邢某某与葛某某、奚国勲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：邢某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省，现住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：王刚，北京雨仁(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：鲁婧，北京雨仁(上海)律师事务所律师。
　　被告：葛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：奚国勲，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。
　　原告邢某某与被告葛某某、被告奚国勲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告邢某某及其委托诉讼代理人王刚、鲁婧，被告葛某某、被告奚国勲的共同委托诉讼代理人池海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告邢某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告返还原告上海市杨浦区双阳路XXX号-1房屋(以下简称系争房屋)2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金58,900元、租赁押金1,000元；2、判令两被告赔偿原告装修费损失64,595元、设备购置费损失19,878元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原告同案外人张某某签订系争房屋《租赁合同》，约定房屋租赁期限自2017年6月1日起至2017年8月31日止，租金每月6,000元。2017年5月20日，原告支付18,000元租金给案外人张某某，并支付了前期转让费5,000元。此后，在2017年6月20日至2017年6月24日之间，原告支付给案外人张某某现金11,000元，其中10,000元是转让费，1,000元是租赁押金，租赁押金由张某某转交给本案两被告。2017年8月31日租赁届满后原告继续使用系争房屋开设“文成牛骨汤面店”对外经营。2017年年底，两被告要求与原告补签租赁合同，但是并未签订书面租赁合同，仅是口头约定，约定租赁期限截止至2019年12月31日，租金标准为每月6,600元。原告将租金直接支付给了两被告，租金支付至2018年5月底，并与两被告就系争房屋形成不定期租赁关系。2018年4月28日，原告发现承租房屋上贴有杨浦区法院公告，要求占有房屋人员在2018年5月6日前迁出房屋，否则将强制执行，此时原告才发现系争房屋非两被告所有，被告没有转租权，系争房屋所有权人实为上海市杨浦区职业技能培训中心(以下简称杨浦职业培训中心)。原告通过法院执行公告了解到2014年系争房屋所有权人与本案被告葛某某担任法定代表人的上海勋尊贸易商行(以下简称勋尊商行)就本案系争房屋的房屋租赁合同纠纷曾发生诉讼，案号为(2014)杨民四(民)初字第742号，2014年4月21日，杨浦区法院作出一审判决，判决勋尊商行应于判决生效30日内迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空该房屋，该判决已经生效，现在执行过程中。两被告根本没有出租系争房屋的权利，更没有收取租金的权利，故原告起诉至法院，要求两被告返还租金、租赁押金并赔偿损失。
　　被告葛某某、奚国勲辩称，不同意原告诉请。因为原告实际使用系争房屋应当承担相应的房屋使用费用，押金1,000元被告没有收到，装修损失、设备购置损失等费用原告是在明确自身对系争房屋性质情况后进行的经营活动，其应当谨慎处理避免自身损失扩大。原、被告双方是口头约定的系争房屋租期为不定期，租金是每月6,600元，支付方式是3个月一付，原告是从2017年9月1日开始承租系争房屋，被告没有收取押金。确认两被告与案外人张某某对系争房屋确有租赁关系，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，共计3年。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋的权利人为杨浦职业培训中心，发证日期为2003年1月16日的上海市房地产权证上载明：房地座落为双阳路XXX号房屋的权利人为上海市杨浦区职业技能培训中心，用途为工业，建筑面积631平方米，房屋类型为工厂，层数为3层。
　　两被告系夫妻关系，被告葛某某系勋尊商行的法定代表人。
　　为系争房屋所在的上海市杨浦区双阳路XXX号房屋租赁事宜，杨浦职业培训中心与勋尊商行曾产生诉讼。2014年4月21日本院作出的(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决书上查明：上海市杨浦区双阳路XXX号权利人系杨浦职业培训中心。2009年9月1日，杨浦职业培训中心与勋尊商行签订《房屋租赁协议》，约定杨浦职业培训中心将上述房屋出租给勋尊商行开展经营活动，租赁期自2009年9月1日至2012年8月31日，第一年租赁费250,000元，第二年租赁费260,000元，第三年租赁费270,000元，押金为一个月的租金，在租赁期满或双方约定解除合同后三十天后由原告退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，勋尊商行支付了押金20,000元，双方按约继续履行。