邵某、孙某某诉湖北博某房地产投资开发有限公司合同纠纷民事判决书

邵某
孙某某
刘尚友（湖北祥鑫律师事务所）
湖北博某房地产投资开发有限公司
魏益明（湖北王府律师事务所）

上诉人（原审原告）邵某，下岗职工。
上诉人（原审原告）孙某某，下岗职工，系邵某之妻。
上述二
上诉人的
委托代理人刘尚友，湖北祥鑫律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）湖北博某房地产投资开发有限公司，住所地钟祥市郢中街办襄汉路。
法定代表人李红山，该公司董事长。
委托代理人魏益明，湖北王府律师事务所律师，一般代理。
上诉人邵某、孙某某因与被上诉人湖北博某房地产投资开发有限公司（以下简称博某公司）合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2014）鄂钟祥民二初字第00093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邵某、孙某某及共同委托代理人刘尚友到庭参加诉讼。被上诉人博某公司经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，邵某、孙某某作为买受人与博某公司作为出卖人签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同主要约定:邵某、孙某某购买博某公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路明珠花园第1幢2单元10层1004号房，该商品房建筑面积为114.94平方米，单价为每平方米2088.05元，总金额为人民币24万元；出卖人在2013年7月30日将商品房交付买受人使用，自该合同约定的交房期限届满之日起180日内共同向房屋登记机构申请办理商品房屋所有权转移登记手续。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了明确约定。2013年6月17日，博某公司向邵某、孙某某出具收据一份，收据载明的交款单位为邵某、孙某某，收款方式为转帐，金额为人民币24万元，收款事由为购房款，并加盖博某公司明珠花园财务专用章。同日，邵某、孙某某通过中国建设银行钟祥大桥支行转账给博某公司5万元。同日，邵某、孙某某作为甲方与博某公司作为乙方签订了《预付购房款购房补充协议》，协议约定:甲方预付15万元，按照预付一年的时间约定乙方付给甲方预付房款优惠9万元；一年到期后，乙方有权退还收据的全部金额给甲方，甲方应退还乙方房屋，如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续；房屋交付之后，乙方将装修钥匙留一把在售楼部，其余钥匙交给甲方，如乙方有顾客购买成交此房，必须先同甲方商量，征得甲方同意可另行换房，如达不成协议，乙方可按实际时间退还甲方本金和优惠金额，乙方退还本金和实际优惠金额后，甲方应无条件退房和办理有关手续，如甲方要求要房，需按市场价格成交。合同签订后，博某公司已按约定交付房屋钥匙，但未按约定为邵某、孙某某办理产权证书，邵某、孙某某遂向原审法院提起诉讼，请求法院依法确认邵某、孙某某与博某公司签订的《荆门市商品房买卖合同》合法有效，责令博某公司立即到房地产管理部门为邵某、孙某某所购买的“明珠花园”一幢2单元10层1004房依法办理预售合同登记备案，并为邵某、孙某某办理房屋所有权证及其土地使用权证，本案诉讼费由博某公司承担。庭审中，因双方当事人意见存在分歧，致调解未能达成一致。
另查明，博某公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经原审法院向相关主管部门核实，其商品房预售许可证已作废。还查明，博某公司开发的“明珠花园”项目价值1500万元的房地产于2014年2月21日因借款合同纠纷被荆门市中级人民法院查封。
原审法院认为，邵某、孙某某与博某公司虽然签订了《荆门市商品房买卖合同》和《预付购房款购房补充协议》，对买卖双方的权利义务、违约责任等作了明确约定，并出具了购房款收据，但其签订的补充协议内容属于借款抵押担保条款，不符合商品房销售交易习惯，且博某公司用于借款抵押担保的房屋在房管部门也没有登记备案。双方当事人签订购房合同时没有真实买卖房屋的意愿，邵某、孙某某仅仅是想获得实现债权的保障，博某公司签订此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为借贷担保法律关系。邵某、孙某某主张的法律关系与原审法院审理查明的事实不一致，本案在审理过程中，已释明邵某、孙某某可以变更诉讼请求，但邵某、孙某某坚持不同意变更。故邵某、孙某某要求确认双方签订的商品房买卖合同有效、要求办理预售合同登记备案和房屋产权证、土地使用权证的理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:驳回原告孙某某、邵某的诉讼请求。案件受理费4900元，由孙某某、邵某负担。
一审判决后，上诉人邵某、孙某某不服，上诉称，1、原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误。2、上诉人系在博某公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同。3、原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判《荆门市商品房买卖合同》合法有效，并由博某公司承担本案一、二审诉讼费。
本院认为，2013年6月3日，邵某、孙某某与博某公司签订《荆门市商品房买卖合同》。2013年6月22日，邵某、孙某某与博某公司签订《预付购房款购房补充协议》，约定:“一年到期后，乙方（即博某公司）有权退还收据的全部金额给甲方（即邵某、孙某某），甲方应退还乙方房屋。如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续。”上述两份合同中关于房屋买卖、交付的约定，实为以房屋作为博某公司债务的担保，邵某、孙某某与博某公司并无房屋买卖的真实意思。故上诉人邵某、孙某某认为“原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳，但邵某、孙某某可向博某公司另行主张债权。
《中华人民共和国民法通则》第五条  规定:“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”经查，邵某、孙某某与博某公司签订《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款购房补充协议》时，博某公司具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，但相关主管部门后将该证予以作废。同时，“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故诉争房屋不属受法律保护的合法财产。上诉人邵某、孙某某认为其系在博某公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人邵某、孙某某认为原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。经查，博某公司的“明珠花园”项目确未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但博某公司曾具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，该商品房预售许可证后被相关主管部门予以作废。原审法院依法查明的上述事实均属实，并不存在矛盾。故上诉人邵某、孙某某的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900.00元，由上诉人邵某、孙某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，2013年6月3日，邵某、孙某某与博某公司签订《荆门市商品房买卖合同》。2013年6月22日，邵某、孙某某与博某公司签订《预付购房款购房补充协议》，约定:“一年到期后，乙方（即博某公司）有权退还收据的全部金额给甲方（即邵某、孙某某），甲方应退还乙方房屋。如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续。”上述两份合同中关于房屋买卖、交付的约定，实为以房屋作为博某公司债务的担保，邵某、孙某某与博某公司并无房屋买卖的真实意思。故上诉人邵某、孙某某认为“原审法院认定双方没有买卖房屋的意愿，实为借贷担保，系认定事实错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳，但邵某、孙某某可向博某公司另行主张债权。
《中华人民共和国民法通则》第五条  规定:“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”经查，邵某、孙某某与博某公司签订《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款购房补充协议》时，博某公司具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，但相关主管部门后将该证予以作废。同时，“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故诉争房屋不属受法律保护的合法财产。上诉人邵某、孙某某认为其系在博某公司的商品房预售许可证有效期间，善意签订的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人邵某、孙某某认为原审法院同时认定“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证已作废，存在自相矛盾。经查，博某公司的“明珠花园”项目确未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但博某公司曾具有“明珠花园”项目的商品房预售许可证，该商品房预售许可证后被相关主管部门予以作废。原审法院依法查明的上述事实均属实，并不存在矛盾。故上诉人邵某、孙某某的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900.00元，由上诉人邵某、孙某某负担。

审判长：董菁菁
审判员：李园园
审判员：邱泉

书记员：曾靖