郑少华与湖北省建始县泰和商贸有限责任公司、建始县奎星花园商铺管理委员会排除妨害纠纷一审民事判决书

郑少华
陈千芝（建始县业州法律服务所）
湖北省建始县泰和商贸有限责任公司
任蓉（湖北广润律师事务所）
建始县奎星花园商铺管理委员会
冉启升
江祝年

原告郑少华，个体工商户。
委托代理人（特别授权）陈千芝，建始县业州法律服务所法律工作者。
被告湖北省建始县泰和商贸有限责任公司。
法定代表人陈兴跃。
委托代理人（特别授权）任蓉，湖北广润律师事务所律师。
被告建始县奎星花园商铺管理委员会。
委托代理人冉启升（特别授权），该委员会成员。
委托代理人江祝年（特别授权），该委员会成员。
原告郑少华诉被告湖北省建始县泰和商贸有限责任公司（以下简称泰和公司）排除妨害纠纷一案，在审理过程中泰和公司申请追加建始县奎星花园商铺管理委员会（以下简称奎星花园商铺管理委员会）作为本案的被告参加诉讼。经审查，泰和公司的申请符合法律规定，本院书面通知奎星花园商铺管理委员会作为本案的被告参加诉讼。本院于2015年5月1日立案受理后，依法由代理审判员刘丛艳适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告郑少华的委托代理人陈千芝、被告泰和公司委托代理人任蓉、被告奎星花园商铺管理委员会委托代理人冉启升、江祝年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，被告建始县奎星花园商铺管理委员会是经建始县住房和城乡建设局批准成立的业主团体自治管理组织，虽名为管理委员会，其实质为业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条  规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中建始县奎星花园商铺管理委员会2014年8月10日制定的关于奎星花园一楼商铺“整体出租、统一经营”的业主公约对包括龚光华在内的全体业主具有约束力。2015年1月龚光华将其所有的A18、A19号商铺转让给本案原告郑少华，龚光华在转让其专有的商铺时，其享有的权利、承担的义务应一并转让，故该业主公约对A18、A19号商铺的继受人郑少华同样具有约束力。如果原告郑少华认为该业主公约侵害了其合法权益，其可以请求人民法院予以撤销，截至本案庭审结束，原告并未向法院请求撤销该业主公约。《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定，下列事项由业主共同决定:（一）……（七）、有关共有和共同管理的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的过半数业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分……应当认定为物权法第七十六第一款  第（七）项  规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中奎星花园一楼专有部分占建筑物总面积绝大多数的50名业主中的49名业主与泰和公司通过签订《商用房屋租赁合同》的形式，对其专有的商铺及共有的公共通道作出了处分决定。该决定对奎星花园一楼所有业主产生权利、义务方面的效力，作为业主成员的郑少华理应遵守。
另郑少华虽然拥有涉案商铺的所有权，但根据当时建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司的营销形式、租金给付方式及奎星花园一楼平面图，可以认定该商铺是产权式商铺；奎星花园一楼平面图显示，奎星花园一楼被划分为若干区域，区域内划分为不同的商铺，由于区域内的通道为共用，商铺间无永久分割围护结构，故该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，必须统一规划、统一经营，没有独立使用价值。故郑少华在对其涉案商铺行使所有权时应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现奎星花园一楼占绝大多数面积的50名业主中的49名已与泰和公司签订了《商用房屋租赁合同》，同意将奎星花园一楼出租给泰和公司使用，且目前泰和公司经营的联友泰和购物广场处于正常经营中。郑少华拥有的涉案商铺面积是奎星花园一楼总面积的极小部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条  “业主对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”之规定，为了保证奎星花园一楼商铺整体功能的发挥，保证奎星花园一楼商铺业主的合法权益，郑少华对其涉案商铺行使所有权时必须受到其他商铺业主整体意志的限制。综上，原告郑少华要求被告泰和公司排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条  、第七十六条  、第七十八条  ，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  之规定，判决如下:
驳回原告郑少华的诉讼请求。
本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告郑少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时交纳案件受理费，款邮汇湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。

本院认为，被告建始县奎星花园商铺管理委员会是经建始县住房和城乡建设局批准成立的业主团体自治管理组织，虽名为管理委员会，其实质为业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条  规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中建始县奎星花园商铺管理委员会2014年8月10日制定的关于奎星花园一楼商铺“整体出租、统一经营”的业主公约对包括龚光华在内的全体业主具有约束力。2015年1月龚光华将其所有的A18、A19号商铺转让给本案原告郑少华，龚光华在转让其专有的商铺时，其享有的权利、承担的义务应一并转让，故该业主公约对A18、A19号商铺的继受人郑少华同样具有约束力。如果原告郑少华认为该业主公约侵害了其合法权益，其可以请求人民法院予以撤销，截至本案庭审结束，原告并未向法院请求撤销该业主公约。《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定，下列事项由业主共同决定:（一）……（七）、有关共有和共同管理的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的过半数业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分……应当认定为物权法第七十六第一款  第（七）项  规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中奎星花园一楼专有部分占建筑物总面积绝大多数的50名业主中的49名业主与泰和公司通过签订《商用房屋租赁合同》的形式，对其专有的商铺及共有的公共通道作出了处分决定。该决定对奎星花园一楼所有业主产生权利、义务方面的效力，作为业主成员的郑少华理应遵守。
另郑少华虽然拥有涉案商铺的所有权，但根据当时建始县长兴建筑安装装潢有限责任公司的营销形式、租金给付方式及奎星花园一楼平面图，可以认定该商铺是产权式商铺；奎星花园一楼平面图显示，奎星花园一楼被划分为若干区域，区域内划分为不同的商铺，由于区域内的通道为共用，商铺间无永久分割围护结构，故该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，必须统一规划、统一经营，没有独立使用价值。故郑少华在对其涉案商铺行使所有权时应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现奎星花园一楼占绝大多数面积的50名业主中的49名已与泰和公司签订了《商用房屋租赁合同》，同意将奎星花园一楼出租给泰和公司使用，且目前泰和公司经营的联友泰和购物广场处于正常经营中。郑少华拥有的涉案商铺面积是奎星花园一楼总面积的极小部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条  “业主对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”之规定，为了保证奎星花园一楼商铺整体功能的发挥，保证奎星花园一楼商铺业主的合法权益，郑少华对其涉案商铺行使所有权时必须受到其他商铺业主整体意志的限制。综上，原告郑少华要求被告泰和公司排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条  、第七十六条  、第七十八条  ，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  之规定，判决如下:

驳回原告郑少华的诉讼请求。
本案受理费80.00元减半收取40.00元，由原告郑少华负担。

审判长：刘丛艳

书记员：吴锐锋