邯郸锦兰童装城有限公司与李永生租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：邯郸锦兰童装城有限公司，住所地：磁县友谊北大街199号。
法定代表人:李学安,该公司董事长。
委托诉讼代理人:王宏瑞,男,该公司员工。
委托诉讼代理人：段海珂，河北匡正律师事务所律师。
被告：李永生，男，1969年5月24日出生，汉族，现住磁县。
委托诉讼代理人：朱希荣（被告妻子），女，1970年10月1日出生，磁县人。
委托诉讼代理人：陈飞鸿，河北滏潮律师事务所律师。

原告邯郸锦兰童装城有限公司（以下简称锦兰有限公司）与被告李永生租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦兰有限公司委托诉讼代理人王宏瑞、段海珂、被告李永生及其委托诉讼代理人朱希荣、陈飞鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦兰有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠交的2017年12月31日之前的租金503100元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年3月2日，原告主管部门磁县童装城管委会作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《磁县童装城（接待中心）租赁合同》。双方约定：甲方将位于童装城内建筑面积为3900平方米自定名为“接待中心”的楼房租赁给被告从事餐饮、住宿、休闲娱乐用途使用。租赁期限为10年，自2010年4月1日起至2020年3月30日止。第一年租金免费，第2至5年租金分别为每月每建筑平方米4元、4元、5元和6元，第6年至第10年租金依照届时童装城内厂房的租赁价格执行，或按市场行情双方另行协商。合同签订之日起10日内交纳第二年租金，以后每年的租金必须在上年的最后一个月内一次性交纳。合同签订后，原告依约履行了义务。被告也依约履行了第2至第5年租赁期租金的交纳义务。2016年12月，原告结合市场行情并遵照县政府会议纪要精神，将2016年12月31日之前的租金调整为每月每建筑平方米6元，将2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金调整为每月每建筑平方米9元。原告按上述标准通知被告于2017年1月20日之前交清2016年12月31日之前的租金，于2017年3月31日之前交清2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金时，被告仍还欠2016年12月31日前租金81900元和2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金421200元，共计503100元。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
李永生辩称，原告不具备本案诉讼主体资格。被告与磁县童装城管委会签订的合同，原告是何时被授权管理童装城的应提供相关证据。因原告擅自违约，抬高租金才造成被告不能按时全额交付租金。原、被告签订的《磁县童装城（接待中心）租赁合同》第五条第一款约定：“第六年至第十年租金依照届时童装城内厂房的价格执行，或按市场行情双方另行协商”。目前童装城内厂房的租赁价格为每月每平方米5元。原告在抬高租赁价格时并未与原告协商。由于原告单方面抬高租赁价格行为违反了原、被告于2010年3月2日签订的合同约定，导致被告不能履行交付租金的义务。截至2017年12月31日，按照童装城内厂房的租赁价格即每月每平方米5元计算，被告尚欠原告租金共计234000元。双方应按照合同约定履行义务。
本院经审理认定事实如下：2010年3月2日，原告主管部门磁县童装城管委会与被告李永生签订了《磁县童装城（接待中心）租赁合同》。磁县童装城管委会作为甲方，被告李永生作为乙方。该合同约定，“一、租赁价格名称，磁县童装城内27-28号楼‘接待中心’（甲方原自定名称）。二、‘接待中心’建筑面积为：3900平方米（含地下室折合面积）。三、租赁期间使用范围，乙方用于经营餐饮、住宿、休闲娱乐项目。四、租赁期限和免租期限，1、租赁期限为10年，从2010年4月1日起至2020年3月30日止。2、免租期为一年，从2010年4月1日起至2011年3月30日止，免租期届满次日起为计算租金起租日，由起租日开始计收租金。五、租赁价格及定金的交付，1、第一年免租金，第二年每月4元平方米，第三年每月4元平方米，第四年每月5元平方米，第五年每月6元平方米，第六年至第十年的租赁价格依照届时童装城内厂房的租赁价格执行，或按照市场行情双方另行协商，租赁面积均按标的物建筑面积计算。2.合同签订之日起10日内乙方按照第二年租金总额一次性向甲方缴纳租赁定金人民币：壹拾捌万柒仟贰佰元整。3、免租到期后，定金直接转为第二年的租金。4、以后每年的租金，乙方必须在上年的最后一个月内按租赁价格将全年的租赁总额一次性向甲方交清。六、优惠政策。”。该合同还对其他条款进行了约定。
2016年9月20日，磁县童装城管委会成立了邯郸锦兰童装城有限公司后，将童装城内的房产所有权登记在原告名下，并将该合同的权利和义务全部移交给该公司。2015年3月30日以前，原、被告双方均对合同约定的权利和义务履行无异议。2015年4月1日以后，双方对合同约定的权利和义务发生争议。原告要求被告自2015年4月1日起至2016年12月31日止，按照每月每建筑平方米6元支付租金，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，按照原告委托邯郸裕安资产评估有限公司的评估意见，每月每平方米9元支付租金。被告认为，房屋租金应按照合同约定，依照原告与童装城内童装企业租赁厂房的价格支付租金，或者经过双方协商一致后确定租赁价格。为此，原告未按合同约定交纳租赁费。
本案在审理中，被告向本院提出申请，申请本院调取原告与童装城内其他制衣厂签订的厂房租赁合同。本院依法调取了原告于2014年11月29日，分别与磁县登山童装制衣有限公司和磁县宝心制衣有限公司签订的《童装城厂房第二轮租赁合同》均约定，自2014年11月30日起至2019年11月29日止，童装城厂房租赁费按建筑面积每月每平方米5元计算。
另查明，被告自2015年4月1日至今分十次共向原告支付租金409500元。

本院认为，原告主管部门磁县童装城管委会与被告李永生签订的《磁县童装城（接待中心）租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。磁县童装城管委会将涉案房屋所有权登记在原告名下后，将该合同的权利和义务全部转让给原告。原告对该涉案房屋享有所有权。原告向被告主张租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告不具有主体资格的理由，本院不予采纳。根据《磁县童装城（接待中心）租赁合同》第五条约定，自2015年4月1日起至2020年3月30日止，租赁价格依照届时童装城内厂房的租赁价格执行，或按市场行情双方另行协商。因原、被告双方未对租赁价格协商一致，现被告要求按照合同约定依照童装城内的厂房租赁价格即每月每建筑平方米5元支付租金的理由，符合法律规定，本院予以支持。原告单方要求被告按照市场评估价格支付租金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于2017年12月31日前，被告拖欠原告房屋租金的数额。自2015年4月1日起至2016年3月30日止，每月每建筑平方米按照5元计算，被告应付原告租金共计234000元（3900平方米×5元×12个月）。自2016年4月1日起至2017年12月31日止，共计21个月，被告应向原告支付租赁费共计409500元（3900平方米×5元×21个月）。
综上所述，原、被告双方应按照约定履行合同义务。被告自2015年4月1日至2017年12月31日止，应向原告支付租金643500元，现被告已支付409500元，下欠原告租金234000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、被告李永生于本判决生效之日起十日内向原告邯郸锦兰童装城有限公司支付拖欠的2017年12月31日前的租赁费234000元；
二、驳回原告邯郸锦兰童装城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8831元，由原告邯郸锦兰童装城有限公司负担4021元，被告李永生负担4810元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 王永贵

书记员： 朱贝贝