郑某某与宝某某林某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

郑某某
刘淑芹
宝某某林某房地产开发有限责任公司
任曙光（黑龙江任曙光律师事务所）

原告郑某某，男。
委托代理人刘淑芹（原告配偶）。
被告宝某某林某房地产开发有限责任公司。
法定代表人张吉兴。
委托代理人任曙光，黑龙江任曙光律师事务所律师。
原告郑某某诉被告宝某某林某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曲伟霞独任审判，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人刘淑芹、被告宝某某林某房地产开发有限责任公司委托代理人任曙光到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年3月24日第二次公开开庭进行了审理。原告郑某某委托代理人刘淑芹、被告宝某某林某房地产开发有限责任公司委托代理人任曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
对原告向本院提供的证据一、被告对真实性无异议，但认为原告没有在5日内搬迁，对违约金约定不清，原告是回迁户，没有向被告支付购楼款，经合议庭评议后认为，该协议系双方真实意思表示，故予以采信；对证据二，因被告无异议，故予以采信；对证据三，被告对真实性提出异议，认为房屋出租人未到庭，未提供出租房屋产权证，经合议庭评议后认为被告未按时交付安置房屋，原告租房事实存在，故对该证据予以采信。
对被告提供的证据认证如下:
对被告提交的证据一，原告提出异议，认为不知道在哪里张贴，没见到。经合议庭评议后认为，原、被告签订的安置补偿协议书系在公告期间外签订，故该公告与本案无关联性，不予采信；对证据二，原告提出异议，认为该协议中的房屋与原告非同一栋楼，与原告无关联性，经合议庭评议后认为该证据非双方约定免责事由，与本案无关联性，故不予采信。
围绕双方当事人争议的焦点，经综合分析评议，查明案件事实如下:2010年9月4日，原告郑某某与被告宝某某林某房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定被告将原告房籍号00013618砖木结构76平方米住宅、无照37.2平方米房屋拆除，对拆除的房屋实行产权调换，被告为原告置换的房屋位于被告开发的晟业物流二期住宅小区4栋3单元3层、4层各一户住宅楼，面积均为60.28平方米。按照双方签订的协议第九条:被告在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府规定，将符合规定的商品房交付原告使用，如遇国家有关政策调整，不可抗力因素或未按拆迁工作程序规定时限拒不搬迁的，被告可以据实予以延期；第十条:产权调换房屋逾期未交付使用，被告按已交付楼款日万分之三给付原告违约金，协议继续履行。协议签订后，原告按照约定的时间搬迁，被告将原告的房屋拆除。2013年10月30日，被告通知原告领取钥匙，将调换的楼房交付给原告，同时交付楼房差价款，原告认为被告违约，应该给付原告违约金，双方因此未达成协议，原告未领取楼房钥匙。2014年7月16日，原告接到被告交付的面积为61.59平方米的楼房2栋，并于当日被告交付回迁差价款7384元。现原告认为被告违约要求给付违约金并赔偿损失，双方协商不成，故诉讼来院。
本院认为:原、被告之间签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对各方均具有约束力。原告依约履行了搬迁义务，被告未在协议约定的期限内交付楼房，被告的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告请求给付违约金，应予支持。因本案系房屋拆迁产权调换补偿安置纠纷，被告虽然没有支付购楼款，但是应当参照商品房买卖，房屋价格以双方楼房实际增加面积2.62平方米，被告交付差价款7384元计算，每平方米价格2818元，实际房屋价款61.59平方米×2套×2818元=347121元，减去补交差价款7384元，实际交付楼款价值相当于339737元，违约金按照双方约定的日万分之三从2011年12月31日开始计算至2013年10月30日，共计669天，违约金数额为339737元×0.0003×669天=68185元，因在2013年10月30日被告通知原告领取钥匙交付房屋，原告拒接，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  第一款  “当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告主张违约金计算至2013年10月30日符合法律规定，应予支持。又因被告主张双方约定的违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告实际损失仅为租金28000元，该损失的百分之三十为8400元，合计36400元。故本案当事人约定的违约金明显超过造成损失的百分之三十，对超出部分本院不予支持。被告认为原告逾期搬迁构成违约，无充足证据证实；拆迁户吕浩帅因要求补偿标准过高，与本案无关联性，非原、被告约定延期交付房屋的约定事由，故被告对此答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  第二款  、第一百一十九条  第一款  、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  之规定，判决如下:
一、被告宝某某林某房地产开发有限责任公司支付原告郑某某逾期交付房屋违约金36400元，本判决生效后立即执行；
二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。
如未在本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由被告宝某某林某房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

本院认为:原、被告之间签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对各方均具有约束力。原告依约履行了搬迁义务，被告未在协议约定的期限内交付楼房，被告的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告请求给付违约金，应予支持。因本案系房屋拆迁产权调换补偿安置纠纷，被告虽然没有支付购楼款，但是应当参照商品房买卖，房屋价格以双方楼房实际增加面积2.62平方米，被告交付差价款7384元计算，每平方米价格2818元，实际房屋价款61.59平方米×2套×2818元=347121元，减去补交差价款7384元，实际交付楼款价值相当于339737元，违约金按照双方约定的日万分之三从2011年12月31日开始计算至2013年10月30日，共计669天，违约金数额为339737元×0.0003×669天=68185元，因在2013年10月30日被告通知原告领取钥匙交付房屋，原告拒接，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条  第一款  “当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告主张违约金计算至2013年10月30日符合法律规定，应予支持。又因被告主张双方约定的违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条  第二款  规定的“过分高于造成的损失”。因本案原告实际损失仅为租金28000元，该损失的百分之三十为8400元，合计36400元。故本案当事人约定的违约金明显超过造成损失的百分之三十，对超出部分本院不予支持。被告认为原告逾期搬迁构成违约，无充足证据证实；拆迁户吕浩帅因要求补偿标准过高，与本案无关联性，非原、被告约定延期交付房屋的约定事由，故被告对此答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  第二款  、第一百一十九条  第一款  、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  之规定，判决如下:

一、被告宝某某林某房地产开发有限责任公司支付原告郑某某逾期交付房屋违约金36400元，本判决生效后立即执行；
二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。
如未在本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，由被告宝某某林某房地产开发有限责任公司负担。

审判长：白春生
审判员：曲伟霞
审判员：夏清

书记员：邓鑫