2012年8月31日，双方签订《补充协议》，一致同意顺延租赁期限至2013年2月28日；租赁合同解除或期满终止之日，除非双方另有书面约定，勋尊商行应与杨浦职业培训中心结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在迁离租赁房屋后书面通知杨浦职业培训中心验收。杨浦职业培训中心对房屋验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋交接单后视为勋尊商行履行了将房屋交还杨浦职业培训中心的义务。该《补充协议》还对勋尊商行未按期交还房屋的使用费、勋尊商行对租赁房屋进行的添附及勋尊商行留存之物品等事项作了约定。2013年2月28日租赁期限到期后，勋尊商行未将租赁的房屋归还杨浦职业培训中心，并继续使用至今。勋尊商行交付租金至2014年2月。法院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应予确认合法有效。双方签订的补充协议已明确约定房屋租赁期限至2013年2月28日，租赁期间届满后，双方未续签，勋尊商行继续占有、使用租赁房屋，并按合同约定的租金标准向杨浦职业培训中心支付房租至2014年2月，对此，杨浦职业培训中心未提出异议，本院确认双方在2013年3月至2014年2月期间建立了不定期的租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同。现杨浦职业培训中心要求勋尊商行迁出并返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于合同届满后的实际使用费，虽原租赁合同约定了年租金递增，补充协议约定了合同到期后的实际占用费为原租金的三倍，但杨浦职业培训中心仍按照最低租金标准主张，本院予以准许。勋尊商行已支付的押金20,000元，在返还租赁房屋并结清相关费用后杨浦职业培训中心应当按照协议约定退还。并作出判决：一、上海勋尊贸易商行应自本判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付上海市杨浦区职业技能培训中心；二、上海勋尊贸易商行应自本判决生效之日起十日内按月租金20,833.33元的标准支付上海市杨浦区职业技能培训中心自2014年3月1日至实际迁出并返还租赁房屋之日的房屋使用费；三、上海市杨浦区职业技能培训中心应于上海勋尊贸易商行返还租赁房屋并结清相关费用后三十日内退还上海勋尊贸易商行押金20,000元。
　　(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决书生效后勋尊商行未履行判决内容，2014年8月19日，杨浦职业培训中心申请强制执行，执行案号为(2014)杨执字第3172号。2014年9月17日，申请执行人杨浦职业培训中心和被执行人勋尊商行达成和解协议，和解协议的内容为：1、被执行人上海勋尊贸易商行结欠申请人上海市杨浦区职业技能培训中心租金人民币187,500元，被执行人已给付申请人，今后的租金被执行人准时按一季度支付一次；2、关于杨浦区双阳路XXX号房屋租期期限，由于被执行人已将上述房屋租他人，期限至2017年8月份，故申请人考虑到被执行人的投资利益及社会效应，故申请人同意其在2017年8月份到期后再将上述房屋归还给申请人；3、上述延续租赁期间的一切安全事宜，由被执行人负责承担；4、双方无其他争执；5、诉讼费421元，由被执行人承担。和解协议申请执行人签名或盖章处加盖有上海市杨浦区职业技能培训中心公章，被执行人签名或盖章处有被告葛某某的签字。
　　2017年5月12日，原告作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的案外人张某某就系争房屋签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期为3个月，自2017年6月1日起至2017年8月31日止，租金每月6,000元，另付1,000元押金。押金与其它费用条款约定：租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。补充条款约定：乙方付给甲方转让费20,000元。
　　2017年5月12日，原告支付给案外人张某某5,000元。2017年5月20日，原告支付给案外人张某某18,000元。
　　2017年8月31日，原告与案外人张某某就系争房屋的租赁合同期满后，原告仍继续使用系争房屋，并与两被告达成口头协议，约定原告租赁并使用系争房屋，用于开设“文成牛骨汤面店”，每月租金6,600元。
　　2017年9月1日，原告向两被告支付系争房屋2017年9月1日至2017年11月30日租金19,800元，其中10,000元通过银行转账方式转入被告葛某某账户，另以现金方式支付给被告奚国勲9,800元。2017年12月30日，被告奚国勲向原告出具一张《收条》，载明：今收到双阳路XXX号-2文成牛骨汤面房租费2017年12月至2018年2月人民币19,600元。2018年3月7日，原告通过汇款方式汇入被告葛某某账户19,500元。
　　原告提供的日期分别为2017年6月20日、2017年6月28日、2017年8月15日《收据》三张及《上海乙品装潢公司预算单》一张，《收据》收款事由均为装修工程款，金额合计为64,595元，加盖有“上海乙品建筑装潢工程部”公章，原告用以证明其支付了装修费64,595元。
