郑某某、郑某某与被告ＸＸ等与ＸＸ等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：郑某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区，，联系。委托代理人：张明，北京市京师律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市雄县，，联系,系霸州市风光房地产经济有限公司霸州第二分公司负责人。被告：刘朝晖，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市雄县，，联系。以上二被告委托代理人：贾俊清，河北贾俊清律师事务所律师。被告：霸州市风光房地产经济有限公司，住所地霸州市迎宾铣刀古物市场太阳岛门市4号，统一社会信用代码xxxx。法定代表人：姚青。原告郑某某与被告ＸＸ、刘朝晖、霸州市风光房地产经

原告郑某某向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年4月2日签订的《存量房买卖合同》；被告ＸＸ、刘朝晖返还原告购房定金30万元；3、被告承担诉讼费，支付保全费总计3220元。事实和理由：2017年4月2日原被告签订了《存量房买卖合同》。合同约定，被告ＸＸ、刘朝晖将位于霸州市霸州镇东关八街、五街112国道北侧武平名郡住宅小区11-1-302室，建筑面积88.97平米的房屋出售给原告，成交价格880000元。合同签订当日支付定金400000元，第二笔房款15万元于2017年5月15日之前支付，尾款33万元以按揭贷款方式支付。被告霸州市风光房地产经济有限公司为各方提供代理服务，负责协助各方办理过户手续和交房手续，服务费打折后为15840元，由原告承担。合同签订后，原告委托张耀辉向被告ＸＸ支付了40万元定金。2017年4月4日，霸州市人民政府发布《霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见的通知》，根据该意见，原告丧失了在霸州市购买房屋的资格和条件，原告与被告所签合同的目的已经无法实现。由于合同目的无法实现，原告及时向被告提出协商解除合同的请求，被告初始答应考虑，并于2017年4月9日退还原告10万元购房定金，但后来又反悔，原告多次联系无果。在此期间，被告霸州市风光房地产经济有限公司曾协助双方就合同解除事宜进行协商，但未能成功。鉴于上述，原告认为由于政策原因，导致原被告所签订的合同的目的无法实现，原告有权依据合同法的规定解除合同，被告ＸＸ、刘朝辉应退还原告购房定金。被告辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。原告解除合同的依据，于2017年4月5日施行，而根据该文件于4月5日前已经履行了付款手续的，不适用该通知的相关规定。本案中原告于4月3日、4月4日将定金40万元付给了被告，而且该买卖合同已经在霸州市房管局进行了备案，所以依法不应该支持原告诉请。被告退了原告10万，但并不是解除合同的原因，是因为房价降价了，所以退的10万元，现在我们要求以原价进行交易。原告补充意见为，原告于2017年4月2号、4月3号支付定金40万元，一共分8次通过网银转账每次5万。被告说原被告之间的合同在房管局备案不属实，原被告双方签订合同是在风光房地产中介公司，签订后各方没有到房管局办理任何的手续，并且原被告所交易的房屋至今尚未取得房屋产权证书，在房管局不具备进行网签备案的前提条件，被告所说备案是完全不可能是事情。在庭审过程中，原告向法庭提供以下证据：1、存量房买卖合同一份。证明1、2017年4月2日，原被告签订房屋买卖合同；2、房价款总额为880000元，定金400000元；3、被告三为各方提供代理服务，负责协助各方办理过户手续和交房手续。2、张耀辉向ＸＸ银行转账凭证8张。证明原告委托张耀辉向被告一支付400000元购房定金。3、2017年4月2日ＸＸ出具的收据一份。被告一收到原告支付的定金400000元。4、被告三于2017年4月2日出具的收款收据一份。证明被告三收到原告支付的中介服务费15840元。5、霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见的通知一份。证明霸州市人民政府于2017年4月5日起实行房屋限购措施，非本地户籍居民须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)方可购买一套住房，原告户籍在山东，工作在北京，在霸州市没有社保及纳税，按照新证，原告已经丧失购房资格，原告与被告签订存量房买卖合同的目的将无法实现。6、原告身份证复印件一份。证明原告户籍在山东，霸州市2017年4月5日限购政策施行后，原告不具备在霸州购房的条件，原告与被告签订存量房买卖合同的目的将无法实现。7、原告劳动合同一份。证明原告工作单位在北京，社保及纳税均在北京，霸州市2017年4月5日限购政策施行后，原告不具备在霸州购房的条件，原告与被告签订存量房买卖合同的目的将无法实现。8、原告社保卡一份。证明原告社保在北京缴纳，霸州市2017年4月5日限购政策施行后，原告不具备在霸州购房的条件，原告与被告签订存量房买卖合同的目的将无法实现。9、张耀辉书面证言一份。证明1、原被告签约后，原告向被告一支付了400000元购房定金，另向被告三支付了中介服务费15840元；2、限购政策出台后，原告曾经多次以各种方式与被告协商解除购房合同，但被告一直拖延。3、原告从2010年来北京后，学习、工作、生活一直在北京，在霸州无工作、社保、纳税，霸州市2017年4月5日限购政策施行后，原告不具备在霸州购房的条件，原告与被告签订存量房买卖合同的目的将无法实现。