邢某某与上海国际港务(集团)股份有限公司、上海御窈实业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省项城市。
　　委托诉讼代理人：段雅玲，上海辉旺律师事务所律师。
　　被告：上海国际港务(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈戌源，董事长。
　　被告：上海国际港务(集团)股份有限公司海湾分公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丰和路XXX号。
　　法定代表人：骆俊，总经理。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：葛华，上海市聚成律师事务所律师。　　
　　被告：上海御窈实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：王毓怡，总经理。
　　被告：戚国民，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省临海市。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：肖文婷，上海市光明律师事务所律师。
　　原告邢某某与被告上海国际港务(集团)股份有限公司(以下简称港务公司)、上海国际港务(集团)股份有限公司海湾分公司(以下简称港务海湾分公司)、上海御窈实业有限公司(以下简称御窈公司)、戚国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理，被告御窈公司及戚国民对管辖权提出异议，本院于2018年1月11日裁定驳回上列被告对本案管辖权提出的异议。被告御窈公司及戚国民不服上述裁定，提起上诉。2018年3月9日，上海市第一中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。后本案依法适用简易程序，分别于2018年4月12、2018年5月10日、2018年5月25日进行证据交换，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告邢某某的委托诉讼代理人段雅玲，被告港务公司及港务海湾分公司的共同委托诉讼代理人葛华，被告御窈公司的法定代表人王毓怡，被告御窈公司及戚国民的共同委托诉讼代理人肖文婷到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。
　　原告邢某某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告港务公司、港务海湾分公司、御窈公司于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；如果法院认定合同有效，原告请求确认《房屋租赁合同》自起诉状送达被告之日解除；2、判令被告港务公司、港务海湾分公司、御窈公司、戚国民连带退还原告已付款项人民币(以下币种同)324,000元(包括6个月租金243,000元及押金81,000元)；3、判令被告港务公司、港务海湾分公司、御窈公司、戚国民连带赔偿原告房屋装修损失2,954,937元；4、判令被告港务公司、港务海湾分公司、御窈公司、戚国民连带赔偿原告其他损失680,486.40元(设计费27万、装修运作管理费25万元、自来水开户费4万元、自来水开户招待费475元、电费11,741.40元、保管人员2017年10月至2018年9月人工费6万元、办证费用18,000元、电梯定金3万元)；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告为开设宾馆经营需要，租赁被告位于上海市浦东新区芦潮港路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。原告与被告洽谈租赁事宜期间，各被告均明确表示该房屋手续齐全，拥有合法产权，并帮助原告办理相关行政部门的各项证照手续以保证原告合法经营。被告港务公司为房屋的实际产权人，被告港务海湾分公司受被告港务公司委托，被告御窈公司受被告港务海湾分公司转委托与原告于2017年5月18日签订《房屋租赁合同》，被告戚国民作为被告御窈公司的经办人签字收款。该合同约定原告租赁系争房屋用于开设宾馆。同时约定被告必须按国家政策规定为原告及时提供所有办证所需资料，被告如不能及时提供原告办证所需资料，导致原告无法办证或无法经营的，应赔偿原告因此而造成的所有损失。合同签订后，原告按约支付押金81,000元，6个月租金243,000元，合计324,000元，以银行转账方式汇入被告戚国民账户。原告即开始购买装修材料及安排装修人员进出装修，并经被告认可根据房屋情况进行了重新设计，花费暂计3,816,264.20元(其中已付款项2,830,518元，应付未付款项为985,746.20元)，以求尽快投入经营。原告于2017年5月开始装修，同时，被告依据双方约定开始为原告向有关部门申请办理工商注册等手续。2017年10月，原告至工商部门咨询时才得知系争房屋没有房产证。