将设备搬离系争场地，遣散员工，将场地交还给同虹公司。郑睿雯认为，同虹公司以心款咖啡厅拖欠电费为由随意停电显然是严重的违约行为，给其造成了各项损失。故郑睿雯起诉来院，要求判如所请。
　　同虹公司辩称，因为心款咖啡厅欠付电费，2018年12月3日同湾公司进行了断电。同湾公司在之前和心款咖啡厅就欠付电费进行过沟通，断电前也发过书面通知，断电前同虹公司并不清楚，也并非同虹公司授意。断电后心款咖啡厅将此情况告知同虹公司，要求同虹公司出面协调，同虹也进行过协调。之前郑睿雯就提出一直在亏损，不想做了，同虹公司也帮郑睿雯在找下家。租赁保证金18,900元是收过的，租金也是收到了2018年12月17日。同虹公司原来和郑睿雯协商，要求郑睿雯支付欠付电费并将工商注册注销后，同意返还租赁保证金。合同解除并非因为同虹公司的原因，故不同意赔偿郑睿雯任何损失。
　　同虹公司向本院提出反诉请求：1、确认郑睿雯与同虹公司之间的租赁合同于2019年1月31日解除；2、判令郑睿雯支付2018年12月18日至2019年1月31日的租金13,683元；3、判令郑睿雯支付违约金(本金为13,683元，按照日千分之五，自2019年2月1日计算至郑睿雯实际支付之日止)；4、判令郑睿雯赔偿同虹公司租金损失28,376.49元；5、判令郑睿雯支付同虹公司律师费损失15,000元。事实和理由：2017年8月底，同虹公司与郑睿雯签订租赁意向书，此后签订《房屋租赁合同》，由郑睿雯承租上海市中山北二路XXX号E段107室。郑睿雯将该处登记为心款咖啡厅的营业执照住所地，并向虹口区市场监督局申领了食品经营许可证。2018年年底，心款咖啡厅实际因为经营不善，但借口电费欠费等纠纷，主动搬离该场所，同虹公司于2019年1月31日收到心款咖啡厅快递的钥匙。心款咖啡厅搬离后，以种种理由拒绝向虹口市场监督管理局递交材料，申请住所地变更登记与食品经营许可证注销手续。同虹公司无奈分别于2019年4月15日与2019年4月26日委托律师向心款咖啡厅发出律师函，要求心款咖啡厅尽快办理有关登记，避免损失扩大。2019年2月，新的租户夏某某与同虹公司签订租赁合同。至5月下旬，因心款咖啡厅始终未办理住所地变更登记与食品经营许可证，夏某某无法将107室登记为营业执照的住所地，也无法办理食品经营许可证，同虹公司无奈退回相应租金28,376.49元，蒙受经济损失。故同虹公司反诉至本院，要求判如所请。
　　郑睿雯对反诉辩称，2018年12月18日至2019年1月31日心款咖啡厅没有经营，所以不同意承担租金和违约金。停止经营后，由于心款咖啡厅和同湾公司涉诉，财务人员说不能办理清税。之后通过多方打听，知道可以办理，就于2019年4月25日开始递交注销材料，最后一张证件的注销是2019年6月11日。郑睿雯没有恶意拖延，合同约定未及时办理注销的后果是保证金不予退还，也不存在赔偿损失。律师费不应当由郑睿雯承担。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年9月13日，郑睿文(乙方)与同虹公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，标的房屋是位于上海市中山北二路XXX号E段一层107室房间共一套，房屋建筑面积为88.85平方米，标的房屋将用于从事咖啡厅。房屋的租期自2017年9月13日至2019年12月31日止。2017年9月13日至2019年12月31日租金为9,458.82元/月。标的房屋按先付后用的原则，付三押二，租金按每三个月为周期收取，首期租金之后的各期租金乙方应在每期首月的1日或之前向甲方付清(如该月1日为节假日，于1日前的工作日支付)。本合同生效之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金18,900元。租赁保证金是乙方履行支付租金义务和责任的担保；一旦乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵充乙方应付未付的到期租金、滞纳金、违约金等各类款项。对租赁保证金的抵充不应影响甲方行使其它权利或寻求救济。租期届满，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完标的房屋交接手续之次日起10个工作日内，乙方已付保证金由甲方无息归还；如乙方未付清相关费用，以及因乙方原因造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费、停车费等费用由乙方承担，具体计算方式遵照本项目物业公司规定执行。