邹某某与黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司、刘某某案外人执行异议纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）邹某某，女，43岁。
委托代理人郝敬荣，律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司。
法定代表人李松展，董事长。
委托代理人战城，男，61岁。
被上诉人（原审被告）刘某某，女61岁。
委托代理人韩庆发，黑龙江昌达律师事务所律师。

上诉人邹某某因案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省密山市人民法院（2015）密民初字第893号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人邹某某的委托代理人郝敬荣、被上诉人黑龙江省牡丹江农垦鑫淼房地产开发有限责任公司（以下简称鑫淼公司）的委托代理人战城、被上诉人刘某某的委托代理人韩庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告鑫淼公司系鑫盛小区开发商。邹某某于2009年8月24日，2012年8月9日分二次向鑫淼公司付款，购置鑫盛小区8单元401室76.76平方米住宅一栋。鑫淼公司在收款当日分别出具了收据二张，收据中记载了房屋面积及单价。2013年鑫淼公司将该楼房钥匙交付于邹某某。但因该楼盘未进行竣工验收，邹某某未要求鑫淼公司交付房屋手续及办理房屋产权手续。但邹某某取得了该房屋的所有权。2014年，鑫淼公司因欠被告刘某某债务，刘某某向本院起诉。本院在审理本案过程中，根据刘某某的申请，于2014年3月25日作出财产保全裁定，将诉争房屋予以查封。后邹某某在案件执行过程中得知此事，并于2014年12月12日向密山法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。后密山法院执行局于2015年5月20日，以该房屋未实际交付，邹某某亦未提供双方签订的合法有效的买卖合同为由，认为邹某某的异议理由不具备中止执行的法定情形，并作出（2015）密法执异字第3号执行裁定书，驳回了邹某某的异议申请。邹某某不服，向本院起诉，要求解除对密山市鑫盛小区B栋9单元301室的查封。刘某某对邹某某的陈述提出异议，称因邹某某在起诉状中自认其未要求被告鑫淼公司交付房屋，应认定诉争房屋未向邹某某交付。且刘某某在起诉鑫淼公司提出财产保全时，是在房产部门对诉争房屋已进行预售登记过程中进行的保全查封。且将查封裁定送达房产部门以及鑫淼公司，并张贴在该房屋门上。邹某某在交纳房款后近二年，且该房屋可以办理预售登记时，未及时主张办理，对此存在过错。因此邹某某的诉请，不符合法律规定，应依法驳回邹某某的起诉。在审理中，邹某某提供了鑫淼公司分别于2009年8月24日、2012的8月9日向其出具购楼收据二张，以及取暖费票据三张、电费票据4张、水费票据1张、电表费用票据1张。证明邹某某已向鑫淼公司交纳了全部购房款，取得该房屋所有权，并对该房屋进行管理的事实。刘某某对邹某某提供的二份交款票据均提出异议，称两份交款票据之间所载明的房屋面积不相符，2009年票据中记载的房屋面积为74.69平方米，而2012年票据中记载的房屋面积为76.76平方米，面积不一致，不能确定为同一房屋。另外，鑫淼公司未出庭，无法核实交款票据的真实性。如真实，亦为双方因房屋买卖合同而发生的债权债务关系，而非因此取得了房屋的所有权。刘某某对其它9份票据亦提出异议，称该票据中记载的日期均在法院查封房屋的时间之后，不能确定邹某某在法院查封诉争房屋时鑫淼公司已向邹某某交付了房屋的事实。又因邹某某在诉状中已表述鑫淼公司未向其交付房屋，何来的取暖费票据。
原审法院认为，原告邹某某虽坚持购买了被告鑫淼公司所有的诉争房屋，并提供了两份购房收据证实其向鑫淼公司交纳了全部购房款，并称鑫淼公司已向其交付了诉争房屋。因此取得了房屋的所有权，被告刘某某对此提出异议。经审查，邹某某提供了两份交款收据中，记载的房屋面积不符，邹某某在审理时未提出合理解释，亦未提供购房双方就诉争房屋签订的买卖合同等证据，证实两份收据中交纳的房款均系本案诉争房屋房款的证据，无法确定鑫淼公司出具的两份交款票据中记载的钱款即为本案诉争房屋的全部购房款的事实。故邹某某主张其已交纳全部购房款的主张，不能认定。另外，邹某某虽称鑫淼公司已向其交付了房屋，在审理中，邹某某提供了交纳取暖、水、电费以及电表票据等九份票据，证实其对诉争房屋进行管理的事实。经审查，该九份票据中，唯一一份2013年10月30日交纳2013年度取暖费2303元票据的交费时间在本院查封房屋的时间之前，且交纳取暖费不能表示其已对诉房屋进行实际管理的事实。另，邹某某亦未能提供其它本院查封房屋前鑫淼公司已向其交付诉争房屋的证据，故该主张亦不能认定。又因，房屋预售登记是对房屋权属的预登记，邹某某在诉争房屋能够办理预售登记，且其他购房者已办理预售登记的前提下，怠于行使权利，对诉争房屋被查封亦存在过错。故邹某某的主张均不符合中止执行的法定情形。因此，邹某某要求解除对诉争房屋查封的主张不予支持。鑫淼公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告邹某某的诉讼请求。
二审另查明，邹某某没有证据证明其取得了该房屋的所有权。其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，结合上诉人在密山市人民法院作出执行裁定后向法院起诉时起诉状中明确写明“由于鑫淼公司的楼房至今并未竣工验收，原告并未要求其交付房屋及办理相关手续”，对此上诉人不能作出合理解释，故上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元（上诉人已交纳），由上诉人邹某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　王立丽审判员刘兆宇代理审判员朱玉丹

书记员：马 琳 琳