邬某某与许某、吴国平确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：邬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。
　　被告：许某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：吴国平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：吴丽鹃(系吴国平之女)，住址同上。
　　委托诉讼代理人：刁爱祥，上海地球人律师事务所律师。
　　原告邬某某与被告许某、吴国平确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邬某某及其委托诉讼代理人陆寅国，被告吴国平的委托诉讼代理人吴丽鹃、刁爱祥到庭参加诉讼。被告许某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告邬某某向本院提出诉讼请求：1、确认邬某某与许某就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“202室房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2、确认许某与吴国平就202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。3、吴国平将202室房屋及该房屋房地产权利返还给邬某某。事实和理由：2007年9月，邬某某的朋友阎朝芬向邬某某借款，邬某某以202室房屋抵押向案外人亿云投资管理公司借款人民币37万元(以下币种均为人民币)，并将此款出借给阎朝芬。阎朝芬仅偿还了两个月的利息即停止还款，邬某某在投资公司的建议下，将202室房屋出售给投资公司介绍的买受人即许某，与许某签订了虚假的《上海市房地产买卖合同》，以202室房屋向银行抵押贷款，许某取得贷款后将钱交给投资公司用于归还邬某某的借款。许某未支付任何房款，并写下承诺，在邬某某归还银行贷款的前提下，其不得出售202室房屋，如果邬某某还清贷款，其应配合邬某某变更办理过户手续。此后，邬某某一家继续居住202室房屋至今。2017年12月12日，吴国平带着八名社会人员至202室房屋，自称以280万元的价格向许某购买了202室房屋，要求邬某某一家搬离，双方发生激烈争吵，邬某某无奈之下与吴国平签订协议书，先行搬离了202室房屋，矛盾由双方诉讼解决。邬某某一家在吴国平购买202室房屋前从未见过吴国平来看房，对吴国平购买该房屋一无所知，吴国平购买该房屋的价格远远低于正常价格，邬某某认为吴国平系与吴国平恶意串通侵吞邬某某的财产，吴国平非善意购房人。
　　被告许某未作答辩。
　　被告吴国平辩称，吴国平的女婿听朋友说许某要出售房屋，即于2017年10月上旬与许某至202室房屋看房，当时房屋内有一年纪较大的女性，许某称系其亲戚。吴国平对邬某某与许某之间的纠纷毫不知情，并出售了自己的房屋置换202室房屋，购房前调查了产权信息。当时许某急售202室房屋，且表示该房屋内有户口，故其以低于市场价的价格出售该房屋亦合理。吴国平系善意购房人，不同意邬某某的诉请。
　　经审理查明，202室房屋房地产权利原登记在邬某某名下。2008年4月15日，邬某某与许某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，许某向邬某某购买202室房屋，该房屋建筑面积67平方米，转让价款为66.8万元；双方于2008年8月31日前办理转让过户手续。许某以202室房屋抵押向中国银行股份有限公司上海市宝山支行借款46.5万元。
　　2008年4月30日，许某出具承诺书，主要内容为，许某承诺202室房屋邬某某若每月在正常归还银行贷款的情况下，许某不得擅自出售该房屋，如果邬某某结清所有的房屋贷款，许某应全权配合邬某某变更办理过户手续。
　　2008年5月16日，202室房屋房地产权利登记至许某名下，同日，中国银行股份有限公司上海市宝山支行在202室房屋上设定了抵押权。
　　2017年10月27日，吴国平向许某帐户转账100万元。
　　2017年11月1日，许某结清了202室房屋上的抵押借款。当日，许某(甲方)与吴国平(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方202室房屋，转让价款共计为280万元；甲乙双方于2018年1月31日前办理转让过户手续。该合同补充协议约定，乙方在签订合同当日支付甲方100万元，过户当日支付首付款130万元，尾款50万元在乙方拿到不动产权证60天后支付，甲方在乙方拿到不动产权证后将房产交给乙方，并结清所有费用，且将户口迁出该房屋。
　　2017年11月15日，许某与吴国平签订购房补充协议，约定，经双方协商原支付方式改为：签订合同当日支付100万购房定金，过户当日支付120万元首付款，尾款60万元，支付尾款时间不作改变。当日，吴国平向许某帐户转账120万元。
　　2017年11月20日，202室房屋上的抵押被登记注销。
