邱某某与李秋元、张安国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：邱某某，教师。
委托代理人：邱保庆，委托代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；参加诉讼；代为进行调解或和解。
委托代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211200310695909。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：李秋元，农民。现因犯诈骗罪在武昌监狱服刑。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张安国，医生。
委托代理人张红兵。委托代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；参加诉讼；代为进行调解或和解。

上诉人邱某某为与被上诉人李秋元、张安国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人邱某某的委托代理人邱保庆、贺国兵；被上诉人李秋元、张安国的委托代理人张红兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2002年10月26日之前，张安国租赁李秋元位于浠水县清泉镇双桥北路相邻于余双印、万里明的房屋中的一间门面做药铺。2002年10月26日，张安国与李秋元订立了一份《旧屋门面买卖合同书》，付金林作为公证人在该合同上签名。合同约定：李秋元将其私有的位于浠水县清泉镇双桥北路的门面一间（即张安国原租赁门面）卖给张安国。面积约40平方米，共墙体产权各半，价款五万元，李秋元负责为张安国包办“三证”（土地证、房产证、契税证），其所需费用由李秋元负担，李秋元保证此门面在卖给张安国之前，未卖给他人，未作抵押，无产权纠纷，否则李秋元必须退还全部购房款，并向张安国赔偿一万元。李秋元交给张安国三证后，张安国应于一周内付清余款13000元。三个月内李秋元未办妥三证，张安国可自行办理，不再向李秋元交付余款。嗣后，张安国分两次付给李秋元购门面款37000元，李秋元亦将其私有的一间门面房屋所有权交付给了张安国。张安国开始对该门面收取租金，并先后将此门面租给乐伟和刘爱华。期间，因需要办理房产证，李秋元又在张安国处拿款11500元，其中向土地局交纳了评估费、出让金共计4000元，但证件一直未办。2006年9月26日，李秋元及其妻与邱某某订立了一份《房屋买卖合同》，李秋元将其在双桥北路的三连三层房屋（含李秋元在2002年10月26日卖给张安国的一间）整体卖给了邱某某，面积约300平方米，价款31万元。合同约定，李秋元应于2006年10月30日前将其上述房产正式交给邱某某，邱某某再付余款10万元。李秋元如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天，按房价总额31万元的千分之一计算违约金。逾期超过一个月，邱某某有权解除合同。解约时，李秋元除将已收的房价款全部退还邱某某外，另应赔偿邱某某经济损失人民币5万元。如邱某某违约亦然。嗣后，李秋元将其原老房产证及土地证交给了邱某某，邱某某在房产等部门也交纳了契税、房屋转让手续费等共计7947元。张安国得知此情况后，即于2006年11月29日向浠水县人民法院提起了诉讼，并申请了财产保全，请求对李秋元所有的位于浠水县清泉镇双桥北路临街面房屋一档（现为粮油店）予以扣押。同日，浠水县人民法院在核实了邱某某的房产证尚未发放的情形下，依法向浠水县房产局送达了协助停止办理该房屋产权证的通知书。
邱某某在买屋之前，知晓张安国已购买一档门面的事实。
原审认为，第一、张安国与李秋元于2002年10月26日订立的买卖房屋合同具有法律效力。一是依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十二条第一款的规定，讼争门面房的登记权利人是李秋元，其享有对该房屋的处分权；张安国、李秋元均系具有完全民事行为能力人，双方买卖私人房屋的意思表示真实，所订立的《旧屋门面买卖合同书》符合法律规定，具有法律效力。二是李秋元据以转让的门面房屋虽然与其他房间构成一个整体，但是，可以不借助其他构筑物独立使用，与其他构筑物在事实上可以区分；按照《城市私有房屋管理条例》第六条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第一款的规定，该间门面房连同该栋建筑物的其他共有人，可以领取按份共有的房屋所有权证和国有土地使用权证，因此，在法律上亦可以区分。