郑某某与唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

郑某某
赵先平（河北实同律师事务所）
唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司
付新迪

原告郑某某。
委托代理人赵先平，河北实同律师事务所律师，特别代理。
被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号，组织机构代码证号××。
法定代表人黄国立，该公司董事长。
委托代理人付新迪，该公司员工，特别代理。
原告郑某某与被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张瑞福独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑某某委托代理人赵先平，被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司委托代理人付新迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》是不争的事实。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》是否可以认定为商品房买卖合同。本院认为，该《唐某·凤凰城商品房认购书》仅明确了当事人的名称、认购的商品房的房号、面积、价款、付款方式、签署《商品房买卖合同》的时间及违约责任等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，故该《唐某·凤凰城商品房认购书》不应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。……”第四十五条规定:“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。……”本案中，被告作为房地产开发企业，应当知晓上述规定，但其在销售商品房过程中向买受人隐瞒了《商品房销售管理办法》中禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的规定，该情节必然成为实质性影响原告缔约时考虑房屋总价是否符合经济原则，并做出是否缔约选择的重要因素。对该情形，被告未能举证证明其如实告知事实这一缔约重要义务，从而对原告的意思表示产生了实质性影响，致使原告做出了不真实的意思表示。综上，被告作为房地产开发企业，在商品房销售过程中，采用返本销售或变相返本销售的方式，违反行政法规的强制性规定，与原告签订《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》，并全额收取购房款，且在洽谈、订立协议过程中，违反诚实信用原则，隐瞒禁止销售方式，其行为实质为非法融资行为，故原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》应认定为无效协议，被告应当返还原告交纳的全部购房款并承担损害赔偿责任。关于原告损失的数额，因原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》中并未约定违约金的计算方式，故原告的损失应以银行同期贷款利率计算，对于原告要求被告返还全部购房款1551440元并要求被告支付自2013年11月6日起至履行完毕期间的利息的诉讼请求，本院予以支持，原告超出此部分的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告已经按照《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》向原告返还的第一期现金217200元应从被告向原告返还的全部购房款及利息中予以扣除。关于原告诉请的利息的计算基数问题，被告已经按照《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》向原告返还了第一期现金217200元，因原告未提交证据证明该款返还时间，故被告向原告返还该笔现金的时间应以《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》约定的返现金时间为准，被告应支付的利息应为两部分，2013年11月6日至2014年11月5日之间的利息应以原告交纳的全部购房款1551440元为基数计算；2014年11月6日以后的利息应以原告交纳的全部购房款1551440元减去被告返还的现金217200元，即1334240元为基数计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条  第二项  、第三项  、第五十二条  第三项  、第五项  、第五十八条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  ，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条之规定，判决如下:
一、原告郑某某与被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》和《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》无效。
二、被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑某某返还购房款1334240元（1551440元-217200元）。
三、被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑某某支付自2013年11月6日起至本判决确定的履行期限内被告实际履行之日止的利息，2013年11月6日至2014年11月5日之间的利息以1551440元为基数计算；2014年11月6日以后的利息以1334240元（1551440元-217200元）为基数计算，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。
四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费9381元，由被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并同时在七日内交纳上诉费。
附:交纳履行款及上诉费账号:40×××28，收款单位:唐山市曹妃甸区人民法院，开户行:河北唐山曹妃甸农村商业银行股份有限公司，行号:402125100068。

本院认为，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》是不争的事实。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》是否可以认定为商品房买卖合同。本院认为，该《唐某·凤凰城商品房认购书》仅明确了当事人的名称、认购的商品房的房号、面积、价款、付款方式、签署《商品房买卖合同》的时间及违约责任等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，故该《唐某·凤凰城商品房认购书》不应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。……”第四十五条规定:“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。……”本案中，被告作为房地产开发企业，应当知晓上述规定，但其在销售商品房过程中向买受人隐瞒了《商品房销售管理办法》中禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的规定，该情节必然成为实质性影响原告缔约时考虑房屋总价是否符合经济原则，并做出是否缔约选择的重要因素。对该情形，被告未能举证证明其如实告知事实这一缔约重要义务，从而对原告的意思表示产生了实质性影响，致使原告做出了不真实的意思表示。综上，被告作为房地产开发企业，在商品房销售过程中，采用返本销售或变相返本销售的方式，违反行政法规的强制性规定，与原告签订《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》，并全额收取购房款，且在洽谈、订立协议过程中，违反诚实信用原则，隐瞒禁止销售方式，其行为实质为非法融资行为，故原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》、《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》应认定为无效协议，被告应当返还原告交纳的全部购房款并承担损害赔偿责任。关于原告损失的数额，因原、被告签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》中并未约定违约金的计算方式，故原告的损失应以银行同期贷款利率计算，对于原告要求被告返还全部购房款1551440元并要求被告支付自2013年11月6日起至履行完毕期间的利息的诉讼请求，本院予以支持，原告超出此部分的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告已经按照《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》向原告返还的第一期现金217200元应从被告向原告返还的全部购房款及利息中予以扣除。关于原告诉请的利息的计算基数问题，被告已经按照《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》向原告返还了第一期现金217200元，因原告未提交证据证明该款返还时间，故被告向原告返还该笔现金的时间应以《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》约定的返现金时间为准，被告应支付的利息应为两部分，2013年11月6日至2014年11月5日之间的利息应以原告交纳的全部购房款1551440元为基数计算；2014年11月6日以后的利息应以原告交纳的全部购房款1551440元减去被告返还的现金217200元，即1334240元为基数计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条  第二项  、第三项  、第五十二条  第三项  、第五项  、第五十八条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  ，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条之规定，判决如下:

一、原告郑某某与被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司签订的《唐某·凤凰城商品房认购书》和《唐某·凤凰城项目购房返现金协议》无效。
二、被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑某某返还购房款1334240元（1551440元-217200元）。
三、被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑某某支付自2013年11月6日起至本判决确定的履行期限内被告实际履行之日止的利息，2013年11月6日至2014年11月5日之间的利息以1551440元为基数计算；2014年11月6日以后的利息以1334240元（1551440元-217200元）为基数计算，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。
四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费9381元，由被告唐山市曹妃甸区唐某房地产开发有限公司负担。

审判长：张瑞福

书记员：孟洁