　　2017年11月29日，202室房屋房地产权利登记至吴国平名下。
　　2017年12月12日，吴国平至202室房屋，要求邬某某一家搬离，邬某某之子邬嵘华(乙方)与吴国平(甲方)签订了协议书，约定，甲方要求乙方因无产权、无居住权搬离202室房屋，乙方认为要通过诉讼程序同意搬离，对此问题双方协商达成如下协议：乙方在2017年12月27日前搬离202室房屋，在2017年12月27日前结清该房屋所有水、电、煤、有线、物业等所有费用，并将房屋钥匙交于甲方；甲方在2017年12月27日起有权处理202室房屋内的所有财物；甲乙双方同意202室房屋所有权有不同异议，有权向法院提起诉讼。
　　审理中，邬某某提供了：1、户名为许某的活期一本通。2、户名的许某的现金存款客户留存联，主要时间在2016年至2017年，客户(代理人)签字处签名均为邬某某之妻缪玲娣。
　　邬某某表示，2017年10月前，202室房屋上的贷款均由邬某某偿还，2017年11月1日，许某一次性结清贷款的钱款非邬某某偿还。
　　吴国平表示，活期一本通系许某的户名，不能反映邬某某向该帐户存钱，现金存款客户留存联真实性无异议，但是否由缪玲娣本人签字不清楚，这两份证据不能证明邬某某偿还202室房屋贷款。吴国平未替许某向银行偿还过贷款。
　　审理过程中，吴国平表示，202室房屋已经由吴国平出租给他人。
　　邬某某表示，若吴国平确将202室房屋出租给他人，邬某某在本案中无需处理承租人的搬迁问题，由邬某某另行向承租人主张。
　　以上事实，有邬某某提供的邬某某与许某签订的《上海市房地产买卖合同》、许某与吴国平签订的《上海市房地产买卖合同》、承诺书、活期一本通、现金存款客户留存联、贷款结清证明、不动产登记信息、协议书，吴国平提供的补充协议，银行转账凭证，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
　　本院认为，邬某某与许某于2008年4月15日签订202室房屋的《上海市房地产买卖合同》后，该房屋一直由邬某某一家居住，许某也出具了承诺书表明待该房屋上的贷款结清后，配合将房屋再过户给邬某某，结合邬某某提供的现金存款客户留存联可以证明邬某某偿还过202室房屋上的贷款，邬某某主张上述《上海市房地产买卖合同》并非其与许某的真实意思，而是用于套取银行贷款，本院予以采信。邬某某要求确认该合同无效，符合法律规定，本院予以准许。因该合同无效，许某当无权处分202室房屋。
　　许某将202室房屋房地产权利转让给吴国平，邬某某能否追回该房屋房地产权利取决于吴国平是否属于善意购房人。首先，吴国平主张与许某于2017年10月上旬至202室房屋看房，邬某某予以否认，吴国平对此未提供相应证据证明。其次，吴国平购买202室房屋的价格为280万元，该价格明显低于该房屋当时的市场价格，且吴国平至今仅支付了220万元。再者，吴国平自述许某告知过其202室房屋内有户口，却不向许某核实房屋内的户口信息。此外，吴国平在许某不履行交房义务时，不向许某主张权利，而是强行向邬某某收房，有违一般交易惯例。综合上述诸多不合理之处，本院认为吴国平不构成善意。邬某某要求确认吴国平与许某就202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本院予以准许。合同无效后，许某应将220万元房款返还给吴国平，吴国平将202室房屋房地产权利返还给许某。因许某与邬某某之间的《上海市房地产买卖合同》亦无效，许某应将202室房屋房地产权利返还给邬某某。为便于执行，本院确定吴国平直接将202室房屋房地产权利返还给邬某某。
　　此外，从许某出具给邬某某的承诺书内容看，不论邬某某实际从许某处拿到了多少银行贷款，或许某替邬某某实际偿还了多少债务，许某和邬某某之间约定了银行贷款全部由邬某某偿还，邬某某也自述贷款均由其偿还，亦可印证这一点。故许某替邬某某偿还的银行贷款本息部分，邬某某应予返还。因许某未到庭，未要求邬某某返还垫付的银行贷款，且本案中许某也未就到底代邬某某偿还了多少银行贷款提供证据，故本案中对邬某某返还许某代付的银行贷款本息不予处理，可由许某另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告邬某某与被告许某就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、被告许某与被告吴国平就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　三、被告吴国平于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告邬某某；
　　四、被告许某于本判决生效之日起十日内，返还被告吴国平房款220万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费29,200元，保全费5,000元，由被告许某、吴国平各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：苏坤明

书记员：杨利民