邯郸市钢苑中学与邯郸市康某房地产开发有限责任公司占有物返还纠纷一审民事判决书

原告邯郸市钢苑中学，住所地邯郸市邯山区中华南大街55号，组织机构代码证号：78258026-4。
法定代表人葛世民，该校校长。
委托代理人李耀宗，该校党组书记。
委托代理人李涛，河北维民权律师事务所律师。
被告邯郸市康某房地产开发有限责任公司，住所地邯郸市复兴区复兴路232号，组织机构代码证号：73435643-6。
法定代表人张志毅，该公司董事长。
委托代理人张志泉，邯钢集团公司法律顾问。
委托代理人杨宁，邯钢集团公司法律顾问。

原告邯郸市钢苑中学与被告邯郸市康某房地产开发有限责任公司占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李耀宗、李涛，被告委托代理人张志泉、杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年被告取得邯钢农林路生活区二期旧楼改造项目开发权，因该旧改项目必须预留教育用地，原告要求被告提供预留教育用地30亩，因被告未能给原告提供预留教育用地，经被告请求双方于2009年12月27日签订《协议书》约定：被告将宗地图上S2-1及Ｓ2-2所含范围的土地及地上建筑物（59号楼，该楼在被告旧改项目四至范围内）转让给原告，并在未遇不可抗力的前提下59号楼居民将在旧改完成后搬清，时限4年，未在规定期限内搬清，责任由被告承担。随后双方又签订《补充协议》约定了责任承担的方式为被告按市场租赁价格给予原告经济补偿，因被告承诺将59号楼转让给原告并承诺逾期未交付该楼给予补偿，故原告同意配合被告在相关开发文件上签字的请求，被告的项目开发建设才得以实施。59号楼居民主要是邯钢原教育系统职工，每户均有房屋所有权证书，因被告负责邯钢农林路生活区旧改工程，59号楼居民已将房产证原件交与被告。按照双方签订的《协议书》及《补充协议》约定，被告应于2013年12月24日前将诉争的59号楼移交给原告，但是至今未移交，也未按《补充协议》约定给予原告补偿。59号楼建筑面积4752平方米，参考市场租赁价格每平方米每月10元计算，截止2015年12月24日共计23个月，被告应支付原告补偿款（租赁费）1092960元。被告履行协议义务的期限届满后，原告多次催促被告履行交付房屋并支付经济补偿的义务，被告多次答应履行但至今未履行。请求依法判令被告向原告交付S2-1、S2-2土地使用权并配合办理相关手续，交付邯钢农林路生活区59号楼，协助原告办理产权过户及水电配套手续并承担相关税费；被告按市场租赁价格支付租赁费（自2013年12月25日开始暂计算至2015年11月24日租赁费1092960元）及延迟支付租赁费利息至被告向原告交付房屋日；被告承担本案诉讼费。
原告提交如下证据：
1.原告的事业单位法人证书、组织机构代码证，用以证明原告的诉讼主体资格；
2.《协议书》和《补充协议》，用以证明被告应自协议签订日起4年内将S2-1、S2-2土地和59号楼交付原告，如未交付，责任由被告承担；
3.被告出具的承诺，用以证明被告未在约定期限内交房，应按照市场租赁价格给原告经济补偿；
4.原告的国有土地使用权证，用以证明S2-1土地使用权在原告的宗地图中，包括地上建筑物；
5.59号楼的全景图和被告建筑的高层住宅照片共8张，证明被告新建住宅楼距离原告宗地图四至边界，距离原告教学楼的主楼15米、围墙7-8米，距离实验楼更近，不符合通风、采光、消防安全和项目建设施工安全，且危害了原告的老师和学生的安全，建筑密度不能获得批准，签订补偿协议是交换条件；
6.邯钢生活区一期工程规划方案的网页，用以证明邯钢生活区区片改造总用地面积78000多平方米，住宅180000多平方米，59号楼原住居民被告负责安置，新楼入住，旧住宅的产权必然注销；
7.证人李某（原告副校长）的证言，用以证明原告多次与被告协商。
