邹文彬诉陈某某、李某房屋租赁合同纠纷民事判决书

邹文彬
邹斯波
张新龙（湖北江汉律师事务所）
陈某某
黄翔（湖北潜江法律援助中心）
李某

上诉人（原审被告、反诉原告）邹文彬，自由职业者。
委托代理人邹斯波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业者。系邹文彬之父。
委托代理人张新龙，湖北江汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈某某，退休职工。
委托代理人黄翔，潜江市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）李某，自由职业者。
上诉人周文彬因与被上诉人陈某某、李某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日作出（2013）鄂汉江中民二终字第00087号民事裁定，以违反法定程序发回重审。2014年9月12日，湖北省潜江市人民法院重审后作出（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决，邹文彬不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员魏天红担任审判长，与代理审判员任婕、刘汝梁组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人周文彬的委托代理人邹斯波、张新龙，被上诉人陈某某及其委托代理人黄翔，被上诉人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月8日，原审法院就陈某某与李某、邹文彬之间的房屋租赁合同纠纷作出（2013）鄂潜江民初字第02284号民事判决书后，邹文彬不服该判决提出上诉。经湖北省汉江中级人民法院审理后，以“原审判决违反法定程序”为由裁定撤销上述判决，发回原审法院重审。在重审期间，邹文彬以陈某某违反与其达成的“将本案争议的房屋长期租赁给邹文彬使用，待李某的一年期合同到期后，由陈某某与邹文彬重新签订新的房屋租赁合同”的口头协议的约定，于租赁期间届满后拒绝与其续签租房合同，并强行切断该租赁门店的电源，致其无法继续经营，造成其76200元经济损失等为由向原审法院提起反诉，要求判令陈某某赔偿经济损失76200元（租赁门店装修费49500元、加盟费12900元、专用电脑收银设备费7800元、货物损失费6000元）；判令陈某某与李某连带返还门面转让费22000元。
本院认为，邹文彬所举证据一中录音资料的真实性无法核实，录音及情况说明的内容不能达到证明目的，对该组证据不予采信；邹文彬所举证据二，证人的出庭证言不能达到证明目的，与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。陈某某所举证据中2013年12月19日的一组照片仅能证明邹文彬之父邹斯波当天进入租赁门店的事实；2014年6月4日的一组照片，因邹文彬对拆招牌的事实无异议，对该部分事实依法予以认可，结合该组照片，可以看出2014年6月4日租赁门店卷闸门处于被锁上的状态。
二审查明，陈某某在庭审中自认，于2014年6月1日在租赁门店卷闸门下端两旁各增加了一把锁。2015年3月27日，在本院工作人员的见证下，邹文彬的委托代理人邹斯波将涉案门店卷闸门及玻璃门钥匙交给陈某某，将门店内空调及“怡佳仁”标识拆除，将电脑、收银机、电子秤等物品搬走。随后，陈某某与邹斯波签订了一份《门面移交协议》，将上述移交事宜予以确定。
原审查明的其他事实属实，依法予以确认。
本院认为，结合邹文彬的上诉主张及陈某某、李某的答辩意见，现将本案的争议焦点归纳如下:（一）陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定；（二）陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定；（三）陈某某主张的租金损失应否得到支持；（四）邹文彬的反诉请求是否有事实和法律依据；（五）原审程序是否违法。针对上述争议焦点，分析评判如下:
（一）陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定的问题
