邯郸市鸿基房地产开发有限公司与刘某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：邯郸市鸿基房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区人民东路266号鸿基大厦28层。
法定代表人：王金刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高世友、姚利军，河北方信律师事务所律师。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住邯郸市磁县。

原告邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）与被告刘某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员刘爱霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿基公司的委托诉讼代理人高世友及被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿基公司向本院提出诉讼请求：1.确认鸿基公司与刘某某之间的商品房买卖合同解除行为有效；2.判决刘某某支付违约金13800元；3.刘某某承担诉讼费用。事实和理由：2013年9月25日，鸿基公司与刘某某签订了商品房买卖合同（合同编号：00080163），约定由刘某某购买鸿基公司开发的鸿基花苑1号楼3单元1102号商品房，总价为721523元，付款方式为双方签订本合同时刘某某支付261523元，剩余460000元通过银行贷款支付，刘某某如逾期付款超过90日，鸿基公司有权解除合同，刘某某按应付款的3%支付违约金。后鸿基公司经多种方式催告刘某某交付剩下的房款未果，刘某某一直违反合同约定未履行付款义务。2015年7月23日，鸿基公司通过快递方式向刘某某送达了交款催告通知书，2015年8月6日通过报纸刊登通知的方式要求刘某某到鸿基公司办理付款及接房手续，经过两次通知后刘某某也未向鸿基公司交付剩余房款。无奈2015年10月8日鸿基公司通过快递方式通知与刘某某解除合同，刘某某至今也未配合鸿基公司办理解除合同的相关手续。综上所述，为维护鸿基公司的合法权益特向贵院提起诉讼。诉讼过程中，鸿基公司自愿放弃要求刘某某支付违约金13800元的诉讼请求。
刘某某辩称，同意与鸿基公司解除商品房买卖合同，但是我预交的房款鸿基公司应当退还给我。
本院经审理认定事实如下：2013年，刘某某欲购买鸿基公司开发的鸿基花苑商品房，于2013年4月12日、2013年5月4日分两次向鸿基公司预交房款共计158591元。2013年9月25日，鸿基公司与刘某某签订了商品房买卖合同（合同编号:NO00080163），双方约定由刘某某购买鸿基公司开发的鸿基花苑1号楼3单元11层1102号商品房，建筑面积共101.48元，总价为721523元，付款方式为双方签订本合同时刘某某支付261523元，剩余460000元通过银行贷款支付。办理银行贷款事宜适用附件四第五条约定【申请银行贷款的买受人在签署本合同后5日内，买受人应将办理贷款的全部申请文件交付银行或相关部门，并保证在本合同签订之日起10日内交齐办理贷款的相关费用，与担保中心及银行签订担保及贷款合同。如未能按时签订贷款合同、签订合同后银行未批准或少批准贷款的，买受人应在上述事项确定后，三日内以其它方式向出卖人支付首付款（或首付款及银行实际发放的贷款）之外的全部购房款。买受人不以其它方式支付购房款的，出卖人有权按买受人逾期付款请求买受人承担违约责任】。合同第七条约定，买收人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起按实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。如逾期付款超过90日，鸿基公司有权解除合同，刘某某按应付款的3%支付违约金。合同签订当日，刘某某又向鸿基公司交纳维修基金15372元。合同签订后，因银行贷款未能到账，刘某某也未支付剩余房款，鸿基公司于2015年7月23日出具交款催告通知书，通知刘某某于2015年7月31日前携带相关购房手续到鸿基公司缴纳剩余房款，否则将解除合同并将房屋收回，并对外公开销售。鸿基公司于2015年7月25日通过快递方式将上述通知书邮寄给刘某某。2015年8月6日，鸿基公司又在《邯郸日报》上刊登通知，通知显示，因刘某某本人原因担保公司不予担保，故银行不予贷款，鸿基公司多次通知刘某某，要求其于2015年7月31日前携带相关证件，交清剩余房款并办理相关接房手续。现逾期未交，按相关规定处理。因刘某某未在指定时间内交纳剩余房款，鸿基公司于2015年10月8日出具解除合同通知书，解除与刘某某签订的鸿基花苑1-1-1102号房的商品房买卖合同并将房屋收回，并于2015年10月15日通过快递方式将上述通知书邮寄给刘某某，刘某某于2015年10月16日收到解除合同通知书。

本院认为，关于本案案由，立案时的案由为确认合同无效纠纷，经审理本院认为，本案系鸿基公司与刘某某因预售商品房所产生的纠纷，故本案案由应定为商品房预售合同纠纷。鸿基公司与刘某某签订的《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，且不违反法律规定，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，鸿基公司与刘某某在合同中约定了出卖人即鸿基公司有权解除合同的条件，即买收人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。刘某某在交纳部分房款后，既未按照合同约定办理银行贷款，也未以其它方式支付剩余房款，在鸿基公司向其送达交款催告通知书后，刘某某仍未在合理的期限内支付剩余房款，在此情况下，鸿基公司解除其与刘某某签订的商品房买卖合同并无不当。合同解除后，刘某某向鸿基公司预交的购房款及维修基金共计173963元，应由鸿基公司返还给刘某某。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告邯郸市鸿基房地产开发有限公司与被告刘某某于2013年9月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：NO00080163）；
二、原告邯郸市鸿基房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内返还被告刘某某购房款及维修基金共计173963元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费145元，由被告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员　　刘爱霞

书记员：郑丽娜 附一：原告邯郸市鸿基房地产开发有限公司提交证据目录 1、商品房买卖合同（合同编号：NO00080163） 2、交款催告通知书、特快专递回执及网上查询明细单 3、2015年8月6日邯郸晚报 4、解除合同通知、特快专递回执及网上查询明细单 5、收据3张。 附二：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。