被告辩称，对《协议书》和《补充协议》的真实性无异议，对其合法性和有效性有异议，被告与原告签订的《协议书》属于无效协议，被告无权转让《协议书》中S2-1和S2-2所含范围的土地使用权。2007年邯山区人民政府将邯钢农林生活区改造列入2008年旧城区片改造范围，并报邯郸市旧城和城中村改造工程指挥部批复同意。被告通过摘牌、缴纳土地出让金后，获取该片土地使用权进行房地产开发，并于2009年3月23日取得国有土地使用权证。被告取得的国有土地使用权证范围不包括双方协议中的S2-1和S2-2范围的土地，原告的国有土地使用证也充分证明了这一点，因此该《协议书》无效。被告无权处置59号楼的归属，目前59号楼的产权属于59位住户，其均有产权证。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受法律保护”，按照《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，被告无权转让他人房产权，原告也无权受让59号楼的产权，否则，就是侵犯他人合法权益。59号楼属于邯山区人民政府2008年旧城区片改造范围，在被告与各住户按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，达成房屋拆迁产权调换协议并得以履行后，59号楼将被拆除注销。因此被告与原告也无权私相授受，否则就是违反旧城区片改造的规定。同时也说明了59号楼未拆之前，如有孳息的产生也是属于各住户，也不属于原告，《补充协议》的约定也是无效的。《协议书》没有约定生效时间和起算日期，即使被告有权利处分，协议规定的4年时间从何时开始，协议约定将59号楼居民在旧楼改造完毕后搬清，目前居民不搬，新建的楼未得到政府验收，政府迟延验收应属于不可抗力。被告系邯钢的子公司，原告与邯钢一脉相承，拆迁存在钉子户问题，被告正在努力搬迁。对于59号楼所附着的土地属于原告无异议，但该楼不属于原告，属于该住楼的59位住户，因此楼不属于原告，双方协议的土地属于原告，不存在被告转让的问题。原告通过损害学校师生的利益换取59号楼，是不合理的，更加说明《协议书》违法，不能有效，《协议书》是原告以扩大升学逼被告签订协议。原告的诉求是基于双方签订的协议，《合同法》第五十二条规定，合同当事人不得侵犯他人权益，涉案土地不是被告的，被告无权处置，原、被告签署的协议属于无效协议，原告的诉讼请求于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告提交如下证据：
1.关于对邯山区人民政府申请邯钢农林生活区改造列入旧城区片改造范围的批复和邯山区旧城改造指挥部办公室关于邯钢农林生活区危旧楼改造的实施方案，用以证明59号楼拆迁符合法律规定；
2.被告的国有土地使用证，用以证明59号楼所在土地使用权不属于被告，被告无权转让；
3.《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称产权调换协议书）和房屋产权证，用以证明59号楼拆迁前，所有权属于住户，被告将所有权转让原告是无效的，协议无效，住户原房屋产权证书被收回；
4.邯钢生活区住宅楼二期1号楼和2号、3号住宅楼及地下车库建筑工程施工许可证，用以证明被告的建筑合法。
本院经审理查明，并确认以下事实，原告原系邯郸钢铁集团有限责任公司的附属学校，住所地位于邯郸市中××大街××号，位于邯钢农林路生活区范围内。原告土地的四至为东至中华南大街，南至、西至、北至东段均为被告宗地，原告宗地北至相邻西段为S2-1宗地，地上建筑物为59号楼，住户主要是邯钢原教育系统职工，办理了房屋使用权证，南至相邻中端为Ｓ2-2宗地，S2-1、S2-2两块宗地不属于原告所有。2013年前，原告未办理过国有土地使用证。
2009年被告取得邯钢农林路生活区二期旧楼改造项目开发权，根据城市规划的有关规定，旧改项目必须预留教育用地，该区片开发规划审批手续规定被告应预留中学用地2166.8平方米。2009年3月23日，被告取得国有土地使用证，编号：邯郸市国用（2009）H010012号，宗地图不包括S2-1、S2-2宗地。因被告未能给原告提供预留教育用地，2009年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商签订《协议书》，约定：1.甲方将宗地图上S2-1及S2-2所含范围的土地及地上建筑物（59号楼）转让给乙方；2.在未遇不可抗力的前提下，59号楼内居民将在农林路生活区旧楼改造完成后搬清，时限4年，未在规定时限内搬清，责任由康某公司承担；3.乙方要求甲方将渚河路与中华大街交叉口处规划的游园位置转让给乙方的要求，以服从邯郸市整体规划为原则，如政府各部门同意，甲方同意予以协助；4.乙方需同意甲方农林路生活区住宅楼详规中的8号、9号规划方案，并同意在相关文件上盖章。同日，原、被告又签订《关于邯郸市康某房地产开发有限责任公司与钢苑中学所签协议的补充协议》，约定：原两单位所签协议中第二条“在未遇不可抗力的前提下，59号楼内居民将在农林路生活区旧楼改造完成后搬清，时限4年，未在规定时限内搬清，责任由康某公司承担。”中之“责任承担”是指：如果在规定时间内未能搬清，后面所占时间须按照占用当时的市场租赁价格对学校予以经济补偿。2009年12月25日，被告出具承诺：关于协议第二条里责任由康某公司承担的解释：在规定时间未搬清，可按市场租赁价格补偿。协议签订后，原告配合被告在相关开发文件上签字，被告的项目开发建设得以实施。被告与59号楼的住户签订《产权调换协议书》，进行房屋产权调换安置。