本院认为，陈某某与李某签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为六个月，即从2012年7月20日起至2013年1月19日止。结合该合同中补充说明的内容可以看出，六个月合同期满后，李某可以按照原合同权利义务续租六个月，届时必须终止该合同的执行，制定新合同调整租金。双方履行合同的过程中，李某于2012年8月15日在征得陈某某同意后，将所承租的门店转让给邹文彬。前述合同中的补充内容并未实际履行。因此，应认定陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限是六个月。
（二）陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定的问题
本院认为，邹文彬虽主张陈某某于2013年9月24日至10月2日之间将租赁门店上锁，但未能提交相应的证据证实其主张。结合陈某某所举的2014年6月4日的一组照片，可以看出当时租赁门店卷闸门下方两旁各有一把门锁。陈某某在庭审中，认可该二把门锁是由其于2014年6月1日所加。陈某某的陈述与照片的内容相吻合，据此应认定陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间为2014年6月1日。
（三）陈某某主张的租金损失应否得到支持的问题
本院认为，陈某某向邹文彬出具的租金收条的内容表明，双方的租赁期限为半年（从2013年1月20日起至2013年7月19日止）。在租赁期限即将届满时，邹文彬于2013年6月21日向陈某某发出《门面转让告知书》，要求将所租门面转租给第三人。陈某某收到该告知书后，于2013年6月26日予以书面回复，表示将于租赁期间届满后终止双方的合同关系，要求邹文彬于租赁期间届满当日将租赁门店交还陈某某。由此可见，邹文彬与陈某某并未续签合同，双方的合同关系于租赁期间届满之日终止，邹文彬应于2013年7月19日向陈某某返还租赁门店。
邹文彬上诉认为，陈某某采取吵闹和拉闸停电的方式，阻止其使用承租门店。邹文彬未向本院提交相应证据证明该主张，对该主张依法不予支持。邹文彬未依约返还租赁物，继续占有使用租赁物直至陈某某将租赁门店上锁。陈某某的上锁行为导致邹文彬无法继续占有使用租赁物，此后的租金损失应由陈某某自行承担。邹文彬应向陈某某承担从租赁期限届满的次日（即2013年7月20日）起至陈某某将该出租门店上锁的前一日（即2014年5月31日）止的租金损失，租金损失的计算标准为27.62元／天（5000元÷181天），租金损失数额为8727.92元（27.62元／天×316天）。
（四）邹文彬的反诉请求是否有事实和法律依据的问题
本院认为，李某征得陈某某同意后将承租门店转让给邹文彬，并收取了22000元门面转让费。在陈某某与李某签订的租赁合同约定的租赁期满的次日，邹文彬直接向陈某某交纳了随后的半年的租金，陈某某向邹文彬出具收条，明确约定租赁期限为半年。上述行为均系各方当事人的真实意思表示，应依约行使权利，履行义务。租赁期限即将届满时，邹文彬向陈某某提出转租要求，陈某某以书面形式不予同意，并要求邹文彬于租赁期限届满时返还租赁门店。租赁期限届满时，双方的合同已履行完毕。邹文彬要求陈某某与李某连带返还门面转让费，要求陈某某赔偿装修费、加盟费、设备费、货物损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
（五）原审程序是否违法的问题
本院认为，邹文彬向原审法院提出鉴定申请，原审法院认为申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，依法不予准许。原审卷宗及民事判决书中对此均予以载明。邹文彬关于原审法院对其鉴定申请一直不置可否的上诉主张，与二审查明的事实不符，对其主张依法不予支持。
综上，原审判决认定事实部分不清、实体处理部分不当，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  的规定，判决如下:
一、撤销湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决；
二、上诉人邹文彬将位于潜江市园林办事处建设街50号一楼（由北向南）第二间房屋返还给被上诉人陈某某（已履行）；
三、上诉人邹文彬于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人陈某某房屋租赁损失8727.92元；
四、驳回被上诉人陈某某的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人邹文彬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，反诉案件受理费2250元，按一审判决承担。二审案件受理费2446元，由上诉人邹文彬负担。
本判决为终审判决。