其他费用按照有关规定由甲乙双方各自承担。如实际各类费用根据国家政策调整，则该费用也相应调整。电费按抄表数如实缴纳，先用后付。乙方应按时缴纳各项公共事业费，逾期未支付的按每日百分之一收取滞纳金。如乙方需在标的房屋交付条件的基础上扩大水、电供应量、污水排放量，则有关工程费、增容费等所有相关费用由乙方承担。如扩大水、电供应量、污水排放量需对房屋周边建筑或道路进行改建，则相关费用由乙方承担并需甲方同意。非甲方过错引起的公共事业服务的中断或停止供应不应导致租金的减少或本合同的终止。租期届满或本合同解除、终止时，乙方的改建、装修部分，乙方应承担费用、负责恢复至标的房屋改建、装修前的原状。标的房屋经甲方验收认可，乙方可办理退租手续。乙方拆除其增设的设施和设备时，损坏标的房屋结构的，乙方应负责于修复并承担由此引起的全部费用。除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在租期届满或本合同解除、终止同时返还标的房屋。乙方返还标的房屋应符合正常使用后的状态，否则，甲方有权代为恢复标的房屋并在租赁保证金中扣除相关的费用，如有不足的甲方有权向乙方追索。如乙方希望不做恢复而保留其增设或改建的装修和附属设施，应提前向甲方提出申请并获得甲方的书面同意，如甲方同意无需恢复或需部分恢复的，乙方应按甲方要求进行部分恢复工作(如有需要)，并就遗留的所有装修和附属设施(必须保证该等装修和附属设施处于完好的可使用状态)提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使用说明书等，遗留的所有装修和附属设施将无偿归甲方所有。租期届满或本合同解除、终止时，如乙方曾将标的房屋作为工商登记注册地址的，乙方应在本合同解除或终止前办理完毕注销注册地手续。本合同解除或终止后10个工作日内，乙方仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还。经双方事先协商一致，甲方同意乙方保留注册地的情况除外。标的房屋返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方应在合同到期终止后15天内搬迁，15天后未搬迁的所有在标的房屋内的物品视为废弃物，甲方有权随意处置，并自行进入标的房屋，同时视为乙方自动放弃标的房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权，包括被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方)，甲方有权自行作出处理；若涉及第三方之合法权益，则由乙方负责向第三方作出赔偿。甲方进入标的房屋之时视为房屋收回。乙方拖欠任何应付未付款项的，自应付款项到期日的第二天起，每拖欠一日，应按未付金额千分之五(0.5%)的比例向甲方支付违约金，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止。
　　2017年11月2日，郑睿雯在系争房屋内注册成立了心款咖啡厅，类型为个人独资企业。
　　2017年12月1日，同湾公司(甲方)与心款咖啡厅(乙方)签订《同济·虹口绿色科技园区租赁单元物业管理协议》，约定：由甲方对乙方租赁的系争商铺提供物业管理服务，期限自2017年9月13日起至2019年12月31日止；物业管理费收费标准为每月每平方米12元，即每月1,081元；租赁单元内耗用水、电等费用由乙方自理，按月抄表。商铺用户电费标准为1.45元/度，水费标准为150元/月·户。
　　合同签订后，郑睿雯按约使用房屋，支付租金至2018年12月17日，并支付租赁保证金18,900元。
　　2018年12月3日，心款咖啡厅因电费问题与同湾公司发生纠纷，导致咖啡厅内部分电路被切断。心款咖啡厅为此与同湾公司及同虹公司进行协商，未能达成一致。2019年1月31日，同虹公司收到郑睿雯通过邮寄交还的房屋钥匙。
　　2019年4月，双方因相关证照的注销问题多次发生函件往来，进行协商。心款咖啡厅于2019年5月28日核准注销登记，由郑睿雯出具《保结书》，载明，本人决定注销上海心款咖啡厅，本人承诺：上海心款咖啡厅的债权债务已了结，若有未清理完毕的债权债务，均由本人承担。2019年6月11日，心款咖啡厅注销食品经营许可。
　　又查明，上海市中山北二路XXX号房屋产权人系案外人上海大庆石油大厦，上海大庆石油大厦委托上海大庆石油实业发展公司将该房产出租给上海虹口科技投资发展有限公司，嗣后由上海虹口科技投资发展有限公司出租给同虹公司。