　　原告提供的日期为2017年6月2日、加盖有上海灵友实业有限公司公章的一张销货单上记载：双头蒸面炉1台3,200元、热水器1台700元、不锈钢架子1台580元、灶头1台700元、微波炉1台380元，合计5,560元；原告提供的日期为2017年6月3日、加盖有上海悦忆实业有限公司发票专用章的一张销货单上记载有筷筒、筷子、菜刀、汤勺、大碗、小碗、盘子、汤碗、菜架、电风扇、电磁炉等物品，价格合计6,438元；原告提供的日期为2017年9月3日的一张送货单上记载：羊肉切片机1台，单价1,800元；原告提供的日期为2017年6月1日的一张收款收据上记载：冰柜1台，单价1,200元，烟罩1台，单价800元，合计2,000元;原告提供的日期为2017年6月20日的一张收据上记载：6张桌子、24张凳子，价格4,080元。上述票据合计价格为19,878元。
　　2018年4月28日，本院在系争房屋处张贴(2014)杨执字第3172号《公告》，《公告》载明：本院在执行上海市杨浦区职业技能培训中心与上海勋尊贸易商行房屋租赁合同纠纷一案中，于2014年8月19日向被执行人上海勋尊贸易商行发出(2014)杨执字第3172号执行通知书，责令被执行人上海勋尊贸易商行迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人上海市杨浦区职业技能培训中心，但被执行人上海勋尊贸易商行未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人上海勋尊贸易商行及现占有上述房屋人员在2018年5月6日前迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人上海市杨浦区职业技能培训中心。
　　2018年6月11日，原告具状来院，作如上诉请。
　　审理中，原告明确表示放弃对系争房屋装修部分价值的司法评估鉴定。被告奚国勲当庭表示邢某某于2017年5月向其提出要求使用系争房屋，被告是明确告知其该房屋仅能使用3个月，后来邢佳树对房屋进行装修，被告明确告知其3个月后要将系争房屋返还给杨浦职业培训中心，邢佳树让被告不要干预，被告确实收取了原告2017年5月至2018年5月的房屋租金，2017年5月开始每月为6,000元，直至2017年9月1日开始租金涨至每月6,600元。系争房屋应归还杨浦职业培训中心，房屋内的装修可拆除部分应由原告自行拆除拿走，不可拆除部分对被告而言没有利用价值，故不同意原告的装潢费损失和设备购置费损失的赔偿要求。
　　以上事实，有租赁合同、交易明细、收条、收据、销货单、民事判决书、上海市房地产权证、公告、和解协议及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。
　　本院认为，本案系争房屋所有权人系案外人杨浦职业培训中心，本院已就杨浦职业培训中心与被告葛某某担任法定代表人的勋尊商行就包含系争房屋在内的上海市杨浦区双阳路XXX号房屋的房屋租赁合同纠纷案件于2014年4月21日作出(2014)杨民四(民)初字第742号民事判决，该判决业已生效，并经杨浦职业培训中心申请强制执行。执行过程中，申请执行人杨浦职业培训中心和被执行人勋尊商行于2014年9月17日达成和解协议，确认上海市杨浦区双阳路XXX号房屋上存在转租，待2017年8月转租到期后再将上述房屋归还给申请人。2017年5月，原告与系争房屋转租客案外人张某某签订系争房屋《租赁合同》，承租了系争房屋，租期至2017年8月31日。2017年8月31日租期届满后，原告并未返还房屋，仍继续使用系争房屋，并与两被告达成口头租赁协议，确定继续租赁系争房屋，并向两被告支付房屋租金，由此原、被告双方就系争房屋已形成不定期租赁关系。两被告虽未经出租人同意即将系争房屋转租给原告，根据规定在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金的合同。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。且系争房屋所有权人、出租人杨浦职业培训中心知道或者应当知道承租人存在转租情况，但在六个月内未提出异议。2018年4月28日，本院在系争房屋处张贴(2014)杨执字第3172号《公告》，要求被执行人勋尊商行及现占有上述房屋人员在2018年5月6日前迁出上海市杨浦区双阳路XXX号房屋，并腾空交付申请执行人杨浦职业培训中心，而两被告并无证据证明原告明知系争房屋处于强制执行过程中，且该房屋应于2017年8月底返还杨浦职业培训中心，故两被告对导致原告迁出系争房屋，双方租赁关系解除存在过错责任，应对原告的直接经济损失承担赔偿责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。结合原告使用系争房屋状况及两被告收取的租金金额，本院酌定两被告应赔偿原告租金损失27,000元。原告要求被告返还租赁押金1,000元，但无依据证明两被告收取了原告支付的押金，故该项诉请因依据不足本院不予支持。因原、被告双方并未就装修补偿事宜事先有明确约定，且系争房屋应返还房屋所有权人，遗留的添附物对两被告并无利用价值，原告所购设备均为可移动、可搬离物品，故原告要求两被告赔偿装修费损失和设备购置费损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告葛某某、被告奚国勲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢某某27,000元；
　　二、原告邢某某的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费3,847元，减半收取计1,923.5元，由原告邢某某负担923.5元，由被告葛某某、被告奚国勲负担1,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  扬

书记员：袁甄乙　　李玮玮