2017年12月初，上海市工商行政管理局明确告知原告：拒绝办理企业注册登记，理由为被告出租给原告的房屋无房产证、无建设工程规划许可证，为违章建筑。原告认为，被告港务公司作为房屋的所有人和管理人，故意隐瞒房屋实际情况，无法按政策办理证照，致使原告租赁合同目的无法实现，造成原告重大损失，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告港务公司、港务海湾分公司共同辩称：不同意原告的诉请。系争房屋系被告港务公司所有，有合法建筑手续。被告港务公司授权被告港务海湾分公司对外出租、经营、管理，但被告港务海湾分公司并未委托被告御窈公司对外出租经营和管理，原告提供的授权委托书系伪造，不予认可。本被告将系争房屋出租给被告御窈公司，被告御窈公司将房屋转租给原告，原告与本被告之间并无直接租赁关系，双方并不相识，也未签订过合同，故原告要求被告港务公司、港务海湾分公司承担连带责任，缺乏依据，不予认可。
　　被告御窈公司、戚国民共同辩称：第一，被告御窈公司系基于授权委托书，作为代理人才与原告就系争房屋签订租赁合同，被告港务公司、港务海湾分公司不仅知晓原告的存在，且协助原告办理营业执照等手续，故租赁关系实际发生在原告与被告港务公司、港务海湾分公司之间，与被告御窈公司、戚国民无关。第二，原告起诉状的诉请为合同无效，并未要求解除合同，则合同解除日不应自被告收到诉状之日起算。第三，针对原告诉请的各项费用。原告已经实际使用房屋，且被告御窈公司收取的租金已经交给被告港务公司及港务海湾分公司，故不同意退还租金，押金可以退还。关于装修损失，原告在2017年7月10日即得知系争房屋由于没有产证无法办理营业执照，在此情况下仍进行装修，相应扩大的损失应由原告自行承担。关于其他损失，原告未能提供证据予以佐证，不予认可。被告戚国民系被告御窈公司的监事，为职务行为，不应承担责任。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1995年9月5日，南汇县建设局核发建设工程规划许可证，建设工程项目表中记载：建设单位上海兴美经济发展公司，建设地址芦潮港开发区，建设项目商办楼一幢，五层，建筑面积1385平方米。
　　1998年6月30日，上海市南汇县建设工程质量监督站出具建设工程质量核验证明书，载明：工程面积1385平方米，经核验，工程质量符合合格等级。
　　2013年7月23日，经核准，系争房屋所在土地坐落于芦潮港镇2街坊38/2丘，宗地面积3658平方米，土地用途商业用地，土地权利人登记为被告港务公司。系争房屋尚未办理房屋产权证。
　　2017年，被告港务公司出具《授权书》，载明：港务公司授权港务海湾分公司办理系争房屋对外出租经营和管理事宜，其可以本公司名义处理一切与之有关事务，授权日期2017年1月1日，有效期至2018年12月31日。
　　2017年5月18日，原告(乙方)与被告御窈公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋一至五楼建筑面积1500平方米，场地500平方米，租赁用途为商业用房(开宾馆)；该房屋自签订合同起每两年签一次，以此续签最少期限不得少于八年，签约到房屋拆迁为止；甲方必须按国家政策规定为乙方及时提供所有办证所需资料，甲方如不能及时提供乙方办证所需材料，导致乙方无法办证或无法经营的，应赔偿乙方因此而造成的所有损失；月租金40,500元，先付后用，预付六个月租金计243,000元，押金84,000元，以后按每六个月并提前10天支付一次；租金及押金支付至甲方指定账户，户名为戚国民；乙方如要求对房屋装修或变更设施的，应事先得到甲方同意，甲方应在三天之内回复，否则视为自动确认通过；备注装修期免两个月租金。
　　2017年6月15日，被告港务海湾分公司(甲方)与被告御窈公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积共计1256平方米，租赁房屋作为商务办公使用；租期共2年，自2017年7月10日起至2019年7月9日止；月租金25,000元，租赁保证金50,000元，合同生效后七日内支付租赁保证金50,000元，三个月租金75,000元，合计125,000元；租金先付后租，从2017年7月起，每逢季度末的25日前支付下三个月相关费用75,000元。同日，双方还签订相关安全责任书。合同签订后，被告御窈公司支付2017年7-9月租金75,000元、保证金5万元，之后又支付2017年10-12月租金75,000元。
　　2017年9月，被告港务公司向上海市浦东新区南汇新镇人民政府提出协助办理营业许可证申请，其中载明：被告港务公司与被告御窈公司签订租房合同，拟将系争房屋租赁后用于提供住宿服务，成立上海缘合宾馆，并着手办理营业许可证，因审批需要社区街道出具街道住所证明表，同意其作为酒店住宿经营场所的意见，故函告望予以帮助协调。2018年3月，南汇新城镇人民政府在《街道/镇/开发区住所证明表》上盖章，同意将系争房屋作为经营用房，该证明表记载申请人(房屋所有人)被告港务公司，房屋使用人被告御窈公司，拟从事经营范围商务宾馆。