三是李秋元辩称与张安国所签合同，其妻子未签字，自己属擅自处理家庭共有财产，其所进行的民事行为无效。根据《中华人民共和国婚姻法》司法解释有关规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。张安国、李秋元签订旧屋门面买卖合同，支付了价款，交付了房屋，历时四年之久，即使反悔，李秋元之妻亦未行使撤销权，故其辩解理由不能成立。四是李秋元辩称其卖给张安国的门面房，在当年因借款而与信用社签订了抵押合同，称买卖标的物存在瑕疵而导致买卖合同无效，张安国、李秋元在买卖房屋合同中约定，李秋元作为出卖人对买卖标的物负瑕疵担保责任，并且李秋元庭审中陈述2006年度信用社借款已清偿，标的物存在瑕疵的情形已消失，故其辩解理由亦不成立。
第二、李秋元、张安国依约履行了自己的义务，张安国已现实占有该处讼争门面房屋，取得该处房屋的所有权。在我国，以不动产登记簿为依据的房屋权属登记制度，在2007年《中华人民共和国物权法》颁布实施才正式确立。此前的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。也就是说，决定所有权变动的是占有的转移而非登记，变更登记仅是对抗要件而非房屋权属变动的要件。据李秋元的法庭陈述，张安国先是租用这间门面房做药铺，后又提出来要买这间门面房。双方遂于2002年10月26日订立《旧屋门面买卖合同书》，张安国依约定分两次给付购房款37000元，余款13000元视合同履行情况再行给付。即2002年10月26日双方订立的《旧屋门面买卖合同书》生效之日，李秋元已经履行了转移占有的义务，张安国取得了该间门面房的所有权。
第三、邱某某与李秋元之间订立的房屋买卖合同除涉及本案争议门面之外的部份具有法律效力。邱某某不能取得讼争门面房的所有权。在2007年《中华人民共和国物权法》颁布实行前，我国实际上施行的是通过转移占有即交付取得不动产所有权的规定。因此，李秋元将其所有的门面房转让给张安国后，虽然仍然被登记为“所有权人”，但事实上并不享有所有权，其将该间门面房亦转让给邱某某的行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，属无权处分。邱某某能否取得该间门面房的所有权，按照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，应考察其是否满足善意取得的要件。而对于可依交付转移所有权的房屋而言，占有即可成为所有权的证明，第三人若想善意取得，仅“相信”房产证或登记簿是不充分的，还应实地查看其占有状态。若未实际查看即相信出卖人有处分权并支付价款，或者虽然实际查看但对所有权状况的认识有故意或重大过失，便不构成善意，不能依善意取得制度获得所有权。本案讼争的门面房在邱某某与李秋元于2006年9月26日订立合同前，已经作为经营用房对外营业，邱某某在实地考察过程中，已获取了该房被张安国购买多年且已收租的事实信息，因此邱某某的行为显然不构成善意买受，客观上存在与李秋元有恶意串通，共同损害张安国合法权益的行为。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益合同无效，故李秋元与邱某某签订的“房屋买卖合同”中，涉及张安国已购买的一档门面的买卖行为无效。
另张安国的反诉实质上是针对邱某某的起诉而进行的答辩意见。
故此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款第㈡项、第五十五条、《中华人民共和国民法通则》第四条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释㈠》第十七条第一款第㈡项、国务院《城市私有房屋管理条例》第六条第二款、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第一款、参照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，遂判决：一、邱某某与李秋元之间于2006年9月26日订立的房屋买卖合同除涉及张安国购买的一档门面房屋之外的部份有效；二、驳回邱某某其他的诉讼请求；三、驳回张安国的反诉请求。