2013年12月16日，在被告的协助下，原告取得邯市国用（2013）第H050011号国有土地使用证，案涉S2-1、S2-2宗地归属于原告宗地。此后S2-2宗地交付原告，因被告未按协议书约定交付S2-1宗地和59号楼，原告经催要未果，2015年12月22日原告诉至本院，诉请如前。原告对于其诉请主张的补偿费计算方式为：59号楼基座东西长66米、南北宽12米，楼层为六层，总面积为4752平方米（未计算公摊面积），原告主张按照低于同地段、同类房屋的市场租赁价格，以每平方米10元/月计算。
以上事实，有当事人陈述、《协议书》、《补充协议》、承诺、国有土地使用证、证人证言及庭审笔录等证据存卷为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原、被告签订的《协议书》和《补充协议》系双方经协商自愿签订，合法有效，双方应恪守履行。被告所提交证据不足以证明《协议书》和《补充协议》存在法定无效的情形，被告主张的无效的抗辩不予采信。
根据本案查明的事实，本案《协议书》和《补充协议》签订的起因是被告在邯钢农林路生活区二期旧楼改造项目开发过程中，因未按规划预留教学用地，为了项目的开发，经双方协商被告将S2-1及S2-2所含范围的土地及地上建筑物59号楼转让给原告作为补偿。对于《协议书》中约定时限4年的起算日，原被告存在争议，按照《协议书》的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，本院依法确定应为《协议书》签订之日——2009年12月24日。根据《协议书》约定，合同成立生效之日起4年内，被告应将59号楼内居民搬清并交付原告，被告未按约定履行，显属违约，依法应承担违约责任，应自逾期之日2013年12月25日起按《协议书》和《补充协议》约定承担违约责任。被告辩称自己对S2-1、S2-2及S2-1上附属建筑物（59号楼）没有处分权，根据本案查明的事实，被告已按照协议约定配合原告办理了国有土地使用证，S2-1、S2-2宗地已归属于原告；被告对59号楼居民已进行了房屋拆迁产权交换安置，故未在约定期限内交付59号楼的原因在被告，根据《协议书》中“未在规定时限内搬清，责任由康某公司承担”的约定，依法应由被告承担责任。原告诉请主张以面积4752平方米，参考市场租赁价格每平米每月10元计算租赁费，原告诉请主张的租赁费价格低于市场价格，面积低于实际建筑面积，被告对原告诉请未提出异议，也未申请评估，故对原告诉请本院予以支持。
2013年12月16日原告取得邯市国用（2013）第H050011号国有土地使用证上载明S2-1、S2-2两块宗地已归属于原告，原告认可S2-2宗地已实际接收；原告未提交证据证明被告负有协助原告办理产权过户、水电及配套手续办理和承担因此支出的相关税费的义务，双方在审理期间也未就上述事项达成协商意见，故对原告上述诉请依法不予支持。综上所述，原告所诉，事实清楚，证据充分，合法部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告邯郸市康某房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告邯郸市钢苑中学交付位于邯郸市邯钢生活区的59号楼并支付租赁费（自2013年12月25日起至59号楼交付之日止，以面积4752平方米按照每平方米每月10元的标准计算）；
二、驳回原告邯郸市钢苑中学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14717元，由被告邯郸市康某房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 李素辉
人民陪审员 王智平
人民陪审员 葛扬扬

书记员： 林园