　　2017年9月22日，被告御窈公司向被告港务海湾分公司发函，其中载明：被告御窈公司租赁系争房屋，但系争房屋没有安装水表且没有产证，对正常用水造成影响，两被告沟通后，与上海临港供排水发展有限公司(以下简称临港供排水公司)就安装水表达成一致，总费用为160,607元，被告御窈公司愿意主动承担自来水排管费40,000元，余下费用请被告港务海湾分公司予以支付。
　　2017年11月2日，被告港务海湾分公司(甲方)与被告御窈公司(乙方)签订《关于兴美大楼安装水表费用分摊协议》，双方约定由甲方向临港供排水公司申请安装兴美大楼水表，工程总费用160,607元；乙方自愿承担4万元，由乙方直接支付甲方，再由甲方向临港供排水公司全额支付160,607元工程款。审理中，被告御窈公司确认该笔4万元由原告支付给被告御窈公司，再由被告御窈公司支付给被告港务海湾分公司。
　　2018年1月，被告御窈公司向被告港务海湾分公司发函，称鉴于系争房屋无法提供房地产权证，无法办理营业执照等原因涉及诉讼，故被告御窈公司暂停支付租金，但诉讼终结后，根据诉讼结果一并予以结算。
　　审理中，1、原告提供《授权委托书》一份，其中载明：委托人授权受托人办理系争房屋对外出租经营和管理事宜，其和承租人所签署的一切合同条款及相关事宜均有法律效力，公司均予认可。委托人：港务海湾分公司，受托人：御窈公司，经办人：王毓怡，委托期限2017年5月18日。原告称该授权委托书系被告港务海湾分公司陆志来于2017年5月18日当日向其出示，原件在被告御窈公司处。被告港务公司及港务海湾分公司对该委托书真实性不予认可。
　　2、原告申请对系争房屋的装修造价及残值进行鉴定。本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行工程造价鉴定。2018年8月15日，鉴定单位出具鉴定意见书：确定部分造价，在设备不拆走的情况下造价2,926,997元，在设备有原告拆走情况下造价2,692,366元，争议部分造价27,940元。原告为此支付鉴定费120,405元。针对鉴定意见书，原告认为：1、争议的空调、热水器为宾馆装修所购，均装入天花板，如果拆除需要破坏客房及淋浴房的吊顶，应留在原处为宜，因此认可鉴定意见书中设备不拆走情况下造价2,926,997元。2、争议部分的走廊地砖，原先地面水泥地高低不平，原告对地面进行找平，对二至五楼走廊部分铺设了地砖，故该部分造价27,940元应计入审价。四被告则认为：1、空调、热水器应由原告拆走，认可鉴定意见书中设备由原告拆走情况下造价2,692,366元。2、争议部分的走廊地砖系原承租户装修，并非原告装修，不应计入造价。
　　3、案外人陆志来至本院谈话，其称系被告港务海湾分公司的员工，2017年5月18日，原告与被告御窈公司签约时其并不在场，原告提供的《授权委托书》系伪造，也非由陆志来交由被告御窈公司。
　　另查明，系争房屋尚未开业经营。原告与被告御窈公司确认，原告已支付系争房屋2017年7月18日至2018年1月18日的六个月租金243,000元，押金81,000元、合计324,000元。其余租金及房屋使用费，被告御窈公司表示另案主张，不在本案中处理。同时，原、被告一致同意本案中一并处理房屋返还问题。
　　本院认为，综合案件情况，本案争议焦点主要有四个，下面分项论述。
　　第一个争议焦点，即《房屋租赁合同》的效力问题。系争房屋已取得建设工程规划许可证，竣工后也取得建设工程质量核验证明书，故原告以系争房屋系违章建筑为由要求确认《房屋租赁合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
　　第二个争议焦点，即《房屋租赁合同》的主体问题。涉案租赁合同的签订方为原告与被告御窈公司，而原告及被告御窈公司均以《授权委托书》为由主张被告御窈公司系受被告港务公司及港务海湾分公司的委托而签订合同，故认为合同相对方为原告与被告港务公司及港务海湾分公司。对此本院认为，首先，被告港务公司及港务海湾分公司对《授权委托书》的真实性不予认可，陆志来也否认由其将该《授权委托书》交与被告御窈公司。其次，2017年6月15日的《安全责任书》加盖有被告港务海湾分公司与被告御窈公司的印章，该责任书上被告港务海湾分公司的印章明显不同于《授权委托书》上被告港务海湾分公司印章。再者，即使《授权委托书》上被告港务海湾分公司印章属实，结合签订合同的经过及内容看，实为对被告御窈公司转租系争房屋的认可。最后，从实际履行情况看，被告港务海湾分公司与被告御窈公司就系争房屋签订有书面租赁合同，被告御窈公司向被告港务海湾分公司支付的月租金为25,000元，保证金为5万元，而被告御窈公司向原告收取的月租金为40,500元，保证金为81,000元，并非被告御窈公司所述的代收租金。另外，被告御窈公司与被告港务海湾分公司的往来函件、分摊协议等，双方均确认系租赁关系，并非委托关系。综上，本院认为，涉案《房屋租赁合同》的相对方应为原告与被告御窈公司。因此，原告要求被告港务公司及港务海湾分公司承担退还押金、租金、赔偿损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。同理，被告戚国民也非合同相对方，原告要求被告戚国民连带退还押金、租金并赔偿损失的诉请，亦缺乏依据，本院不予支持。