　　审理中，郑睿雯还提供了：1、装修合同、加工合同、物料清单、运输单据、租赁合同及相关支付凭证，证明其主张的装修损失、物料损失等；2、员工解除劳动合同赔偿款、转账凭证及工资明细，证明遣散员工发生的费用；3、证人证言及照片，证明2019年1月27日郑睿雯搬离设备时受到了同虹公司及其指定物业的阻挠；4、律师费合同及发票，证明律师费损失。同虹公司的质证意见为：1、除租赁合同以外其他的真实性予以确认，但不应当由同虹公司赔偿；2、收款人都是郑睿雯的家人，且与同虹公司无关；3、同虹公司并不在场，也并非同虹公司授意阻挠；4、真实性无异议，但不应当由同虹公司承担。同虹公司还提供了：1、同虹公司与案外人夏某某的租赁合同、补充协议、银行回单及情况说明，证明因心款咖啡厅未办理有关注销与变更登记，造成同虹公司向夏某某退还了三个月的房租，损失28,376.49元；2、律师合同、回单及发票，证明律师费损失。郑睿雯的质证意见为：1、真实性无法核实，是同虹公司自行经营行为，同虹公司明知心款咖啡厅的注销手续还在办理，仍将房屋出租造成的损失，应当由同虹公司自行负担；2、真实性无异议，是同虹公司违约导致，损失不应当由郑睿雯承担。
　　本院认为，郑睿雯与同虹公司的之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。郑睿雯认为因同虹公司授意同湾公司对系争房屋采取了断电措施，导致合同提前终止。对此，郑睿雯并未提供证据证明同虹公司对同湾公司存在授意行为的依据，且心款咖啡厅与同湾公司单独签订了《同济·虹口绿色科技园区租赁单元物业管理协议》，双方系物业服务合同关系的相对方，电费由心款咖啡厅与同湾公司自行结算。另，根据《房屋租赁合同》的约定，非同虹公司过错引起的公共事业服务的中断或停止供应不应导致租金的减少或本合同的终止，郑睿雯亦未提供证据证明同虹公司对于断电行为存在过错。故郑睿雯主张《房屋租赁合同》于2018年12月3日解除缺乏依据，本院不予支持。同虹公司于2019年1月31日收到郑睿雯通过邮寄方式交还的房屋钥匙，亦同意《房屋租赁合同》于该日解除，本院予以确认。故郑睿雯要求同虹公司退还2018年12月3日至2018年12月17日房屋租金的诉讼请求，本院不予支持，郑睿雯还应支付向同虹公司支付2018年12月18日至2019年1月31日的房屋租金。逾期支付的，应按照合同约定支付相应的违约金。
　　《房屋租赁合同》约定，租期届满或本合同解除、终止时，乙方的改建、装修部分，乙方应承担费用、负责恢复至标的房屋改建、装修前的原状。合同的解除并非同虹公司违约行为所致，故郑睿雯要求同虹公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院难以支持。物料损失、设备运输费、仓储费、员工工资及解约补偿金、律师费亦不应由同虹公司赔偿。
　　《房屋租赁合同》还约定，租期届满或本合同解除、终止时，如郑睿雯曾将标的房屋作为工商登记注册地址的，郑睿雯应在本合同解除或终止前办理完毕注销注册地手续。本合同解除或终止后10个工作日内，郑睿雯仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还。郑睿雯实际搬离了系争房屋并于2019年1月31日将房屋钥匙寄还给同虹公司，以其实际行动表示不再履行租赁合同，但未能按照约定的时间办理相关证照的注销手续，直至2019年6月才办理完毕。故租赁保证金18,900元，同虹公司有权不予返还。同虹公司主张的租金损失及律师费损失，无合同依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条规定，判决如下：
　　一、郑睿雯与上海同虹投资管理有限公司之间就上海市中山北二路XXX号E段一层107室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；
　　二、郑睿雯应于本判决生效之日起10日内支付上海同虹投资管理有限公司2018年12月18日至2019年1月31日的租金13,683元及违约金(本金为13,683元，按照日千分之五，自2019年2月1日计算至郑睿雯实际支付之日止)；
　　三、对郑睿雯的其他诉讼请求，不予支持；
　　四、对上海同虹投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费5,018.41元，由郑睿雯负担；反诉受理费613.24元，由郑睿雯负担204.41元，上海同虹投资管理有限公司负担408.83元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：肖美珠

书记员：曹北霖