本院经审理查明，2002年10月26日，张安国与李秋元订立了一份《旧屋门面买卖合同书》，付金林作为公证人在该合同上签名。合同约定：李秋元将其私有的位于浠水县清泉镇双桥北路的门面一间卖给张安国。面积约40平方米，共墙体产权各半，价款为五万元。李秋元负责为张安国包办“三证”（土地证、房产证、契税证），其所需费用由李秋元负担。李秋元保证此门面在卖给张安国之前，未卖给他人，未作抵押，无产权纠纷，否则李秋元必须退还全部购房款，并向张安国赔偿一万元。李秋元交给张安国三证后，张安国应于一周内付清余款13000元。三个月内李秋元未办妥三证，张安国可自行办理，不再向李秋元交付余款。双方签订该合同后，李秋元分别于2002年11月26日收取张安国购房款34000元，2003年1月14号收取张安国购房款3000元，并将门面移交给张安国。后因需要办理房产证，李秋元又在张安国处拿款11500元。张安国取得该门面后一直出租给他人使用至今，该门面房屋未办理房屋产权转移到张安国名下的登记手续。
2006年9月26日，李秋元及其妻与邱某某订立了一份《房屋变卖合同》，李秋元将其在双桥北路的三连三层房屋整体卖给了邱某某，面积约300平方米，价款31万元。合同约定，李秋元应于2006年10月30日前将其上述房产正式交给邱某某，邱某某再付余款10万元。李秋元如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天，按房价总额31万元的千分之一计算违约金。逾期超过一个月，邱某某有权解除合同。解约时，李秋元除将已收的房价款全部退还邱某某外，另应赔偿邱某某经济损失人民币5万元。如邱某某违约亦然。后李秋元将该房屋的房产证及土地证交给了邱某某，邱某某在房产等部门也交纳了契税、房屋转让手续费等共计7947元。
因李秋元与邱某某签订的《房屋买卖合同》中包含了卖给张安国的一间，张安国知悉后，于2006年11月29日向浠水县人民法院提起了诉讼，并申请对李秋元所有的位于浠水县清泉镇双桥北路临街面房屋一档（现为粮油店）予以查封。同日，浠水县人民法院在核实了邱某某的房产证尚未发放的情形下，依法向浠水县房产局送达了协助停止办理该房屋产权证的通知。浠水县房产局至今未向邱某某颁发其申请办理的房屋产权登记证。
浠水县人民法院于2007年4月20日对原告张安国与被告李秋元、第三人邱某某房屋买卖合同纠纷一案，作出（2006）浠清民初字第1217号民事判决，判决结果为：1、李秋元继续履行2002年10月26日与张安国订立的旧门面房屋买卖合同。2、驳回张安国的其他诉讼请求。李秋元不服，向本院提起上诉，本院于2007年9月25日作出（2007）黄民一终字第302号民事判决，维持一审判决。2012年1月13日，本院作出（2012）鄂黄冈中监一民再终字第00001号民事裁定，撤销了本院（2007）黄民一终字第302号民事判决和浠水县人民法院（2006）浠清民初字第1217号民事判决，发回浠水县人民法院重审。浠水县人民法院在审理中，以邱某某在本案中已作为原告提起诉讼为由，通知其退出该案的诉讼。2013年11月11日，浠水县人民法院作出（2012）鄂浠水民再字第00006号民事判决，该判决认为：1、张安国与李秋元于2002年10月26日订立的房屋买卖合同具有法律效力。2、张安国、李秋元依约履行了自己的义务，张安国已现实占有该处讼争门面房屋，取得该处房屋所有权。3、按照张安国与李秋元订立的《旧屋门面买卖合同书》第三条的约定，张安国负有自行办理房屋权属转移登记的义务。遂判决：驳回张安国的诉讼请求。张安国不服，向本院提出上诉，本院作出（2014）鄂黄冈中监一民再终字第00002号民事裁定，准许张安国撤回上诉。浠水县人民法院（2012）鄂浠水民再字第00006号民事判决和本院（2014）鄂黄冈中监一民再终字第00002号民事裁定均已发生法律效力。

本院认为，张安国与李秋元于2002年10月26日签订的《旧屋门面买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。因浠水县人民法院作出的（2012）鄂浠水民再字第00006号民事判决，已认定本案诉讼争议的门面房屋的所有权归张安国所有。虽李秋元及其妻与邱某某于2006年9月26日订立了《房屋买卖合同》，但李秋元将已出售并移交给张安国的门面房屋再次出售给邱某某，系李秋元对无权处分的部分房产进行处分的行为，故该处分行为无效。但该合同中涉及张安国的门面房屋之外的部分为有效合同。故上诉人邱某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决结果正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邱某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　杨　静 审判员　倪志勇 审判员　朱　卫

书记员：刘延超