　　第三个争议焦点，即《房屋租赁合同》是否解除，若解除，则解除日期。《房屋租赁合同》明确约定出租方应按国家政策规定为承租方及时提供所有办证所需资料。原、被告确认原告承租房屋开设宾馆，着手办理营业许可证需要街道住所证明表，但至原告提起本案诉讼之时，被告御窈公司仍无法提供住所证明表。本案诉讼之后，被告港务公司于2018年3月才取得政府盖章确认的住所证明表，但记载的房屋使用人系被告御窈公司，而非原告。另外，被告御窈公司在审理中明确表示涉案合同与其无关，该言行表明其无意履行合同。综上，对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。
　　根据法律规定，当事人一方行使合同解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告主张起诉状送达之日为合同解除日，但原告在诉状中系要求确认合同无效，故原告主张以该日作为合同解除日，本院不予支持。经查，原告在2018年5月25日庭审中明确要求解除合同，故该日为合同解除日。
　　第四个争议焦点，即合同解除后相关法律后果的处理问题。
　　第一，房屋及押金返还问题。合同解除后，原告应搬离系争房屋，并将该房屋返还给被告上海御窈实业有限公司。被告御窈公司则应退还押金，审理中被告御窈公司亦同意退还押金，故对原告要求退还押金的诉请，本院予以支持。
　　第二，关于已付租金。原告已支付的租金对应期间为2017年7月18日至2018年1月18日，审理中原告同意按照每月40,500元的标准支付至2017年12月12日的租金，对于之后的租金，原告认为已经向法院提起诉讼，无法使用房屋，故要求退还。本院认为，涉案租赁合同于2018年5月25日解除，原告至今仍未向被告御窈公司返还系争房屋，现原告要求退还租金，缺乏依据，本院不予支持。
　　第三，关于装修损失。关于装修造价，本院结合鉴定报告分析如下：1、争议的空调、热水器。空调为吊顶式空调，包覆在天花板内，热水器亦安装在特定位置，与之相适配的管道埋入墙中，非毁损不能分离，且分离后必然降低或失去使用价值，不宜拆除，应计入工程审价。2、争议部分的走廊地砖。原告主张系由其铺设，然未能提供充分证据予以佐证，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告要求计入工程造价，本院不予支持。综上，本院依法确定涉案工程总造价为2,926,997元。
　　原告承租涉案房屋用于开办宾馆，其作为承租人，应负有办理相关证照的义务。对于涉案房屋是否具备办理经营所需证照的条件，在签订租赁合同前，原告应自行预先咨询或者了解，在确定涉案房屋符合其开办宾馆条件后再行与被告御窈公司签订租赁合同，否则，因其怠于了解办理证照所需条件而产生的不利后果或者经营不能之风险，应由原告承担。被告御窈公司作为出租人，合同明确约定其负有配合原告办理相关证照的义务，结合本案实际情况，被告御窈公司未能及时履行配合义务，对于租赁合同的解除也存在过错。综上，本院结合鉴定意见书确定的工程造价、双方的过错责任及本案的具体案情等，酌情确定被告御窈公司应当赔偿原告装修损失1,170,798.80元。
　　第四、关于自来水开户费。该项费用系原告的损失，由本院结合双方过错程度等予以酌定。关于电费，系原告在装修房屋中实际使用的费用，应由原告承担。至于其他损失，原告未能提供充分证据予以佐证，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第十一条的规定，判决如下：
　　一、原告邢某某与被告上海御窈实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月25日解除；
　　二、原告邢某某于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区芦潮港路XXX弄XXX号房屋迁出，将上述房屋返还给被告上海御窈实业有限公司；
　　三、被告上海御窈实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邢某某押金81,000元；
　　四、被告上海御窈实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢某某装修损失1,170,798.80元；
　　五、被告上海御窈实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢某某自来水开户费24,000元；
　　六、驳回原告邢某某的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费38,475元，减半收取计19,237.50元，由原告邢某某负担11,096.50元，由被告上海御窈实业有限公司负担8,141元。保全费5,000元，由被告上海御窈实业有限公司负担。鉴定费120,405元，由原告邢某某负担72,243元，被告上海御窈实业有限公司负担48,162元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　

审判员：祝  芬

书记员：蒋  炜