郁某与卢某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：郁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：诸天明，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。
　　被告：卢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。
　　委托诉讼代理人：何凯东，上海浦瑞律师事务所律师。
　　原告郁某与被告卢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告郁某及其委托诉讼代理人诸天明，被告卢某某及其委托诉讼代理人何凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告郁某向本院提出诉讼请求：1、判令自2019年3月1日起解除郁某与卢某某签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》，卢某某将承租的位于上海市嘉定区棋盘路XXX号-1房屋(以下称系争房屋)返还郁某；2、判令卢某某支付自2017年2月10日至2019年2月28日止的房屋租金人民币(以下币种同)64,600元(计算方式为2017年2月10日至2019年2月28日期间卢某某应付租金共计151,300元，扣除卢某某已付租金及押金86,700元，得出卢某某剩余应付未付租金为64,600元)；3、判令卢某某支付自2019年3月1日起至实际搬离之日止的实际使用费(按合同约定租金计算)；4、判令卢某某支付违约金76,964.4元(计算方式为剩余租期即2019年3月1日至2022年3月31日期间租金总额为256,548元，以上剩余租期租金的30%即为违约金76,964.4元)。事实与理由：2017年2月6日，郁某与卢某某签订《嘉定雅苑新e街租赁合同》一份，约定卢某某向郁某承租系争房屋，建筑面积为29.8平方米，租赁期限自2017年2月10日至2022年3月31日止(其中2017年2月10日至2017年3月31日为装修免租期)。合同另对租金标准、租金支付方式、双方的权利义务、违约责任、合同的变更和解除等作出约定。合同签订后，郁某按约将系争房屋交付卢某某使用，但卢某某仅支付了租金86,700元及保证金18,000元后却未按约支付相应租金。为此郁某曾于2019年1月23日向卢某某发函催要租金，但未果。郁某迫于无奈再次于2019年2月1日发函通知卢某某解除双方签订的租赁合同。因卢某某的行为已经损害了郁某的合法权益，故郁某涉诉。
　　被告卢某某辩称，不同意郁某的全部诉讼请求。郁某与卢某某之间的租赁合同已于2018年12月31日解除，卢某某已搬离系争房屋，故不存在房屋返还问题。双方约定的免租期为11个月，故租金起算日期应为2018年3月1日，按照该日期起算租金，卢某某并未欠付租金，亦不存在实际使用费。合同约定的违约金标准过高，且存在显失公平的情况，故对郁某主张的违约金亦不予认可。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月6日，郁某(甲方)与卢某某(乙方)签订《嘉定雅苑新e街租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，该房屋建筑面积为29.8平方米；乙方承诺租赁该房屋用于经营餐饮，品牌名称为龙门花甲；甲、乙双方约定，甲方于本合同签订之后，即2017年2月10日前向乙方交付该房屋，该房屋的租赁期自交付日起，经装修期期满后5年之日止，即2017年4月1日起至2022年3月31日止；装修免租期从本合同约定的交付日期开始计算；甲方同意给予乙方自该房屋交付日起约50天的装修免租期，即2017年2月10日至2017年3月31日，乙方无须承担该装修免租期内的租金，但在装修免租期内乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用；自合同生效的首日起，该房屋的租金按照下述规定计算：固定租金(含物业费)，第一个租金计收年度(2017年4月1日至2018年3月31日)的每个日历月固定租金为6,000元，第二个租金计收年度(2018年4月1日至2019年3月31日)的每个日历月固定租金为6,300元……；乙方应于合同签订5日内，向甲方支付该房屋1个月的首期固定租金即6,000元，其后每1个月的固定租金，应由乙方于每1个月中第一个月的第一个工作日之前向甲方提前付清，如支付的首期固定租金中第一个月对应的期间结束后首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期满不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据上述4.3款规定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算即(月租金*12/365天)；乙方应于本合同签订后5日内向甲方支付房屋租赁保证金18,000元；本合同签订生效后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求承担下述10.2款条款的违约金外，还有权没收乙方的保证金；出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期是否届满)均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1款规定的装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或广告推广费，此外，乙方还须向甲方支付剩余租期租金和物业管理费总额的30%作为违约金(不得低于当期3个月月租金和物业管理费的总额)；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方需根据本合同10.2条承担相应违约责任：……(4)乙方逾期支付租金或/和本合同约定其他任何费用超过一个月的……。