本院认为，邹文彬所举证据一中录音资料的真实性无法核实，录音及情况说明的内容不能达到证明目的，对该组证据不予采信；邹文彬所举证据二，证人的出庭证言不能达到证明目的，与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。陈某某所举证据中2013年12月19日的一组照片仅能证明邹文彬之父邹斯波当天进入租赁门店的事实；2014年6月4日的一组照片，因邹文彬对拆招牌的事实无异议，对该部分事实依法予以认可，结合该组照片，可以看出2014年6月4日租赁门店卷闸门处于被锁上的状态。
二审查明，陈某某在庭审中自认，于2014年6月1日在租赁门店卷闸门下端两旁各增加了一把锁。2015年3月27日，在本院工作人员的见证下，邹文彬的委托代理人邹斯波将涉案门店卷闸门及玻璃门钥匙交给陈某某，将门店内空调及“怡佳仁”标识拆除，将电脑、收银机、电子秤等物品搬走。随后，陈某某与邹斯波签订了一份《门面移交协议》，将上述移交事宜予以确定。
原审查明的其他事实属实，依法予以确认。
本院认为，结合邹文彬的上诉主张及陈某某、李某的答辩意见，现将本案的争议焦点归纳如下:（一）陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定；（二）陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定；（三）陈某某主张的租金损失应否得到支持；（四）邹文彬的反诉请求是否有事实和法律依据；（五）原审程序是否违法。针对上述争议焦点，分析评判如下:
（一）陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限如何认定的问题
本院认为，陈某某与李某签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为六个月，即从2012年7月20日起至2013年1月19日止。结合该合同中补充说明的内容可以看出，六个月合同期满后，李某可以按照原合同权利义务续租六个月，届时必须终止该合同的执行，制定新合同调整租金。双方履行合同的过程中，李某于2012年8月15日在征得陈某某同意后，将所承租的门店转让给邹文彬。前述合同中的补充内容并未实际履行。因此，应认定陈某某与李某签订的房屋租赁合同的租赁期限是六个月。
（二）陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间如何认定的问题
本院认为，邹文彬虽主张陈某某于2013年9月24日至10月2日之间将租赁门店上锁，但未能提交相应的证据证实其主张。结合陈某某所举的2014年6月4日的一组照片，可以看出当时租赁门店卷闸门下方两旁各有一把门锁。陈某某在庭审中，认可该二把门锁是由其于2014年6月1日所加。陈某某的陈述与照片的内容相吻合，据此应认定陈某某将涉案租赁门店卷闸门上锁的时间为2014年6月1日。
（三）陈某某主张的租金损失应否得到支持的问题
本院认为，陈某某向邹文彬出具的租金收条的内容表明，双方的租赁期限为半年（从2013年1月20日起至2013年7月19日止）。在租赁期限即将届满时，邹文彬于2013年6月21日向陈某某发出《门面转让告知书》，要求将所租门面转租给第三人。陈某某收到该告知书后，于2013年6月26日予以书面回复，表示将于租赁期间届满后终止双方的合同关系，要求邹文彬于租赁期间届满当日将租赁门店交还陈某某。由此可见，邹文彬与陈某某并未续签合同，双方的合同关系于租赁期间届满之日终止，邹文彬应于2013年7月19日向陈某某返还租赁门店。
邹文彬上诉认为，陈某某采取吵闹和拉闸停电的方式，阻止其使用承租门店。邹文彬未向本院提交相应证据证明该主张，对该主张依法不予支持。邹文彬未依约返还租赁物，继续占有使用租赁物直至陈某某将租赁门店上锁。陈某某的上锁行为导致邹文彬无法继续占有使用租赁物，此后的租金损失应由陈某某自行承担。邹文彬应向陈某某承担从租赁期限届满的次日（即2013年7月20日）起至陈某某将该出租门店上锁的前一日（即2014年5月31日）止的租金损失，租金损失的计算标准为27.62元／天（5000元÷181天），租金损失数额为8727.92元（27.62元／天×316天）。
（四）邹文彬的反诉请求是否有事实和法律依据的问题
本院认为，李某征得陈某某同意后将承租门店转让给邹文彬，并收取了22000元门面转让费。在陈某某与李某签订的租赁合同约定的租赁期满的次日，邹文彬直接向陈某某交纳了随后的半年的租金，陈某某向邹文彬出具收条，明确约定租赁期限为半年。上述行为均系各方当事人的真实意思表示，应依约行使权利，履行义务。租赁期限即将届满时，邹文彬向陈某某提出转租要求，陈某某以书面形式不予同意，并要求邹文彬于租赁期限届满时返还租赁门店。租赁期限届满时，双方的合同已履行完毕。邹文彬要求陈某某与李某连带返还门面转让费，要求陈某某赔偿装修费、加盟费、设备费、货物损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
（五）原审程序是否违法的问题
本院认为，邹文彬向原审法院提出鉴定申请，原审法院认为申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，依法不予准许。原审卷宗及民事判决书中对此均予以载明。邹文彬关于原审法院对其鉴定申请一直不置可否的上诉主张，与二审查明的事实不符，对其主张依法不予支持。
综上，原审判决认定事实部分不清、实体处理部分不当，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  的规定，判决如下:

一、撤销湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00710号民事判决；
二、上诉人邹文彬将位于潜江市园林办事处建设街50号一楼（由北向南）第二间房屋返还给被上诉人陈某某（已履行）；
三、上诉人邹文彬于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人陈某某房屋租赁损失8727.92元；
四、驳回被上诉人陈某某的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人邹文彬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，反诉案件受理费2250元，按一审判决承担。二审案件受理费2446元，由上诉人邹文彬负担。

审判长：魏天红
审判员：任婕
审判员：刘汝梁

书记员：谢筱