10、中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保权责任险保险保单、保全费票各一份。证明原告支付保全费3220元。被告被告质证意见，对证据1、2、3真实性合法性关联性予以认可，由此可以证实原被告之间已经依法签订了房屋买卖合同，并履行了付款手续，合同成立并生效。对证据4不发表意见。对证据5的真实性认可，但不认可原告的证明目的，此证据于2017年4月5日起施行，而对此前的买卖行为并不限定，原被告之间的签订合同是在2017年4月2日，付款及购买房屋相关的全部手续时间发生在2017年4月3日之前，故该政策不适用于本案。对证据6、8真实性予以认可，但对证据8的证明目的不予认可。对证据7真实性合法性关联性均不予认可，因原告没有提供该公司的营业执照及组织机构代码证等相关凭证及法定代表人身份信息，且劳动合同上没有法定代表人的签字。因为买卖合同发生在政策之前，故与本案无关联性。对证据9证言不予采信，首先其身份系原告男朋友，与本案原告有利害关系，故依法不应该作为本案的证人，其证言不应予采信，且其所证实的内容也不符合法律规定。对证据10真实性没有异议，对于保单所显示的1200元的费用是扩大的损失，应由原告自行承担，对保全费应由败诉方承担。庭审中，被告向法庭提供以下证据：霸州市人民政府办公室文件一份，证实在2017年4月5日之前已为所购置房屋交付了相关费用并于2017年6月4日持相关证明材料申请办理房屋交易或者商品房买卖合同备案的仍可按限购政策前办理房产交易，由此证实原被告买卖行为不受限购政策的约束。原告质证意见为，对真实性无法核实，需庭下确认。另，该材料第一点内容中关于仍可按限购政策前办理交易的条件是在2017年4月5日前已经为购买的房屋交付了相关费用并于2017年6月4日持相关证明材料申请办理房屋交易或者商品房买卖合同备案，但本案交易标的房屋至今仍未取得产权证书，交易房屋本身在未取得房屋产权证书之前不具备二次交易的条件，因此原告即便想通过此文件的内容要求办理过户交易也是无法实现的。本院根据庭审对原告证据认定如下：因被告对原告证据1、2、3、5、6、8、10真实性无异议，具有证据效力，本院予以采信。证据4与本案房屋买卖合同非同一法律关系，对关联性不予采信。证据7有用人单位加盖的公章，且与原告社保卡相印证，故本院对被告质证意见不予采信，对原告证据7予以采信。证据9为证人证言，证人与原告具有利害关系，其证据效力较低，故对与其他证据相佐证的予以采信。经审理查明：原告与被告ＸＸ、刘朝晖于2017年4月2日签订房屋买卖合同；约定：被告ＸＸ、刘朝晖将位于霸州市霸州镇东关八街、五街112国道北侧武平名郡住宅小区11-1-302室，建筑面积88.97平米的房屋出售给原告，成交价格880000元。合同签订当日支付定金400000元，第二笔房款15万元于2017年5月15日之前支付，尾款33万元以按揭贷款方式支付。合同签订后，原告向被告ＸＸ支付了40万元定金。霸州市人民政府2017年4月5日出台限购政策后，原告与ＸＸ协商解除买卖合同，2017年4月9日被告ＸＸ退还原告10万元。另经本院核实，该房屋的按揭贷款一直由ＸＸ偿还。
济有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由审判员温少波适用简易程序于2017年9月26日在第十九审判庭公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人张明、被告ＸＸ到庭参加了诉讼，被告刘朝晖经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。原告当庭撤回对霸州市风光房地产经济有限公司的起诉。本案现已审理终结。

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原被告签订合同后，原告与被告通过微信协商解除合同，且被告已经退还原告10万元，并一直由被告偿还该涉案房屋的按揭贷款，故被告以自己的行为表示同意与原告解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状。故本院对原告要求解除双方于2017年4月2日签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持，被告ＸＸ、刘朝晖应返还原告30万元购房定金。关于诉讼财产保权责任险保险费1200元的承担问题，因原告申请财产保全，其可以提供等额现金作为担保，并非必然支出保险费，该保险费应由原告自行承担，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告当庭撤回对霸州市风光房地产经济有限公司的起诉，系对其自己民事权益的处分，不损害他人合法权益，本院依法准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、依法解除原被告于2017年4月2日签订的《存量房买卖合同》。二、被告ＸＸ、刘朝晖于本判决生效后十日内，退还原告购房定金30万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6308元，由原告承担238元（已缴纳6308元），被告承担5800元；财产保全费2020元，由被告承担，限于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费100元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　　温少波

书记员：高羽晨