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订当日，郁某将系争房屋交付卢某某。租赁期间，卢某某支付了押金18,000元，并支付租金86,700元。2019年1月初，卢某某从系争房屋内搬离并将钥匙返还郁某。2019年1月24日，因卢某某欠付租金，郁某向卢某某发出催款通知催讨租金。此后，因卢某某仍未支付租金，郁某于2019年2月1日向卢某某发出解除合同通知，称从即日起解除与卢某某签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》，并要求卢某某在收到通知后立即从系争房屋内迁出并支付至实际搬离之日止的相应租金及费用。卢某某于2019年2月2日收到上述解除合同通知。后卢某某仍未支付租金，故郁某起诉来院。
　　另查，系争房屋的权利人为上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司。2016年10月18日，上海市嘉定区建设工程(集团)有限公司(甲方)与郁某(乙方)签订《嘉定雅苑新e街租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区棋盘路XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止。双方另于2017年2月28日签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方在租赁期间将多余商业面积分割转租给他人使用，转租期限不得超出乙方的租赁期限。
　　庭审中，卢某某表示其与郁某自2018年10月开始协商解除合同，因协商未果，卢某某于2019年1月1日将系争房屋内的物品全部搬走，并将系争房屋的钥匙交还给郁某。郁某则表示卢某某搬离系争房屋并交还钥匙的时间为2019年1月3日，目前系争房屋为空置状态。双方均确认未就系争房屋的交还办理房屋交接手续。
　　本院认为，郁某与卢某某签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。庭审中，双方均确认卢某某已搬离并将系争房屋返还郁某，郁某亦起诉要求解除双方签订的租赁合同，故合同继续履行已无必要，郁某主张解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除的时间可以郁某收回系争房屋之日为准。因双方未就房屋返还办理交接手续，卢某某亦未能举证证明其主张的搬离时间，故本院对郁某主张的收回房屋时间即2019年1月3日予以确认，双方签订的租赁合同自该日起解除。对郁某要求卢某某返还房屋的诉讼请求，本院不再处理。关于租金，根据合同约定，郁某给予卢某某的装修免租期为2017年2月10日至2017年3月31日，卢某某辩称双方实际约定的免租期为11个月，故租金起算日期应为2018年3月1日，但郁某对此不予认可，卢某某亦未能就其主张的免租期期间进行举证，故本院对此难以采信，免租期应按照双方合同约定的期间予以确定，卢某某应自2017年4月1日起按约向郁某支付租金。经核算，2017年4月1日至2019年1月3日期间卢某某应付租金129,321元，扣除卢某某已付租金86,700元以及押金18,000元，卢某某还应支付租金24,621元。关于实际使用费，因卢某某已搬离系争房屋，郁某主张使用费于法无据，本院不予支持。由于卢某某擅自中途退租的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。郁某要求卢某某支付免租期期间即2017年2月10日至3月31日的租金，实际上是合同约定的卢某某擅自中途退租的情况下应承担的违约责任，但郁某计算的免租期期间租金有误，本院对此予以纠正，经核算，卢某某应支付郁某免租期租金9,863元。至于郁某主张的剩余租期租金30%的违约金，虽然符合合同约定，但考虑到郁某已及时收回系争房屋，损失有限，卢某某亦提出了违约金过高的抗辩，故本院以实际损失为基础，结合案件实际情况，酌情确定卢某某支付郁某违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告郁某与被告卢某某签订的《嘉定雅苑新e街租赁合同》于2019年1月3日解除；
　　二、被告卢某某应于本判决生效之日起十日内给付原告郁某租金24,621元；
　　三、被告卢某某应于本判决生效之日起十日内给付原告郁某免租期期间租金9,863元；
　　四、被告卢某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告郁某违约金2万元；
　　五、原告郁某的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费3,131.3元，减半收取1,565.65元，由原告郁某负担764元，被告卢某某负担801.65元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：张开红

书记员：朱  雯