邵某某与宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：邵某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省汕头市澄海区。委托代理人：袁绪令、张磊，湖北三雄律师事务所律师（特别授权）。被告：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，住所地宜昌市开发区大连路33号（展示中心内）。统一社会信用代码91420500695143744M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师（特别授权）。

原告邵某某向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告为原告及时办理房产证；2.要求被告赔偿原告逾期交房的违约金，从2015年11月30日至竣工交付使用备案证备案，具备交房之日止，按照合同约定的逾期交房每日房款总额的万分之一进行赔偿（598431×0.0001/天×实际逾期交房天数）；3.要求被告赔偿原告逾期办理不动产权证书的违约金，从2016年5月14日交齐办证资料和税费后180个工作日（即2017年2月4日）第二日起，至实际办完不动产权证书之日止，按照2016年同期银行贷款利率4.75%的1.3倍进行赔偿（598431×4.75%×1.3÷365×实际逾期办证天数）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月24日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“清风华园”5号楼1-804，面积129平方米，单价4639元，总价598431元。该合同第九条明确约定被告应当在2015年11月30日前，将商品房交付原告使用。第十条约定被告逾期交房按日向原告已交付房款的万分之一支付违约金，被告出售给原告的住房至今没有竣工交付使用备案证，不具备交房条件。补充协议第六条约定被告需在原告提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内把房产证办理完毕，但时至今日被告仍未将房产证办理完毕，补充协议中未约定被告逾期办理房产证的违约计算方式，原告按照2016年同期银行贷款利率4.75%的1.3倍主张逾期办证违约损失。因此原告提起诉讼，请求法院支持其诉请。被告和艺公司辩称：1.原告要求办证的请求正在逐渐办理；2.清风华园5号楼已于2016年1月5日竣工备案；3.逾期办证违约金应遵循商品房买卖合同第十五条“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定。经审理查明，2015年6月24日，原告邵某某与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同编号0284492，合同约定原告向被告购买清风华园5号楼1座1单元8层010804号房屋，房屋面积129平方米，单价为每平方米4639元，总金额为598431元。合同正文第九条约定房屋交付期限及条件为“1、出卖人应当在2015年11月30日前，将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。双方在签订合同同时，签订了合同附件六，作为补充协议。第六条关于办理产权登记手续的补充约定“如乙方委托甲方或甲方确定的代办机构代为办理房地产权属证书的，自乙方向甲方或甲方确定的代办机构签署授权委托书，提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内办理完毕”。同时还约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款598431元。2016年1月5日，清风华园5号楼办理了竣工交付使用备案证。2016年1月11日，被告在三峡晚报上公告通知5号楼购房者前来办理房屋交接手续。2016年5月14日，原告办理了房屋交接，并于当日向被告支付了契税、维修基金、印花税、工本费等各项税费合计22609元，该房房产证至今未办理完毕。上述事实，有经庭审举证、质证，本院审核确认的《商品房买卖合同》（含补充协议）、购房发票、收据（契税等）、竣工备案信息表、当事人陈述等证据予以证实。
原告邵某某与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邵某某及委托代理人袁绪令、被告委托代理人彭雅雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告邵某某与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。2016年1月5日，清风华园5号楼办理了竣工交付使用备案证，2016年1月11日，被告公告购房者前来办理房屋交接手续，原告逾期至2016年5月14日才办理了房屋交接，故逾期交房日期自2015年12月1日起至2016年1月11日止，共计41天。所以，被告应支付逾期交房违约金2454元（598431×0.0001/天×41）。补充协议约定了被告为原告办理产权证书的条件和时间，原告已履行合同约定的支付被告办证税费等义务，被告迄今仍未为原告办理产权证书，构成违约，被告应继续为原告办理产权证书并支付逾期办证违约金。原告2016年5月14日交付相关费用，根据合同约定，被告应在2017年2月4日之前办理完毕不动产证书，逾期应支付逾期办证违约金。被告认为商品房买卖合同约定了逾期办证“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，原告认为该约定显失公平，请求本院予以调整。因商品房买卖合同系被告提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体本案而言，违约金数额的确定，应当考虑当事人的合同约定，及违约情节等因素，一方当事人的违约程度越重，承担相应的违约责任也应更重，否则不能体现违约责任的惩罚性，不利于倡导诚实守信的商业道德。商品房买卖合同对被告逾期办证的违约金为一不变标准，不变数额（根据房屋价款对各买受人则有所不同），也就是说，不论被告逾期一天办证，还是逾期一年办证，或者是逾期多年办证，法律后果均是一样。如认定该约定有效，则理论上可能导致出卖人无限期拖延办证的可能，严重损害买房人的权益。对比买房人逾期提交办理产权登记的资料或预交税费的违约责任来看，合同预定：“如乙方未按照本项前述约定提交资料或者预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金…”。很显然，格式合同约定了明显不对等的违约责任，属于前述法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，有违公平原则，应否定其效力。因此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定确定买房人的损失，即计算方式为（598431×6%÷365×实际逾期办证天数）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效之日起六十日内协助原告邵某某办理商品房产权证书。二、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效之日起十日内支付原告邵某某逾期交房违约金2454元。三、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司内支付原告邵某某逾期办证违约金（以598431元为基数自2017年2月5日起至涉诉商品房产权证书登记之日止按年利率6%计算）。四、驳回原告邵某某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取373元（原告已预交），由被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　高云环

书记员：高梦凡